收楼时发现噪音超标，法院会支持退房吗？

本案中，业主以开发商交付的房屋存在噪音超标为由，要求解除房屋买卖合同并赔偿其损失。

在许多案例中，噪音超标的原因，往往是涉案楼盘所处的地理位置，比如：楼盘不远处是快速路、高速路、铁路等，由此所带来车流等噪音。而本案特殊之处在于：不存在前述的地理外部环境，因涉案房屋的房顶加装排气设备，噪音较大，已超过国家规定的标准，且开发商未采取有效措施治理排风机噪声问题。由此可见，原告不存在应知或明知噪音问题的可能性，除非现有的证据表明开发商当时已明确告知、提醒。跟地理位置带来噪音的楼盘是不一样的，很多“噪音楼盘"在销售时，开发商已对周边交通情况作了公示，购房者理应去了解，并能预见到所购的楼盘可能存在一定噪音。如果噪音较大但仍在国家规定标准内，业主以此拒收房屋，往往难以获得支持。

另外，被告让原告签署了《声明书》、《房屋质量现场检验确认书》，这两份资料的作用是什么？一言蔽之，让原告确认收楼的“事实”并让其放弃解除双方房屋买卖合同的权利。显然，该做法颇受争议。在本案中，如法院支持原告解约的诉请，除了考虑噪音超标是否达到合同目的落空、原告是否具备单方解除合同的权利外，还应对上述书面材料作出法律分析及回应。本案经一、二审判决，在原告诉请解除合同的法律评判问题上，两审法院的观点是一致，故本文对二审法院的观点不再重述。

案号：（2020）粤12民终579号「案例内容4010字，阅读约10分钟」
■ 基本事实：2017年9月5日，被告(出卖人)与原告(买受人)签订了《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于四会市****，建筑面积为234.27㎡，总价款为1070701元。

双方约定原告于2017年9月5日支付首期楼款，剩余楼款于2017年9月13日前办妥银行按揭，出卖人应当在2018年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得建筑工程竣工验收报告后并符合合同约定的商品房交付买受人使用；


商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；
出卖人在发出书面通知后，买受人应自行到出卖人售楼部联系并办理交付手续；如买受人逾期办理的，视为出卖人按时交付；
同时还约定了合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议(附件四)，合同附件与本合同具有同等法律效力。

后原告与被告签订附件四《合同补充协议》，合同的第六项《商品房买卖合同》第八条“交付期限”修改、增补为：(三)在该商品房达到交付使用条件后，出卖人应以电话或特快专递通知买受人办理交付使用手续。经特快专递通知的，以买受人签收日为送达时间……买受人应在前述约定的时间自行到出卖人售楼部联系并办理商品房的验收交接手续；如买受人逾期未办理的，视为出卖人已按时交付；

第十一条“交接”的修订：出卖人、买受人双方一致同意：该商品房具备建筑工程竣工验收报告或竣工验收备案表即视为符合约定的房屋交付标准，房屋交付验收时间为出卖人收楼通知书约定的时间为准。
买受人不得以任何约定的情形，应于办妥交付手续后按照法规和合同约定处理，否则出卖人收楼通知中的收楼期限届满之日即本房地产的交付时间。
除买受人有证据证明该商品房不符合《商品房买卖合同》约定的交房条件外，房屋交付时，出卖人仅须提供建筑工程竣工验收报告或竣工验收备案表复印件供查阅。
买受人同意：出卖人可不另行向买受人出示其他文件，买受人不以出卖人未出示相关文件材料为由拒绝接收房屋。
交付验收中发现的质量瑕疵，买受人应于验收之日起5日内提出质量瑕疵异议，否则视为交付房屋无质量瑕疵或该质量瑕疵不影响房屋交付。出卖人收到买受人提出的质量瑕疵异议后按双方约定的维修时间进行处理。

合同签订后，原告依约支付了被告首期楼款，剩余楼款以办理按揭支付给被告。

2017年11月22日，涉案楼盘工程办理了竣工验收，并取得《四会市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。四会市住房和城乡规划建设局在《工验收备案表》的备案意见栏上加具了“同意备案”的意见。

2018年4月12日，原告签订一份《声明书》，内容为“无论《商品房买卖合同》及国家和地方是否存在与本声明书相反的规定，若贵司在银行发放贷款前为本人办妥该商品房的不动产权证，
当合同发生争议时，本人同意放弃解除《商品房买卖合同》的权利，同时本人将本着积极的态度和诚实信用的原则与贵司共同协商、处理《商品房买卖合同》履行事宜，避免给贵司造成损失”。

同日，原告签订《商品房(现房)房屋质量现场检验确认书》，内容为：本人经现场检查后确认：1.该商品房已竣工并办妥相关手续；房屋质量达到买卖合同约定；2.本人已审阅房屋交付所需的各项法律文件，均符合房屋交付要求。
本人承诺：在房屋交付时将不再要求对房屋进行现场勘查或验收，亦不会以该商品房存在质量问题为由提出拒绝接收房屋、退房或经济赔偿的要求，否则，本人将自行承担要求无法获得支持的不利后果。
若该商品房在本次检验后出现不足之处，应由地产公司依照质量保修的相关规定承担保修责任。

对上述《声明书》及《商品房(现房)房屋质量现场检验确认书》、《补充协议》的签订，原告称“当时是在不清楚的情况下签订的，当时我去收楼的时候，刚到被告办公的地方，被告的员工就拿这些东西来给我签，签完就带我去看楼”。




被告曾于2018年9月27日通过挂号信方式向原告寄送收楼信，通知原告于2018年9月30日到现场办理收楼手续。
原告收到通知后按照收楼信通知的时间于2018年9月30日到现场查验楼房，原告在验收楼房时发现其房顶有加装排气设备，噪音较大，原告向被告反映噪音太大需要整改，并拒绝验收楼房。

于2019年4月3日原告向被告发出案涉房屋的《解除通知书》，被告于2019年4月4日回函：该房屋约定交付日期为2018年9月30日，该房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，不同意解除该房屋的《商品房买卖合同》。

被告没有证据证明已告知原告房顶有加装的排气设备，收房时原告发现噪音很大，遂拒绝收房。并向四会市环境保护监测站请求对案涉楼房的社会生活环境噪音进行监测。
四会市环境保护监测站对案涉楼房的社会生活环境噪音进行监测，测定结果显示超过住宅噪音标准。

■ 原告诉讼请求：

1、 解除双方签订的《商品房买卖合同》(合同编号：X)，退还购房款本金；
2、 判令被告赔偿因解除合同违约金X元、逾期交房违约金X元及按揭手续费、律师见证费、办证费、契税、专项维修基金等费用X元，合共X元；
3、 ...





■ 一审法院认为：
原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。

根据《合同法》第148条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同” 以及合同法第153条、第158条。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第32条“合同约定减轻或者免除出卖人对标的物瑕疵担保责任，但出卖人故意或者重大过失不告知买受人标的物的瑕疵，出卖人主张依约减轻或者免除瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。”
第33条“买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。”

本案中，原告在验收楼房时才发现涉案楼房的房顶加装了排风机设备并产生噪音影响住宅生活居住质量，不符合楼房质量的交付条件即与被告反映该情况予以整改，并拒绝收楼；被告抗辩称原告在验收楼房时就已知悉案涉楼房房顶有排风机的存在，原告对此并没有提出异议，其已按《商品房买卖合同》的约定交付房屋且办理了产权登记，已履行完毕合同义务。
原告主张是房屋社会生活环境噪音超标，不符合住宅交付条件，依合同约定应予解除，被告离开了房屋社会生活环境噪音超标的问题而展开抗辩，其抗辩不能改变房屋社会生活环境噪音超标的事实。

噪音标准是国家规定的标准，超出则会损害人的身体健康，法律不保护任何损害人的身体健康的免责约定，房屋交付的标准应当在国家标准规定的范围之内。原告已举证证明被告要交付的房屋存在社会生活环境噪音超标的事实，而被告没有推翻的证据，被告称该房屋已于2011年竣工验收及取得政府部门的竣工验收备案，但并不改变被告要交付的房屋在交付时存在社会生活环境噪音超标，至原告起诉时仍没有整改的事实。

被告要交付的房屋存在社会生活环境噪音超标，影响原告的居住生活质量和身体健康，原告要求解除与被告双方于2017年9月5日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：2017090532)，被告退还购房款本金1070701元符合法律规定，一审法院予以支持。

《合同法》第40条“格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，第53条“合同中的下列免责条款无效：(一)造成对方人身伤害的”。
本案中，原告与被告签订的《声明书》及《商品房(现房)房屋质量现场检验确认书》的内容免除被告责任，排除原告主要权利，显示公平，应为无效条款。

另外，原告与被告对涉案楼房的房顶加装了排风机设备的信息知道程度并不对称，根据诚实信用原则，被告应如实告知原告，但被告不但没有如实告知原告，且要求原告签订《声明书》及《商品房(现房)房屋质量现场检验确认书》以剥夺原告的权利，违背诚实信用原则。

《合同法》第42条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚实信用原则的行为。


原告主张因是被告的原因使合同目的无法实现，故被告也应赔偿原告按揭手续费、律师见证费、办证费、契税、专项维修基金等费用，一审法院予以支持。


■ 一审法院判决：1、解除原告与被告的《商品房买卖合同》(合同编号：X)，被告退还购房款本金；
2、被告赔偿原告因解除合同违约金X元、逾期交房违约金X元及按揭手续费、律师见证费、办证费、契税、专项维修基金等费用X元，合共X元；
3、...


■ 二审法院判决：
对一审法院判令解除合同的判项，予以维持！
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