买方改建房屋致逾期过户，能否主张损失赔偿

原告诉称
李某真向本院提出诉讼请求：1.请求被告立即为原告办理房屋所有权证；2.请求判令被告给付逾期办理房屋所有权证违约金至实际办理房屋所有权证之日止。
事实与理由：原、被告双方于2013年9月23日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），合同约定由原告购买被告开发的位于门头沟区8号院1号商品房，原告按照合同约定完全履行了合同义务，支付了全部购房款2547853元，被告按照合同约定于2015年7月31日交付了房屋。
按照合同第二十二条第（二）款的约定，被告应当于2015年7月31日后730天内为原告办理房屋所有权证书，经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱其责任，时至今日仍然没有办理，已经严重违约，应当以2547853元为基数，按照日万分之一向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院。

被告辩称
T公司辩称：第一，原告主张逾期办证违约金于法无据。
1.业主在签订商品房预售合同的同时，签订了委托书一份，委托第三方在涉案房屋竣工后，对房屋进行加建、改建。原告本应自觉遵守相关法律规定，却实施委托加建的行为，本身存在过错，应承担未能如期办证的责任。同时，根据《预售合同》第22条之规定，“如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任”。
2.根据预售合同第16条之约定，原告应当在办理入住手续时向被告交纳契税、公共维修基金、产权代办费、权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费，从本案的证据看，原告并未交齐相关费用。根据《预售合同》第14条第2款及附件十《补充协议》第12条第1款第（1）（2）项之约定，办理房屋权属转移登记及代交税费的委托不得撤销，且原告未按合同约定交齐相关款项的，办证期限予以顺延，被告不承担责任。3.原告主张已过诉讼时效。

第二，原告主张的违约金计算有误。1.根据附件十《补充协议》第九条之约定，“买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准）按预售合同约定条件向买受人交付该商品房……双方已经约定收房时间顺延31日，且被告已经向原告支付了相应的补偿金，该笔金额应当在第一款的基础上予以扣减。
第三，即使法院认为T公司应适当承担责任，原告主张的违约金亦过高，请求法院依法予以核减。《民法典》规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》若干问题的解释（二）第29条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的一般可以认定为民法典第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，加建部分一直由原告使用，在无偿获得使用利益的情况下，未受有任何损失。同时，违约金的认定应当以实际损失为基础不超过实际损失的30%。在无实际损失的情况下，要求T公司承担巨额违约金，不符合法律规定。若原告认为自己遭受了实际损失应当就此承担举证责任，证明损失实际发生，并明确数额，否则应当认定为无损失。

第四，自2020年1月23日新冠肺炎疫情爆发以来，受疫情影响，政府部门未能正常办公，X小区的全部房屋现场测量、勘验等工作无法落实，致使涉案房屋的权属登记工作无法进行，即使法院认为T公司应适当承担责任，T公司也不应承担自2020年1月23日起至今这段时间内的逾期办证责任，因其属不可抗力，原告主张的自2020年1月23日以后的违约金应当予以核减。
第五，原告对房屋加建存在过错，且无偿使用加建面积，实际是受益方。同时，原告委托加建的过错行为非但导致未能如期办证，还致使T公司产生巨大的罚款损失，现要求T公司支付巨额违约金，明显违背了公平原则和诚实信用原则，该诉请不应当得到支持。

本院查明
2013年9月29日，T公司（出卖人）与李某真（买受人）签订《预售合同》，约定：李某真购买坐落于门头沟区1号商品房······。
2016年1月11日，T公司（甲方）与李某真（乙方）签订《X小区收房补充协议》。
2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会向T公司做出行政处罚决定书，因T公司所建门头沟住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，构成违法建设，决定给予T公司行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计24287002元。同日，北京市规划委员会门头沟分局向北京市国土资源局门头沟分局出具《关于协助对违法建设部分不予产权登记的函》，对T公司所建门头沟新城城子地区天台山居住项目，特请协助在办理该项目A1#——A16#楼，总计16栋住宅楼的不动产登记手续时，对未按照《建设工程规划许可证》的许可内容进行建设的，超出《建设工程规划许可证》许可建筑规模的阳台部分不予以不动产登记。经本院询问，李某真明确表示不要求退房。截止2020年11月20日法庭辩论终结之日涉案房屋的初始登记尚未取得。

裁判结果
一、北京T公司于本判决生效之日起七日内向李某真支付2017年9月1日至2020年11月20日的逾期办理房屋所有权证违约金291468.32元；
二、驳回李某真的其他诉讼请求。

律师点评
依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李某真与T公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行。

本案中，双方存在以下争议：
一、逾期办证违约金的计算期间。
李某真主张，开始起诉时起算时间是2017年7月31日，后变更诉讼请求为起算时间2017年9月1日，是因为《X小区收房补充协议》已经支付了，所以起算时间为2017年9月1日；其主张2015年7月31日前往涉案房屋进行收房。T公司不认可2015年7月31日李某真收房，其主张李某真实际收房之日为2015年10月5日。
根据合同约定，李某真应于收房同时交纳相应的税费，根据李某真提供X的税费收据载明时间为2015年7月31日，对于李某真主张于2015年7月31日对涉案房屋进行验收的事实法院予以采信。T公司辩称根据双方签订的《X小区收房补充协议》，双方已协商一致收房时间延长31天，对此该协议系双方对当时小区及房屋现状进行交接的确认，并给付补偿款的约定，并非对交房日期进行变更，故对该意见不予采纳。
T公司辩称根据双方签订的《X小区收房补充协议》已向李某真支付2015年8月1日至2015年8月31日的延期交房补偿金，该部分应予以扣减，李某真予以认可，后变更诉讼请求，不持异议。
根据合同约定，李某真应于2013年9月28日前付清该商品房房款，但李某真于2013年10月20日付清房款，交付房屋及房屋权属转移登记时间应当相应顺延，但李某真主张逾期办证违约金起算时间未超过合同约定，不持异议。对于T公司辩称2020年1月23日之后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任，于法无据，不予采信。由于房产证实际办理完毕之日前损失尚不固定，就涉案房屋逾期办理房屋所有权证的违约金，暂计算至本案法庭辩论终结前，即2020年11月20日。
对T公司主张李某真起诉已超过诉讼时效的答辩意见，自2017年9月1日起，李某真应当知道T公司未办理房屋所有权证，发生违约行为，本案诉讼时效自2017年9月1日起算，李某真提起本案诉讼并未超过诉讼时效，对T公司的相应答辩意见，不予采纳。

二、违约金计算标准。
T公司辩称由于李某真委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致不能办理产权登记，李某真主张与本案无关，加建改建都是建设的问题，本案审理的逾期办证逾期责任问题。诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，T公司亦认可房屋交付李某真前就已进行阳台和结构洞口的封闭，故T公司以此辩称不承担违约责任的意见，不予采纳。T公司因建筑面积超过规划尚未取得诉争房屋初始登记，导致未能按合同约定于房屋交付之日起730日内为李某真办理房屋权属转移登记手续，T公司构成违约，应按合同约定承担违约责任。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。T公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故T公司主张降低违约金的意见，不予采信。
对于李某真要求T公司立即为其办理房屋所有权证书这一诉讼请求，不具备履行条件，不予支持，李某真可待办理房屋所有权证书条件成就时，另行起诉。
李某真要求T公司给付2017年9月1日至2020年11月20日违约金291468.32元的诉讼请求未超过法律规定，不持异议。