婚前买房离婚对方能分得吗

如无特殊约定，婚后形成的财产，原则上是夫妻共同财产。这点估计大家都知道了吧。那如果是婚前形成的财产，是不是就是婚前个人财产呢？离婚时，配偶能不能就该房产分得一些利益呢？
    答案是不一定，需要区分具体情况来判断。


    看登记

    1、如果一方婚前买房，登记在自己个人名下，则属于个人房产，配偶难分割该房产。

    难分割大家可以理解为不能分割，这里保守用语，毕竟实务中还是存在少部分人自愿将自己个人财产分给配偶的情形——配偶有没有这等运气，就自己慢慢谈吧。

    这里做个小拓展。如果婚后一方把这房子拿去卖了，售房款拿来重新买了一套房，是不是夫妻共同财产呢？

    理论上这个属于财产形式的转换，并不会影响财产性质。简单来说就是，原本是个人财产，变个形式，依然是个人财产。

    为什么说是理论上？因为实务中一方有此主张的，还需证明婚后买这套房子的购房款来自婚前个人财产。

    2、如果一方愿意将配偶名字加进去，那么房产属于共同财产，配偶可以分割该房产。

    这个也符合一般人的认知，即看登记——房子登记谁就认为谁是房主，至于登记背后有什么故事，一般人不知道，也无需知道。

    虽然加了名，也非万无一失，真到财产分割时，比例可能还会有争议。双方可以根据实际情况确定在加名时，是否要明确是按份共有还是共同共有。实务中，按份共有所能分得的比例会比采取共同共有这一形式所能分得的比例更有预判性。







     有人或许会问，如果房子是贷款买的，贷款没还完，加不了名，那该怎么办？

    有贷款不能加名，这是实务当中大多数人的理解。但是严格来讲，并非加不了名，是加名有难度，因为多了一个角色——贷款银行。银行不同意、不配合，手续办理自然就有了障碍。

    那有了这个障碍，并且越不过去，如何处理为宜？建议双方协议约定清楚，并办理公证，待能办理加名手续时，及时去房管部门办理变更登记手续。

    为什么建议办理公证呢？只有双方内部协议行不行？

    这个其实是从风险的角度来考虑。

    一方同意另一方加名，本质上属于赠与。在赠与完成之前，赠与人是有权撤销赠与的。这在法律上叫任意撤销权。如果赠与人讲信用，只做到内部协议这一步，是可以的。但是，房子价值不小，真离婚时，曾经的爱情都可能变成仇恨，风险终归是太大了。

    而办理公证之后，赠与人的任意撤销权则会受到限制，且经过公证，赠与人要想推翻其中内容，难度也会大很多。虽然公证要花一点钱，但是相比内部协议，确实来得更为保险。

    如果不想花钱或者觉得跑到公证处公证，显得防备性太强，会伤感情，也可以考虑在协议中明确赠与人放弃任意撤销权。







    如果属于前述第一点的情况，即一方婚前购买房屋，登记在自己名下，又不同意加名的，那是不是就与配偶无关了呢？

    看有无按揭

    如果一方是按揭购买的房屋，配偶虽然分不了房子，但可以分割婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。







    怎么分割呢？

    不同法院可能有不同的理解，最高院民一庭倒是有给了一个分割计算公式：
    第一步：计算不动产升值率

    不动产升值率＝不动产现价格/（购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用）

    第二步：计算另一方所得补偿

    补偿=共同还贷本息*不动产升值率/2