六盘水仲裁委员会就申请人黄某对被申请人某房地产公司商品房买卖合同纠纷进行仲裁案

【案情简介】
申请人黄某与被申请人六盘水某房地产开发有限公司（即合同的出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定由申请人购买被申请人开发的商品房一套，购房总价款为602,568.00元。《商品房买卖合同》约定交房时间为2014年12月31日前。合同第十三条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》附件十二“补充协议”将商品房交付时间变更为2015年6月30日前。关于逾期交房责任约定变更为逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。并载明，本条款是出卖人与买受人充分协商并经买受人同意达成。

申请人依约向被申请人支付了首付款182,568.00元，并缴纳了契税、维修基金等税费共计61,572.00元，并通过按揭贷款420,000.00元支付了购房余款。2019年2月25日，被申请人将案涉房屋交付给申请人。

2015年10月2日，申请人与被申请人签订《协议书》，《协议书》载明：鉴于目前受国家政策影响及其他因素，市场下滑，甲方（指被申请人）出于公平、公正对待新老购房业主原则，应乙方（指申请人）要求，甲方同意按本协议书约定的条件和时间退还乙方180,770.00元购房款。第二条约定申请人全部满足退回购房款条件是：申请人于2015年6月18日前完善购房手续及全部资料、缴清专项维修基金及契税、印花税等所有税、费，付清购房首付款。房屋交付时间双方再次协商变更为2016年1月30日。

2015年10月9日，申请人与被申请人针对上述《协议书》签订一份《补充协议》，该《补充协议》对被申请人退还申请人购房款的时间和方式进行了变更，约定申请人于2015年6月18日前完善购房手续及全部资料、缴清专项维修基金及契税、印花税等所有税、费，并付清购房首付款的条件下，被申请人于次季度首月10日前退还首期购房款，之后每季度退还的购房款均在当期届满后的次月10日前支付，退还期限为12个季度，每个季度（即3个月）为一期，被申请人分12个季度（即12期）等额退还购房款。被申请人第一期退款的时间应为2015年7月10日，最后一期退款时间为2018年7月10日。

截止本案开庭之日，被申请人未按《协议书》《补充协议》约定退还购房款。双方因此发生纠纷，申请人于2019年9月17日向本会申请了仲裁。

【争议焦点】
1.《协议书》《补充协议》的效力问题；

2.申请人关于逾期交房违约金的仲裁请求是否应当保护问题（时效问题）；

3.被申请人是否应按2015年10月2日、10月9日协议内容退回房款的问题。

【裁决结果】
一、被申请人按约定退回180,770.00元房款给申请人。

二、被申请人支付逾期退款违约金13,232.12元给申请人。本案裁决后至款项付清之日的违约金，被申请人仍应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算并支付给申请人。

三、驳回申请人的其他仲裁请求。

【相关法律法规解读】
本案裁决书引用了《中华人民共和国合同法》相关条款，主要有：

第四十四条：依法成立的合同，从成立时生效。

适用理由：合同的效力是合同对当事人的法律强制力，合同一经法律承认，当事人就必须严格履行。

第四十五条：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。

适用理由：条件是表意人附加于意思表示的一种任意的限制，使其意思表示的效率，靠着将来客观不确定的事实成就与否来决定。民事法律行为所附条件，可以是事件也可以是行为。约定的条件，必须是将来要发生的事实，是不确定的客观事实，是当事人任意选择的事实，是一个合法的事实。本案申请人全部满足约定条件，被申请人退回其部分购房款条件已成就。

第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

适用理由：全面履行是指合同债务人全面地、适当地履行合同义务，使合同债权人的合法债权得到实现，履行内容应当完全符合双方约定，约定的内容是什么就履行什么，一切违反约定的履行行为都属于违约。

第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

适用理由：未支付价款或者报酬的，都是金钱债务的违约行为。这些不履行金钱债务的行为都构成违约责任，对方当事人可以请求其支付。继续履行是主要的合同责任承担方式，即继续按照合同的约定履行支付义务，适用范围是一切生效合同没有实际履行或没有完全履行，并且该合同能够履行且有继续履行的必要。

第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

适用理由：违约金和违约损害赔偿都是救济违约损害的违约责任方式，当事人在合同中可以约定违约金条款，根据违约情况向对方支付一定数额的金钱，也可以约定因违约造成损失的赔偿额的计算方法，在实际发生违约时，按照约定的违约金或者违约金的计算方式承担违约责任。

本裁决还引用了《中华人民共和国仲裁法》：

第七十四条：法律对仲裁时效有规定的，适用该规定。法律对仲裁时效没有规定的，适用诉讼时效的规定。

适用理由：因本案被申请人对逾期交房违约金仲裁时效提出了抗辩，因此仲裁庭对时效进行了审理。我国现行法律并未涉及商事仲裁时效的特别规定，依照该条的规定，商事仲裁时效适用相关诉讼时效的规定。

【结语和建议】
该案讨论过程中对仲裁时效存在不同观点，认为：申请人主张逾期交房违约金的请求应当得到保护。理由是：当事人在主合同中约定，以每日为单位累计计算逾期交房违约金，违约金数额随着违约行为的持续发生而不断地增长，这种违约金的请求给付是一种继续行债权，其内容和范围受到时间因素的影响，随时间的推移而不断发生变化，这种继续行债权应当以每个个别债权分别单独适用仲裁时效，应当保护自提起仲裁之日起倒推三年的违约金。当事人虽在合同附件“补充协议”中约定一次性违约金，即“出卖人向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”，但该违约金约定过低，故应当以主合同为准。

我们认为：一般情况下，主合同与补充协议约定不一致时，补充协议优于主合同，结合补充协议中关于“本条款是出卖人与买受人充分协商并经买受人同意达成”的表述以及双方对交房时间的变更协商，补充协议的约定应当认定为双方真实意思表示，仲裁庭给予充分尊重。本案审理过程中，申请人并未对违约金约定过低主张进行调整，且本案双方对交房时间重新协商后，被申请人已同意退回部分购房款180,770.00元情况下，逾期交房造成的损失申请人已得到相应补偿。结合双方约定及合同履行情况，违约金不再保护是为公平合理，也不至于造成双方利益失衡。