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房屋买卖合同签订后延迟办证可以起诉要求办理

发布日期:2022-02-03    作者:靳双权律师

原告诉称
原告张某强向本院提出诉讼请求:1.判令被告退还原告契税11317.84元、产权登记费80元;2.判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证书的违约金;3.判令被告支付原告契税和产权登记费利息损失。
事实和理由:(一)原告与被告系房屋买卖合同关系,原告于2018年2月6日交付被告11317.84元契税和80元产权登记费,被告代办相关事项以及代缴契税,到2020年10月20日止,被告仍未给原告缴纳契税。导致原告只能自行再多缴一份契税办理房屋所有权证书,依法依约,被告理应退还原告契税及产权登记费并支付原告的契税和产权登记费的利息损失。(二)原告与被告签订的商品房买卖合同中的第15页第二十二条,双方约定“如因出卖人的责任,买受人未能在限价商品住房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的,买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金”,依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定,“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。房产证是不动产所有权的唯一凭证,房产证未能取得,业主的所有权就仍处于不圆满的状态。
客观上对所有权的行使就会造成限制,业主的多项衍生权利便不能顺畅行使,一定会增加机会成本,造成一定损失,被告逾期办理房屋所有权证书,导致原告房产上市的时间会因此发生三滞后,在滞后的期间,政策是否发生改变对原告造成损失,这些对原告来说都是风险因素,且滞后的时间段本身就具有机会成本。对此,被告就因自身违约而给原告造成的风险和损失应当进行违约赔偿。基于上述事实,为维护原告的合法权益,特诉至贵院,请人民法院依法判决。

被告辩称
被告A地产公司辩称:对第一项诉讼请求,如果原告已经自行交纳契税,我们同意退还契税;不同意退还产权登记费,我们已经缴纳给过户中心,而原告没有缴纳,我们已经代缴给不动产权登记中心,我们是一批一批交的,代办公司交纳的,我们手里没有证据。对第二项诉讼请求,逾期办证不是我公司原因,不应由我公司承担违约金,具体违约金标准没有合同依据。根据合同第九条第二款约定,实际是代办单位办理产权证书,代办单位是我公司委托的,实际由原告与产权代办单位具体操作的,我公司也不了解。原告逾期提交办证资料,是其自身原因导致逾期办证,与我司无关。因为疫情,一级响应期间,我公司和代办公司不能正常上班,疫情属于不可抗力。即便存在逾期办证,原告应该在逾期办证合理期间采取合理措施,防止损失扩大.对第三项诉讼请求,利息损失没有法律依据。

法院查明
2015年12月15日,出卖人A地产公司与买受人张某强签订《北京市商品房预售合同》,买受人购买位于北京市丰台区一号房屋,总价1172564元。第二十二条产权登记(二)转移登记约定:1.该限价商品住房交付使用后,买受人同意委托北京B公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用玖佰元人民币。2.如因出卖人责任,买受人未能在限价商品住房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的,买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起×日内退还买受人全部已付款,并按照×利率付给利息。买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金。
合同签订后,张某强于2018年向A地产公司交纳契税11317.84元及产权登记费80元,A地产公司出具收据确认收到上述款项,此后A地产公司未履行代缴契税义务,张某强陈述其办理房屋所有权证书时相关部门未收取产权登记费。张某强于2020年10月19日向国家税务总局北京市丰台区税务局交纳契税11317.84元。A地产公司表示向第三方交纳了产权登记费80元,于庭审后向本院提交了《不动产所有权证发证记录簿》,其上载明张某强的房屋已经下发房屋所有权证书,备注处为:北京A公司共9件,新房。

裁判结果
一、北京A公司于本判决生效之日起七日内返还张某强预交契税11317.84元;
二、驳回张某强的其他诉讼请求。

房产律师点评
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定,民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案应适用民法典施行前的相关法律、司法解释的规定。
张某强与A地产公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示,不违反相关法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。双方应当按照合同约定履行自己的义务。现A地产公司同意退还张某强契税,法院对此不持异议。关于产权登记费80元,因张某强已经取得房屋所有权证书且其办理证书时未再交纳产权登记费,故对张某强要求返还产权登记费的请求法院不予支持。关于利息损失,张某强该项诉求缺乏法律依据,法院不予支持。关于逾期办理房屋所有权证书违约金,因合同约定张某强同意委托北京B公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,故该项诉求张某强应另行解决。

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