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抵押贷款的房屋是否可以转让?

发布日期:2022-08-25    作者:李诗怀律师

很多房屋的购买以首付加贷款的方式,向银行贷款,同时将该房屋抵押给银行。这样的房屋如果转让的话,只能是还清贷款,银行解押,然后才能办理过户登记。无论是房屋买卖,还是夫妻间房屋过户、加名,都是如此。
    自2021年1月1日起《民法典》开始施行,也有了相应的司法解释、部门规章。先看看法律、司法解释、部门规章的新规定。 
    《民法典》 
    第四百零六条 【抵押财产的处分】抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。 
    抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。 
    最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释 
    第四十三条 当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记,抵押人违反约定转让抵押财产,抵押权人请求确认转让合同无效的,人民法院不予支持;抵押财产已经交付或者登记,抵押权人请求确认转让不发生物权效力的,人民法院不予支持,但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外;抵押权人请求抵押人承担违约责任的,人民法院依法予以支持。 
    当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记,抵押人违反约定转让抵押财产,抵押权人请求确认转让合同无效的,人民法院不予支持;抵押财产已经交付或者登记,抵押权人主张转让不发生物权效力的,人民法院应予支持,但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。 
    自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知 
    三、保障抵押不动产依法转让。当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的,不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”,抵押期间依法转让的,应当由受让人、抵押人(转让人)和抵押权人共同申请转移登记;没有约定的填写    “否”,抵押期间依法转让的,应当由受让人、抵押人(转让人)共同申请转移登记。约定情况发生变化的,不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。 
    《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产,抵押期间转让的,未经抵押权人同意,不予办理转移登记。 
    那么,有贷款被抵押的房屋到底能不能转让?依据以上法律、司法解释、规章的规定,概括起来: 
    1、2021年1月1日以前已经办理抵押登记的房屋,抵押期间,必须经过抵押权人同意方可转让,未经同意,不得转让; 
    2、2021年1月1日以后办理抵押登记的房屋,当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记的,抵押人违反约定转让抵押财产,抵押权人请求确认转让合同无效的,人民法院不予支持,抵押财产已经交付或者登记,抵押权人主张转让不发生物权效力的,人民法院应予支持,但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外; 
    3、2021年1月1日以后办理抵押登记的房屋,当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记,抵押人违反约定转让抵押财产,抵押权人请求确认转让合同无效的,人民法院不予支持;抵押财产已经交付或者登记,抵押权人请求确认转让不发生物权效力的,人民法院不予支持,但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外;抵押权人请求抵押人承担违约责任的,人民法院依法予以支持。 
    4、2021年1月1日以后办理抵押登记的房屋,当事人未约定禁止或者限制转让抵押财产,抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人(而非征得抵押权人同意)。




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