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前业主欠下2万物业费,现业主遭物业公司停水催缴怎么办?

发布日期:2022-09-13    作者:吴丁亚律师

2020年12月11日,小佳(化名)从胡某、陶某处购买了某小区房屋,双方签订了房屋买卖合同。小佳入住该房屋后才发现,从2017年7月1日起,该房屋就存在未缴纳水费、物业费及滞纳金的情况,累计已达2万多元。

物业公司多次向小佳催缴上述费用,并多次采取了停水的极端方式,小佳被迫出去住酒店。 无奈之下,小佳将物业公司起诉至法院,请求判令被告立即停止侵权行为、恢复供水,公开书面道歉并承担原告因停水造成的酒店住宿费、交通费等共计6000元;重新计算原告自2021年6月入住至今的水费。
法院认为 :

供水、供电合同的当事人系业主和自来水公司、供电局。自来水公司、供电局经法定程序才有权终止供应水电,物业企业无权对业主断水断电。即使是二次供水,物业公司也无权停水。业主不缴纳物业费、水费等,物业公司可以通过诉讼等合法方式解决,不能采取粗暴停水等方式,故被告无权对违约业主采取停水措施。

关于原告是否应概括承受前业主的物业费、水费欠费问题。因合同具有相对性,原业主与物业公司之间的服务合同未涉及后来的买房者,新业主即本案原告没有义务支付该部分物业费欠费。另案涉房屋于2020年12月11日过户至原告小佳名下,过户登记具有即刻对外产生公示效力的法律效果,即小佳自2020年12月11日起取得案涉房屋所有权,自此开始的水费、物业费等亦应由新登记的房主即原告小佳承担。虽然原告主张自2021年6月26日实际入住才应开始核算水费、物业费,但房屋买卖合同仅约束买卖双方,入住时间也仅影响原告与原房主内部权利义务的分配,不能产生对抗被告物业公司等外部主体的公示效果,故原告主张亦缺乏法律依据。最终法院判决,原告应从2020年12月11日起缴纳案涉房屋物业费及水费等,前业主欠费部分被告无权向原告催讨,物业公司恢复对案涉房屋的供水赔偿停水所致原告小佳经济损失1200元,并向其书面赔礼道歉

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