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商品房层高缩水5厘米,开发商赔偿六百多万

发布日期:2022-09-14    作者:陈旺律师
      买房子,购房者关注的房屋空间要素一般是建筑面积和实用面积,对于面积误差也会在商品房买卖合同条款中约定面积误差的处理方式,所以,当房屋面积与合同约定不符时,购房者和开发商可以根据合同约定进行处理。
      但你有没有想过,作为一个可以被区分的独立、封闭空间,房屋除了长、宽之外,还有高这一指标,而且也可能存在偷工减料的风险?
      江苏南通某楼盘的61户业主,就因为层高缩水5厘米,把开发商推上了被告席,案件历经一审、二审,近日由南通中院作出终审判决,判令开发商合计赔偿647万余元。
      真可谓“差之毫厘,谬以千里”!具体什么情况,我们一起来看看。


一、案情介绍
      2018年3月,江苏南通的孙女士向开发商购买当地某楼盘的商品房一套,双方签订了《商品房买卖合同(预售)》。合同中除了对房屋面积、价款(4162599元)、交付条件及手续、房屋质量及保修责任、面积差异的处理方式等事项作出约定外,还明确约定房屋层高为2.95米。合同签订后,孙女士按约付清了全部购房款。
      2020年1月,在交房验收过程中,孙女士发现房屋实际层高仅为2.9米,相较合同约定缩水5厘米,误差比例约为1.695%。
      经申请政府信息公开,南通市住房和城乡建设局出具了涉事楼栋竣工测量技术报告层高示意图,显示涉事房屋层高确为2.9米。
      孙女士据此提起诉讼,主张参照商品房面积差异处理方式即按实际面积误差比例多退少补,请求法院判令开发商返还层高误差对应比例的购房款70556.05元。
      该楼栋共有61户业主就层高问题向法院提起诉讼,索赔金额合计6472835.62元。


二、法院判决
      法院认为,孙女士已全额支付购房款,开发商应当按期交付符合合同约定的商品房。案涉房屋实际层高虽符合相关《住宅设计规范》,但低于合同约定层高,属于履行合同义务不符合约定,开发商应承担违约责任。
      鉴于双方在合同中并未对层高减少的违约责任作出约定,事后亦未能达成一致,而案涉房屋层高已无法改变,不具备采取补救措施的条件,孙女士要求开发商赔偿损失于法有据。
      至于赔偿损失的标准,实际层高的减少致使房屋的可使用空间相应减少,客观上给购房者造成一定损失,孙女士请求参照合同约定的面积差异处理方式确定损失赔偿数额,具有合理性,且于法不悖,遂判决开发商按照层高误差比例1.695%退还孙女士房屋差价70556.05元。
      其余60户业主提起的诉讼,法院亦参照孙女士一案作出判决。61户业主的赔偿金额共计6472835.62元,目前开发商已全部履行完毕。


三、法官说理
      房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范,同时商品房的建设还应符合开发企业与购房人订立的买卖合同的约定。层高缩水问题囿于法律并未作出明确规定,合同中一般也未约定损失赔偿的数额或者计算方法,如何评价违约责任并以此确定损失赔偿额成为实务中亟需解决的问题。
      层高缩水一般不会严重影响正常使用,亦不至于使得合同目的无法实现,一般不构成根本违约。但是,层高出现缩水,开发商明显未能按照合同约定全面履行义务。依据《民法典》规定,开发商应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因房屋层高已无法改变,客观上不能采取补救措施,故买受人有权要求开发商赔偿损失。
      商品房买受人的合同目的是基于对所购房屋整体空间的利用,实际层高的减少致使房屋可使用空间相应减少;同时,层高缩水将直接导致房屋成本价值的减少,主要包括土地成本、建筑成本及房地产开发费用,开发商得以降低成本并由此获益;再者,层高缩水亦在一定程度上降低了房屋再交易的市场价值,该预期利益损失理应由违约方承担。


四、律师解读
      在合同未约定层高缩水损失赔偿标准的情况下,法院判决从公平原则和诚实信用原则出发,综合考虑合同的履约情况、当事人预期利益、层高实际误差、对房屋使用价值及市场价值的影响程度、经济社会发展水平等因素,参照适用面积误差的处理方式,通过计算层高误差比据实结算房价款,确定赔偿数额。该案判决从情理上说算得上以理服人;从司法实践上说,提供了一个生动的范本,供后续同类案例乃至填补立法空白作参考。
      
      最后,律师在此提醒:购房者买房时,在房屋面积之外,也要留意层高指标是否货真价实,如出现层高缩水问题,大家也可以尝试孙女士的维权路径据理力争,维护自身合法权益。更重要地,开发商应当通过该案引起重视,切忌抱有侥幸心理,一定要严格按照国家标准和商品房买卖合同约定完成房屋的设计和施工,以免引起不必要的麻烦和纠纷。


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