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因限购借用亲属名义买房出资人起诉要求过户法院支持吗

发布日期:2022-09-28    作者:靳双权律师

原告诉称
李某文向一审法院起诉请求:1.判令李某慧为李某文办理涉案房屋的过户登记手续;2.诉讼费由李某慧承担。
李某文上诉请求:撤销一审判决,改判支持一审诉讼请求或者发回重审。
事实和理由:1.本案诉讼前,双方当事人曾到调解中心进行调解,并取得《调解协议书》,但对《调解协议书》进行司法确认时,法官告知房屋买卖必须通过法院诉讼或调解;2.双方签订多份《借名购房协议》,一审法院以复印件和原件不一致为由驳回李某文的诉讼请求是错误的;3.除提供《借名购房协议》原件及复印件外,李某文还提供了房产证、《调解协议书》等证据,法院另案生效判决已经认定了北京市海淀区一号全部房屋(以下简称涉案房屋)的款项由李某文一人支付,因刘某杰不愿再将涉案房屋产权挂在他名下,所以李某文借用了妹妹李某慧的名义,办理贷款是因为银行希望协助进行存款或贷款,贷款及利息也都是李某文偿还的,因现在有限购政策,李某文名下有房产,故只能通过诉讼请求返还涉案房屋。

被告辩称
李某慧辩称,不同意一审法院判决,同意上诉人的上诉请求和事实理由。李某文是李某慧的姐姐,借用李某慧的名字购买涉案房屋,双方始终是借名买房关系。

法院查明
李某文向法院提交了其与李某慧于2007年4月11日签订的《借名购房协议》的原件及复印件,该协议约定李某文借用李某慧的名义购买涉案房屋。双方当事人均认可上述协议,但李某文向法院提交的该协议原件与复印件上的签名字迹及落款日期显然无法重合。涉案房屋登记在李某慧名下,李某文与李某慧系姐妹关系。
法院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,虽然双方当事人对李某文借李某慧的名字购房一事均予以认可,但李某文向法院提交的证据材料存在明显瑕疵,在考虑到本市房屋限购政策的情况下,仅凭双方当事人的一致陈述法院无法确认李某文所主张的诉讼事由。现李某文以借名买房为由要求李某慧将涉案房屋变更过户到自己名下的诉请,因未向法院提交充分有效的证据,故法院对此不予支持。
本院经审理查明,李某文与李某慧是姐妹关系。2007年,李某文为获取银行贷款,将登记在案外人刘某杰名下的涉案房屋转移登记至李某慧名下,刘某杰与李某慧签订了房屋买卖合同,李某慧向银行申请了购房贷款,获取的银行贷款由李某文实际使用,李某文实际偿还了银行贷款。诉讼中,李某文主张涉案房屋最初系其借用刘某杰的名义购买,后刘某杰不同意继续代持房屋,故又借用了李某慧的名义。


裁判结果
判决:驳回李某文的各项诉讼请求。

靳双权点评
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中,李某慧与刘某杰虽然就涉案房屋签订了房屋买卖合同,但李某慧与刘某杰之间并没有买卖房屋的真实意思,双方签订买卖合同、办理转移登记的真正目的是为了李某文获取银行贷款,李某慧与刘某杰的上述行为是以虚假的意思表示实施的民事法律行为,合同应为无效。因李某文并非借用李某慧的名义自刘某杰处购买涉案房屋,故李某文以借名买房为由要求李某慧将涉案房屋转移登记至其名下,没有事实根据,法院不予支持。法院判决驳回李某文诉讼请求的结果正确,法院予维持。
关于刘某杰与李某慧房屋买卖合同无效的法律后果,李某文应通过刘某杰向李某慧主张,在刘某杰已经死亡的情况下,可通过刘某杰的继承人向李某慧主张。李某文是否存在借用刘某杰名义购买涉案房屋的事实,与本案不是同一法律关系,本案不予处理。如果李某文主张涉案房屋是借用刘某杰名义购买,应向刘某杰主张,在刘某杰已经死亡的情况下,可向刘某杰的继承人主张。

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