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退购房定金要不要打官司?

发布日期:2022-10-16    作者:陈旺律师

商品房退定金是一个老生常谈的话题,解决途径有诉讼和非诉两种途径,购房者要求开发商退还定金,一般先和开发商协商,但开发商的态度普遍是拒绝的,所以很多人认为维权途径就仅剩诉讼打官司。然而,诉讼打官司固然是维权的一种方式,但它不是退定纠纷的最优解决途径。为什么这么说,且听我们一一分析。


一、诉讼退定需满足什么条件?

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定:“债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

根据上述法律及司法解释的规定,购房者如通过诉讼方式要求开发商退还购房定金,必须提供证据证明符合以下两种情形之一:
1、开发商违约致使合同目的不能实现;
2、合同未能签订不可归责于双方当事人。

实践当中,开发商违约致使合同目的不能实现的情形较为容易判断和界定,但“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的”,各地法院的裁判规则并不统一,并出现了完全相反的判例,这让诉讼退定带来了极大不确定性。为便于大家理解,我们提供两个案例给大家参考。

案例一:(驳回)

【基本案情】

2020年8月27日,赵女士与开发商签订《房屋认购书》,认购济南某楼盘的房屋一套,定金2万元,并约定赵女士本应在2020年9月3日前赴售楼处与开发商签订商品房买卖合同。因赵女士与其丈夫就房屋归属问题未达成一致意见,其于2020年9月12日才前往售楼处,且到售楼处不是签约而是要求开发商解除《房屋认购书》并退回定金。赵女士给出的理由是,商品房购买合同有多处加重购房者义务和免除开发商义务的条款,要求予以修改,但开发商表示该合同为统一印制合同,不能修改,并表示逾期不签,房屋就另售他人。双方就该商品房买卖合同修改无法达成一致,赵女士遂将开发商诉至法院,要求开发商退还2万元定金。

开发商辩称,与赵女士签订的《房屋认购书》成立并生效,赵女士逾期未履行约定义务,公司依法解除《房屋认购书》,不予退还赵女士支付的定金2万元。而且,商品房买卖合同无法签订的过错在于赵女士,因此其无权要求退还定金。恳请法院驳回赵女士的诉讼请求。

【裁判结果】

法院经审理认为,依法成立的合同,自成立时生效。开发商与赵女士签订的《房屋认购书》由双方盖章或签字捺印确认,系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定。双方签订的《房屋认购书》明确约定:“(3)甲方已向乙方出示双方将签署的正式商品房买卖合同及补充协议……乙方拒绝签署商品房买卖合同,甲方有权解除本协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于承担任何法律责任”,该条款已经进行了加粗斜体处理,尽到了提醒义务。另,赵女士应于2020年9月3日前赴售楼处与开发商签订商品房买卖合同,其于2020年9月12日才前往售楼处,且未与开发商达成修改《商品房买卖合同》的一致意见,赵女士提交的证据不足以证实开发商就双方未签订《商品房买卖合同》存在过错,赵女士要求返还定金的请求,于法无据,法院不予支持。

案例二:(支持)

【基本案情】

2021年国庆期间,王某前往惠州某楼盘看房,并认购该楼盘房屋一套,当场支付认购定金50000元,并签署了《商品房认购书》。认购书约定,首付款27万元应于认购书签署后7日内支付,同时签署《商品房买卖合同》及相关文件。同时,认购书约定,王某在签订认购书时,已经阅读并充分了解开发商的《商品房买卖合同》以及相关文件之内容,并无异议。认购书签署后,王某认为开发商制定的格式合同条款存在不公平、不合理的地方,要求修改合同条款后再继续交易,遭到开发商拒绝。后王某与开发商未能就《商品房买卖合同》的部分条款内容达成一致,双方未能订立《商品房买卖合同》。

开发商认为,王某未按认购书及时支付购房款并配合签署《商品房买卖合同》,已经构成违约,开发商有权解除认购书并没收定金50000元。
王某遂将开发商诉至法院,要求开发商返还定金50000元。

【裁判结果】

法院认为,王某与开发商签署的《商品房认购书》合法有效,应收法律保护,双方均应遵守。王某按照双方在认购书中的约定支付50000元定金后,因未能对开发商制定的《商品房买卖合同》中的部分条款内容与开发商达成一致,双方未能订立《商品房买卖合同》,开发商已向王某寄出解除认购通知书,根据《民法典》第五百六十六条规定,因认购书被解除并不能归责于王某和开发商的任何一方,故王某请求开发商返还定金50000元,法院予以支持。

所以,如果购房者不符合以上所述的两种情形之一,贸然选择诉讼途径向法院起诉主张退还购房定金的,法院会直接驳回购房者的诉讼请求,诉讼以败诉收场。诉讼途径相对非诉途径,对证据的要求更严格,且具有较大的风险性和不确定性,因此,它并非退定纠纷的最佳解决途径。现实当中,绝大部分退定案件都是通过非诉方式解决的。


二、非诉才是解决退房退定的最优解途径

现实生活中,购房者不想购房的原因非常复杂,也往往掺杂个人因素不想继续购买(买方原因),如果诉讼,根据定金罚则,购房者很可能无法拿回定金,所以诉讼途径解决往往得不到理想的结果,但若通过非诉方式则可能另有转机。

团队亲办成功案例分享

【案例一】G小姐于2022年4月30号前往广州增城某售楼部看房,经过销售人员游说当场下定3万元认购了一套房屋。后G小姐发现房子存在抵押,且认为开发商存在虚假广告宣传,楼盘存在的问题太多,不敢再继续购买,提出解除认购合同,并要求退回定金,但遭到开发商拒绝。后G小姐在网上找到我们团队,快速委托,经过团队努力,一个月左右的时间,开发商便答应退款,G小姐成功拿回定金。

【案例二】Y女士在江苏某楼盘看房,因听信销售人员对该楼盘的交通规划、教育资源等宣传,当场签署了认购书并支付了购房定金5万元。后来,Y女士了解到该楼盘宣传的学校与实际情况并不相符,并且已多次发生维权事件,销售人员还隐瞒楼盘存在土地抵押,因此,Y女士不想继续认购。Y女士找到我们团队,希望我们帮其拿回定金。接受委托后,团队迅速启动,做好证据固定工作,通过与开发商进行多轮谈判、协商,团队帮助Y女士顺利拿回5万元定金退款。

【案例三】委托人z夫妇在深圳某楼盘认购一套公寓,交付定金20万元。后Z夫妇不想继续认购,自己维权花了将近1年的时间,但均无任何效果,开发商拒绝退还定金。后z夫妇委托我们团队帮其维权,6月份介入到8月上旬,不到三个月时间,团队帮助z夫妇顺利拿回20万元定金。
以上这些退定案件,都是按照团队预定方案顺利解决,免去了耗时费力的诉讼程序,有效维护了当事人的合法权益。


三、律师建议

发生退房退定纠纷,诉讼解决常常耗时耗力,且结果可能不如人意,不到万不得已,不建议首选诉讼途径解决,还是优先以非诉方式处理,只要处理得当,拿回定金的概率可能会很高。但如果选择非诉方式解决,一定要找专业、正规的律师团队处理,并在专业人士的指导下,进行有效取证及相关操作,且越早处理,局面越有利,越能简单高效的拿回定金,切勿自己盲目操作,更不要抱有侥幸心理、拖延心态,或想着自己先去试一试不行再找律师处理,这样只会让你错过解决问题的最佳时机,甚至可能导致事情进入无法转圜的余地。

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