关于房屋租赁你应该知道的那些事儿

笔者：尹利兵律师
改革开放以来，伴随我国经济快速发展进程和交通工具的日益精进，全国人口大规模流动，中小城市人口逐渐向大城市集中聚集，而流动人口新进入城市的居住需求主流途径为租房。因此房屋租赁产生的纠纷也越来越多。今天笔者就来聊聊与租房有关的法律知识。

一、租房合同有一定要以书面形式签订吗？
根据我国《民法典》的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。也就是说，如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同，口头约定的租赁期限则视为不成立，只能认为不定期租赁。因此租房最好签订书面的租赁合同，明确双方的权利义务。

二、租房合同最长不得超过多少年?
根据《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。由此可见，租赁合同约定期限最长20年，超过20年的，超过部分无效。实务中，不少当事人利用空白租赁合同来规避该法律规定。但这一举措可以通过笔迹鉴定来判断形成时间。

三、承租人可以将房屋转租他人吗?
我国《民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。所以说承租人想要将房屋转租给他人必须经过出租人同意才行。否则，出租人可以解除其与承租人之间的合同。因租赁合同解除造成次承租人损失，次承租人有权要求承租人赔偿的，但次承租人知道或应当知道承租人未经出租人同意转租的除外。

四、什么是承租人的“优先购买权”?
出租人要出售房屋的，应在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人在收到出租人通知后的15天内(拍卖为5天)未明确表示购买房屋的，视为放弃该权利。出租人不履行通知义务，妨害承租人行使该权利，可以要求出租人承担赔偿责任。房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的除外。承租人经出租人同意的情况下转租的，不再享有优先购买权，优先购买权由次承租人获得。未经出租人同意转租的，承租人以及次承租人均无优先购买权。

五、承租人和出租人在什么情形下可以解除租赁合同?
在房屋租赁中，承租人和出租人都有解除租赁合同的权利。其中承租人可以法定解除租赁合同的情形如下：
（1）租赁物被依法查封、扣押;
（2）或者租赁物权属有争议;
（3）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用的强制性规定情形的;
（4）未按照约定期限交付房屋，经承租人催告后，经营用房在2个月内仍未交付的，住宅用房在15日内仍未交付的;
（5）交付的房屋不符合约定的使用条件，无法使用或者严重影响经营的。
当然，出租人在以下情形也有权单方解除租赁合同：
（1）未经出租人同意，将租赁房屋整体或者部分转租的；
（2）未按照合同约定的用途使用租赁房屋，或未经出租人同意擅自改变房屋结构，在出租人要求的合理期限内仍不予纠正或恢复原状的；
（3）住宅用房承租人累计3个月未支付租金，经出租人催告后，在15日内仍未支付的；
（4）经营用房承租人累计6个月未支付租金，经出租人催告后，在1个月内仍未支付的；
（5）法律、行政法规规定或者当事人约定的其他情形。

六、作为承租人租房的时候需要注意什么呢？
首先，设立居住权的房屋不能租。一旦你承租了设立居住权的住宅，你的租赁合同将被认定为无效。有人会质疑：以前可没有遇到过这事。那是因为在2021年之前，还没有任何房屋设立过居住权，因为法律还没有规定。但是从2021年开始，大量房屋将可能设置居住权，这样的房屋将被视为租房雷区，千万不能去碰。
其次，不要随意改造房屋。根据我国《民法典》规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。所以，未经出租人同意，不要随意对房屋进行整改。
最后，房屋权属有争议或被查封，可以退租。房屋所有权发生争议，或者出租人因为诉讼纠纷，房屋被司法机关查封、甚至拍卖，严重影响了租房人生活安宁权。我国《民法典》明确规定，当房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；房屋权属有争议时，租房人可以退房！