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最高法:开发商将已出售房屋抵押给银行,银行未尽审慎审查义务,不享有抵押权

发布日期:2022-10-31    作者:李开宏律师

最高法:开发商将已出售房屋抵押给银行,银行未尽审慎审查义务,不享有抵押权


裁判要点:开发商向银行提供抵押之前,该开发商已将前述案涉房屋出售给购房者。开发商与购房者签订了房屋买卖合同,虽未办理过户登记,但购房者等人已经支付价款并实际占有房屋。银行自认开发商向其提交的抵押物清单载明前述案涉房屋处于出租状态。在房屋被他人占有使用的情形下,作为专业金融机构,银行应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查,以查明出租人是否是开发商,抵押物是否存在真实的权利人,从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物,因此认定银行对案涉房屋不享有抵押权并无不当。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书
(2019)最高法民申2834号

再审申请人(一审原告、二审上诉人):中国农业银行股份有限公司伊犁分行。营业场所:略。
负责人:徐新生,该行行长。
委托诉讼代理人:略。
被申请人(一审被告、二审上诉人):伊犁锦城房地产开发有限公司。住所地:略。
法定代表人:姚新雄,该公司总经理。
被申请人(一审被告、二审被上诉人):伊犁永成农业装备制造集团有限公司。住所地:略。
法定代表人:李永军,该公司董事长。
被申请人(一审被告、二审被上诉人):李永军,基本信息略。
被申请人(一审被告、二审被上诉人):李双恕,基本信息略。
再审申请人中国农业银行股份有限公司伊犁分行(以下简称农行伊犁分行)因与被申请人伊犁锦城房地产开发有限公司(以下简称锦城公司)、伊犁永成农业装备制造集团有限公司(以下简称永成公司)、李永军、李双恕借款合同纠纷一案,不服新疆维吾尔自治区高级人民法院(2018)新民终173号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。

农行伊犁分行申请再审称,本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形,应予再审。请求:1.撤销(2018)新民终173号民事判决;2.撤销(2017)新40民初43号民事判决第五项及第二项第二款中“1××号、1××号、1××号、1××A号、1××号房屋除外”的判项;3.改判农行伊犁分行对位于伊宁市英阿亚提街所有权证号为伊宁市房权证字第××号项下全部房屋享有优先受偿权;4.诉讼费用由永成公司、锦城公司、李永军、李双恕负担。事实和理由:原审法院认定事实错误,适用法律不当。锦城公司提交的房地产抵押清单载明案涉房屋处于出租状态,农行伊犁分行向房屋登记机关核实抵押房屋权属登记在锦城公司名下,农行伊犁分行已尽到谨慎的注意义务,作为善意第三人,抵押权有效。原审法院适用《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第113条,适用法律不当。根据《中华人民共和国物权法》的规定,不动产物权的设立,经依法登记,发生效力。房屋产权登记在锦城公司名下,锦城公司即享有处分权,且该法系实体法,效力高于司法解释。周俊玉等人不是房屋所有权人,存在与锦城公司恶意串通虚假诉讼的情形。生效判决认定周俊玉等人于2006年与锦城公司签订合同,2012年前已取得房屋所有权,但在2014年农行伊犁分行发放贷款前未备案登记,不符合常理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定,房屋买卖合同签订后,出卖人未告知买受人又将房屋抵押第三人的,买受人可追究出卖人责任。本案周俊玉等人可依据上述规定追究锦城公司的责任。
根据农行伊犁分行申请再审的理由,本案再审审查的焦点问题是农行伊犁分行在对案涉房屋设立抵押权时是否尽到审慎尽调义务。

本院认为,根据生效判决认定的事实,在锦城公司以伊宁市房权证字第××号房产中的1××号、1××号、1××号、1××A号、1××号房屋向农行伊犁分行提供抵押之前,该公司已将前述案涉房屋出售给案外人周俊玉等人。锦城公司与周俊玉等人签订了房屋买卖合同,虽未办理过户登记,但周俊玉等人已经支付价款并实际占有房屋。农行伊犁分行自认锦城公司向其提交的抵押物清单载明前述案涉房屋处于出租状态。在房屋被他人占有使用的情形下,作为专业金融机构,农行伊犁分行应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查,以查明出租人是否是锦城公司,抵押物是否存在真实的权利人,从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。本案农行伊犁分行未能提交证据证明其对案涉房屋进行了审慎调查,故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务,原判决认定农行伊犁分行对案涉房屋不享有抵押权并无不当。该分行申请再审的理由不成立,本院不予支持。
综上,农行伊犁分行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:
驳回中国农业银行股份有限公司伊犁分行的再审申请。


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