购房后开发商延期交付起诉要求支付违约金纠纷

原告诉称
原告吴某莉、陈某斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告逾期办理房屋所有权转移登记违约金165608元；2.判令被告承担本案诉讼费。
事实和理由：原告与被告于2016年9月30日签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类商品房）》一份，购买了被告开发的位于丰台区A号房屋一套。合同约定被告应在商品房交付之日起720日内为原告办理房屋所有权证。《补充协议》约定，逾期未办理的，自房屋交付第721天起，每逾期一天，被告将按原告已付房款的万分之二向原告支付违约金，直至房屋所有权登记手续办理完毕之日止。
合同签订后，原告依约支付被告购房款，并依约交纳了办理所有权转移登记所需契税、公共维修基金等，并交纳产权证代办费1200元。2018年5月9日，被告向原告交付了房屋。2020年12月16日，被告为原告办理了房屋权属证书。按照合同的约定逾期天数为227日，被告应按照合同的约定向原告支付违约金165608元。本案逾期办证违约金万分之二，是原、被告双方协商的结果，不违背法律的强制性规定。登记的迟延会影响买房人权利的实现，体现在不能办理房屋抵押登记取得新的资金，不能根据需要随时出售、出租房屋，并且会面对房屋被出卖人抵押、再次出售的风险，且原告购买的是商业、办公等非住宅型商品房。
被告未在补充协议约定的期限内为原告办理涉案房屋的所有权转移登记，未能及时履行合同义务，违背诚实信用的民法基本原则，给原告造成了巨大经济损失和精神痛苦。为维护原告合法权益，故诉至法院。

被告辩称
被告M公司辩称，原告主张的违约金过高，应依法予以调整。被告将房屋交付原告以后，即开始着手办理房屋转移登记手续，积极主动履行合同义务、积极催促，已尽到合同义务，且原告并无证据证明有实际损失。根据民法典第585条，原告主张的违约金过高，应依法予以调整。
另实际上我方房屋实际交付时间是2018年9月23日。且购房合同约定必须完成物品签收等才算完成交房，5月的只是入住通知书。

法院查明
2016年9月30日，买受人吴某莉、陈某斌与出卖人M公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定：买受人购买出卖人开发的位于北京市丰台区一号房屋，该房屋的用途为办公，出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。第二十二条第一款“初始登记”约定：出卖人应当在2019年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；并约定转移登记事项按照附件九处理。附件九《补充协议》第十一条11.1约定，如房屋交付买受人满720天后，因出卖人原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721天起，每逾期一天，出卖人将按买受人已付房款的万分之贰向买受人支付违约金，直至房屋所有权登记手续办理完毕之日止。
11.2约定，由于买受人原因（包括但不限于买受人未按本协议约定办理面积结算、按时交齐办理产权过户的税费及相关资料）或其他非出卖人原因（包括但不限于如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的）致使房地产权属证书延期办理的，该规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。
不动产登记信息载明该房屋坐落位置为北京市丰台区一号房，实测建筑面积为83.43平方米，购房发票载明房屋实际总价为3647742元，购房款已支付完毕。吴某莉、陈某斌于2020年12月16日取得上述房屋的不动产权证书。
吴某莉、陈某斌称其于2018年5月9日办理了房屋交接手续并出具2018年5月8日《入住通知书》予以佐证，并盖印被告公章。M公司质证称该入住通知书是为了配合原告子女入学，提前给其盖章，5月工程竣工验收未过，不可能交房，并出具入住流程单、物品签收表、消防安全协议书、资料签收表、验房单欲证明实际交房日期为2018年9月23日尾部有吴某莉、陈某斌签字，落款日期为2018年9月23日；
资料签收表载明名称为消防安全协议书、房屋使用说明书、前期物业服务合同及临时管理公约、业主手册，尾部有吴某莉、陈某斌签字，落款日期为2018年9月23日；验房单载明验收时间安排为2018年9月23日，问题及建议有门地板需维修、对外门雨棚玻璃破裂需更换等，吴某莉确认签字，落款日期为2018年9月23日。
吴某莉、陈某斌质证称上述证据无被告盖章，不认可真实性；且认为如果是9月23日交房，那么被告还应该有一份9月23日的入住通知书；另吴某莉、陈某斌不认可上述证据中的签字是本人所签，但不申请对该签字进行鉴定。

裁判结果
一、北京M公司于本判决生效之日起七日内给付吴某莉、陈某斌逾期办理房屋所有权转移登记违约金34654元；
二、驳回吴某莉、陈某斌的其他诉讼请求。

靳双权点评
吴某莉、陈某斌与M公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方应按合同约定义务履行。依据现有证据及当事人陈述，在M公司交付房屋前，吴某莉、陈某斌均已依约交纳相关款项，M公司应在附件九补充协议约定期限内协助吴某莉、陈某斌办理涉案房屋的所有权转移登记。
本案的争议焦点系涉案房屋交付时间，根据本案在案证据及当事人陈述，吴某莉、陈某斌于2018年9月23日签署了物品签收表、资料签收表、验房单并领取了房屋钥匙，应视为吴某莉、陈某斌于2018年9月23日实际接收了涉案房屋，完成了房屋的交付工作，吴某莉、陈某斌主张房屋交付时间为2018年5月9日，未提供充分证据佐证，法院不予采纳。
鉴于M公司未在房屋交付后720日内协助吴某莉、陈某斌办理涉案房屋的所有权转移登记，已构成违约，应当承担违约责任。现吴某莉、陈某斌要求M公司支付相应违约金的诉讼请求，法院理应支持。
但鉴于M公司在庭审中认为违约金计算标准过高，要求予以调整，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。
鉴于吴某莉、陈某斌针对其主张的违约金，未举证证明实际损失，故法院基于公平原则和诚实信用原则酌情对违约金予以调整，并确定违约金金额为34654元，对于超出部分，法院不予支持。