母亲主张儿子名下房屋为其借名购买要求过户纠纷

原告诉称

周某霞向本院提出诉讼请求：1.判令吴某刚、迟某丽协助我将位于河北省一号房屋产权转移登记至我名下；2.案件受理费由吴某刚、迟某丽共同承担。

事实和理由：我与吴某刚是母子关系，吴某刚与迟某丽于2011年11月11日结婚，于2020年5月12日离婚。2015年，我为了改善住房状况，决定在河北购买一套住房。我因在村里自建房屋向外出租，积蓄足以支付首付款，但因年龄原因，不能办理贷款，经与吴某刚、迟某丽协商，借用吴某刚的名义贷款，将我购买的房屋登记在吴某刚的名下。

2015年5月4日，我决定购买位于河北省一号房屋（以下简称：一号房屋）。我借用吴某刚的名义与M公司（以下简称：M公司）签订《商品房买卖合同》，房屋总价933530元，我支付了首付款283530元，以贷款方式支付65万元。2015年年底房屋交付使用，房屋每月贷款、相关税费、物业管理费、水电费均由我负担及偿还。2017年我农村房屋遇拆迁，我用拆迁款偿还了剩余贷款61.80万元。我和孙子吴某从2015年底开始居住使用一号房屋，直到2020年10月吴某刚与迟某丽将我及吴某赶出，我多次讨要房屋无果。

后我得知2020年11月吴某刚取得了涉案房屋产权证，竟于2020年12月将涉案房屋过户至迟某丽的名下。吴某刚、迟某丽明知涉案房屋为我出资购买，合谋将涉案房屋过户至迟某丽名下，严重损害了我的利益。现要求将涉案房屋过户至我名下，同意先行垫付过户过程中产生的相关税费。为了维护我的合法权益，故诉至法院。

被告辩称

吴某刚辩称：一号房屋是我母亲周某霞支付的首付。该房屋有贷款，每个月还4000余元，是我和迟某丽一起偿还的贷款，该房屋提前还的最后一笔贷款是用拆迁款还的。

迟某丽辩称：我不同意周某霞的诉讼请求。我认可首付款是周某霞出的，最后一笔贷款也是周某霞出的，但平时的贷款是我和吴某刚一起赚钱还的。买房时没有说是借名买房，吴某刚的父亲说需要给吴某刚买房，周某霞也说给我和吴某刚买房，当时看了北京的房屋但付不起，后来在河北买的。

法院查明

周某霞系吴某刚之母。2015年5月，吴某刚与M公司签订了《商品房买卖合同》，约定吴某刚购买一号房屋，购房款为933530元，首付283530元，贷款650000元。前述首付款为周某霞支付。吴某刚与C银行（以下简称：C银行）、M公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额为650000元，用于购买一号房屋。2017年12月4日，吴某刚提前向C银行偿还贷款618000元，至此一号房屋贷款全部结清。

前述贷款618000元系周某霞支付。2020年12月10日，吴某刚办理了房屋所有权证，将该房屋登记在其名下，后吴某刚将一号房屋过户至迟某丽名下。

另查，吴某刚与前女友之子吴某与周某霞共同生活。吴某刚与迟某丽于2011年11月11日结婚，二人婚后未生育子女，于2020年5月12日协议离婚。离婚协议书约定一号房屋归迟某丽所有，待房产证下来后，由吴某刚协助迟某丽办理房产过户手续。

本案庭审中，周某霞主张其是涉诉房屋的实际产权人，其与吴某刚之子吴某自2015年底至2020年10月居住在一号房屋，其支付了首付款，偿还了全部贷款，并支付了契税、专项维修资金、物业费等。周某霞提供以下证据予以佐证：证据一居住证明、疫情期间出入门证、物业费收据、以证明涉案房屋是其与孙子吴某实际居住使用，所有费用是其缴纳，房屋实际所有人是自己；

证据二契税、住宅专项维修资金收据及发票，以证明其用拆迁款缴纳了房屋契税、专项维修资金，办理了房产证；证据三申请证人吴某出庭作证，以证明其与吴某居住在涉案房屋内；证据四周某霞银行明细，以证明其取款部分用于偿还房贷每月约4000元，其余用于生活消费。

证人吴某称其和奶奶一直在固安居住，不记得具体搬入时间了，2020年秋天搬出来的，那时迟某丽让其奶奶出去找房，才搬出去的。周某霞农业银行显示2015年4月至2017年11月存在多笔大额存取款行为。吴某刚认可证据。

迟某丽对证据一真实性不认可，称周某霞总是在北京租房居住，涉案房屋的物业费是自己交的；称证据二中的费用是吴某刚交的；认可证据三中证人身份，但不认可证人的陈述，称证人是2020年春节前后在那里居住的，疫情解除之后大概2、3月就不住那了，周某霞和吴某每年都在那里居住，是为了取暖，其和吴某刚有时候也去涉案房屋通风，冬天也在那里住过，与周某霞在那里住过两个冬天；认可证据四的真实性，不认可证明目的。

迟某丽提交证据一吴某刚的银行明细，以证明涉案房屋每月贷款系迟某丽和吴某刚支付的；证据二微信聊天记录、转账凭证和发票、物业费收据2张，以证明迟某丽支付了2017年1月1日至2021年12月31日期间的物业费，实际居住使用了涉案房屋；证据三停车服务管理费发票、车位租赁费发票，以证明2017年11月30日至2018年11月29日的车位租赁费、管理费由吴某刚和迟某丽以夫妻共同财产支付；证据四联通宽带费业务受理单和电子发票，以证明宽带是吴某刚于2017年10月15日本人开户办理，故实际居住人有吴某刚和迟某丽。

周某霞认可证据一证据真实性，不认可证明目的，每个月其取4000元交给被告，由被告来偿还贷款；对证据二中微信聊天记录证据三性不认可，对其他证据真实性没有异议，但发票与自己提交的收据相矛盾，应以自己提交的收据为准；对证据三真实性认可，恰证明物业费是周某霞交纳的，周某霞在涉案房屋内居住；对证据四真实性和合法性认可，对关联性和证明目的不认可，该事实发生于2021年5月，此时房屋已被二被告强占。

后迟某丽表示物业费收据上吴某刚的名字是自己写的，因双方在一起共同居住过，故周某霞也可能拿到收据原件；周某霞表示其将钱交给了吴某刚，由吴某刚、迟某丽交的。吴某刚对前述证据均认可，称每月贷款系其和迟某丽卖菜的钱还的贷款。

吴某刚提交其农业银行卡流水，以证明其和迟某丽自2013年7有收入和还贷款能力。该银行卡流水显示吴某刚在2015年5月至2017年11月未有大额银行存取记录。周某霞对前述证据真实性和合法性认可，对关联性和证明目的不予认可，恰可以证明吴某刚的收入很低，无能力偿还贷款。

庭审中，经本院询问吴某刚，是否存在周某霞借其名字买房一事，吴某刚表示：我母亲岁数大了贷不了款，用我的名字贷的款，所以我贷款买的。

裁判结果

于本判决生效后30日内，吴某刚、迟某丽协助周某霞到房屋登记主管部门办理位于河北省一号房屋过户手续，过户至周某霞名下。

房产律师靳双权点评

根据双方当事人的陈述和法庭调查的情况，可以确定本案的焦点问题为周某霞与吴某刚之间是否存在借名买房关系。首先，双方均认可以下事实：一号房屋的首付款和最后一笔大额还款均为周某霞所支付，契税和专项维修资金也为周某霞的拆迁款所支付，周某霞每年冬天都在一号房屋居住；

其次，关于借名买房的原因，周某霞称其年龄大无法办理贷款，吴某刚认可周某霞岁数大贷不了款，用自己的名字贷的款；再次，关于平时还贷和物业费管理费等，迟某丽和吴某刚称为吴某刚所支付，但提交的吴某刚农业银行卡显示2015年5月至2017年11月期间未存在大额存取记录，无法体现吴某刚和迟某丽有每月偿还约4000元贷款的能力；周某霞之前支付契税、专项维修资金并未通过其银行账户直接支付，而是由吴某刚支付，从前述情况看，不能排除周某霞所述将现金交给吴某刚，由吴某刚、迟某丽去支付物业费和偿还贷款的可能；

因吴某刚为周某霞之子，吴某刚和迟某丽曾为夫妻，即使曾偶尔在一号房屋居住，发生车位租赁费、管理费，亦与涉案房屋实际所有权人为周某霞的事实不矛盾。

综上，法院根据双方陈述的买房过程，房款的支付情况，契税和专项维修资金支付情况，以及房屋交付后使用情况看，虽缺少书面合同证明借名买房存在，但考虑到家人之间常常因亲情以及信任关系而忽略签署书面合同，此情况普遍存在，加上周某霞对借名买房的原因有合理解释，且吴某刚认可周某霞所陈述的原因，故法院采信周某霞关于其与吴某刚之间存在借名买房约定的主张。

周某霞要求吴某刚、迟某丽协助办理过户手续的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

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