遇到一房二卖怎么办
发布日期:2023-05-23 作者:孙宇光律师
遇到一房二卖怎么办?
一房二卖纠纷产生的频率较高、原因也较多:
1、房屋买卖的交易周期和流程时间较长;
2、房屋价款缴纳与实际交房时间跨度大;
3、房价上涨迅速,房屋开发商为追求更高成交价签订新的房屋买卖合同;
4、购房人购房资格限制或房屋本身存在过户障碍,导致的过户迟延等。
在上述因素综合作用下,一房二卖的现象屡有发生,属于房屋买卖中常见的法律风险之一。
2021年1月1日起《民法典》生效,其中的第二百零九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。”
第二百二十一条第一款“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”均适用与一房二卖的相关情形。
根据上述法律规定,在遇到了一房两卖后,下列情形的买受人优先获得房屋所有权:
(一)已办理房屋过户登记手续的,房产归登记的买受人所有。
(二)买受人均未办理商品房过户登记手续的,房产归已经办理商品房预告登记手续的买受人所有。
对于无法取得房屋的买受人,可以请求解除合同,返还已购房款及利息、赔偿损失,可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的补偿责任。
如何防止遇到一房二卖的情况?
签署前
1.注意确认房屋无他人占有,签署合同后能够尽快交付使用;
2.检索该房屋在政府网站的备案情况。
签署中
1.通过网签备案的形式,避免“一房二卖”。网签后,无论卖方毁约因涨价还是毁约卖给第三方,如果想要顺利完成房屋交易都需要优先注销网签记录,而网签的注销需要买卖双方同时到场共同申请;
2.提高定金比例的同时在合同中约定毁约的双倍定金罚则,以提高卖方的毁约成本,督促卖方及时完成交易。
签署后
在合同中约定并申请完成“预告登记”,《民法典》第二百二十一条第一款规定:“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”
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