入住后发现房屋渗水发霉租客能否要求解除合同？

发布日期：2025-11-17 作者：吴丁亚律师

租房是很多人生活的常态，在签下合同、交付租金后，房客都会认为即将开始一段美好的新居生活。然而，当入住后发现房屋渗水、墙体发霉、空气潮湿，健康与安全受到威胁，这份租房合同能解除吗？吴律师带您了解。
案情简介
2025年4月，韩某和一家房屋代理公司（甲公司）签订了《房屋租赁合同》，约定租期一年。韩某在签约当天支付了三个月房租和押金，原本计划次日入住。然而，在准备入住时，他才发现房屋墙面存在大面积渗水发霉问题，无法正常居住。韩某立即联系房屋代理公司要求维修或换房。但公司口头承诺“尽快安排”，却迟迟未履行。之后，韩某多次联系甲公司，却屡屡被敷衍应对。多次沟通无果后，2025年5月，韩某通过微信向甲公司正式提出解除合同、退还租金与押金。但是对方拒绝解除合同，韩某因此搬离房屋并向法院提起诉讼，请求法院判令解除原告韩某与被告房屋代理公司签订的《租赁合同》，并请求被告甲公司退还三个月的房屋租金及押金。

法院审理
吴律师提醒您，这起案件的争议焦点主要有三个：第一，房屋存在渗水发霉问题，是否构成影响合同目的实现的“质量瑕疵”；第二，承租人韩某是否有权单方面解除合同；第三，租金与押金如何处理。对于能否解除房屋租赁合同，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十一条的规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”针对第一个争议焦点法院通过审理过程中原告提交的证据，确认甲公司交付的房屋的确存在墙面大面积发霉，已严重影响到韩某的正常居住使用，导致合同目的无法实现。吴律师提醒您，因此，韩某要求解除合同，合法有据。房屋严重影响正常居住的判断标准是“合同目的是否能实现”。租赁合同的目的在于提供一个安全、健康、可居住的空间。当渗水、发霉导致空气潮湿、墙体霉变，甚至可能危害健康时，合同的根本目的就已经落空。在这种情况下，即使出租人声称可以维修，承租人仍可依法解除合同。如何认定合同解除日期，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”韩某于2025年5月7日通过微信明确提出退租并多次重申，构成了有效的解除通知。微信记录可证明该通知已到达甲公司，因此法院认定合同自2025年5月7日解除。只要能证明信息已送达，微信、短信、邮件等电子方式都具有法律效力。租房纠纷中一定要保留完整的沟通记录，这在维权时至关重要。关于房租和押金的部分，韩某提交的证据证明，他已于2025年5月7日搬离，且提供了聊天记录。法院采信后认定：韩某仅应支付搬离前的租金，其余超出部分，甲公司应退还，共计3400余元。至于押金，甲公司未履行合同义务，构成违约，导致合同解除，因此法院支持韩某退还押金1000余元的主张。租赁合同是双方权利义务的对等关系，出租人应交付具备安全、卫生条件的房屋，一旦违约，就要承担相应后果。最终，法院判决，原告韩某与被告甲公司签订的《房屋租赁合同》于2025年5月解除，被告甲公司退还原告韩某租金3400余元、押金1000余元。

法官说法
吴律师认为，房屋，不止是栖身之所，更是精神的家园。租一间房，不只是简单的交接钥匙，一纸合同，既写下居住的承诺，也是法律的信任与约束。随着城市租房人群不断扩大，房屋租赁纠纷越来越常见。从法律角度来看，房屋租赁关系的本质是什么？房屋租赁是一种以使用权换取租金的有偿合同关系。出租人提供房屋，承租人支付租金，双方权利义务对等、互为约束。这不仅是一份交易，更是一份基于信任的契约。如果房屋只是出现微瑕疵，比如家电坏了或墙面掉漆，承租人能以此为由解除合同吗？吴律师认为，这就要看问题是否影响“合同目的的实现”。如果只是轻微影响便利性，比如灯泡损坏、门窗漏风，承租人可以要求维修、减租或赔偿损失，但不能直接退租。依据《中华人民共和国民法典》第七百一十三条第一款：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。现在很多人通过网络签电子合同或仅在微信上约定租金，这样的协议有效吗？依据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第二款规定：“当事人采用数据电文形式订立合同的，视为书面形式。”只要意思表示真实、内容完整，电子合同具有同等效力。微信上约定租金，是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，但微信约定具有内容不全面、表述不严谨等缺点，建议签订书面租赁合同，明确各方权利、义务更为稳妥。吴律师提醒您，还有一个很常见的问题——租房押金。房东能否以各种理由拒退押金？押金的性质是担保履行义务的保证金。只要承租人履行了合同义务、没有损坏房屋或拖欠租金等违约行为，就可以要求出租人退还押金。如果发生争议，承租人该如何正确维权。建议承租人做到“三步走”：第一，留证据——保留合同、付款凭证、沟通记录；第二，及时沟通——先协商，避免矛盾激化；第三，依法维权——必要时申请调解或提起诉讼，法院会依据合同内容和证据，公正判断责任。

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入住后发现房屋渗水发霉 租客能否要求解除合同？

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