我的姐姐是一名乡村医生，在乡镇上开了一个药店，由于申请办理了医保定点，所以最近刚买了两间店面房，总价是18万，双方协商好了，通过银行转账的形式完成了付款交易（一次付清）。在卖方确定收到付款后双方签订了购房合同，此合同是双方协商自拟的合同，大意是我姐姐给对方多少钱，对方两间屋的所有权归我姐姐，且并没有注明违约项，也没有进行司法公证。没过一天，卖方后悔，将购房款又打回我姐姐的账户，并说房子要再商议下看卖不卖，请问此合同是否具有法律效力？如果我姐姐很想要买那两间房，我们现在应该怎么做？能不能通过司法部门解决？如果卖方坚持不卖，或者要涨价，这样算不算违约？如果算违约，我姐姐大概会得到多少的违约金？