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属不属于违约，能不能被支持？

贵州－贵阳 12-31 16:31 悬赏 0 发布者:ask201…… 给我留言回答:(10)

事件描述：
2018年5月到房开销售中心购买了一间包租商业，在销售大厅向第三方支付了2万元团购费，团购协议书上写明“2万抵扣4万”。切告知前三年租金可以抵扣房款，共6万元。50万的销售的商业，在团购费和租金的抵扣下，只需缴纳40万元即可购买。于是当日根据销售的安排，缴纳了团购费和22万元的房款（分两次缴纳），其余选择按揭贷款。签订《购房合同》的同时签订了《商业运营合同》。商业运营合同中有一条”全权委托运营方进行房屋验收，并对运营公司的验收行为负责。“
在进行网签以后，购房合同中的房价款仅为40万元，备案登记表中也为40万元。并未注明房款为50万元，也就是并未将团购费和房租抵扣情况表现在购房合同中。

约定交房时间是2018年10月30日，房开未交房。在催促交房的过程中，房开又提出运营合同有新版本，可以重新签订。在2019年6月又与运营合同中修改为”可委托对其进行交房验收“。签署了新合同后，原合同被运营公司收回。

房开商至今没有拿出《购房合同》中要求的交房手续，但是提交出了运营公司在你2018年10月初对房屋接收的函件，并有房开与运营公司的签章。（也就是说在第一份运营合同后，第二份运营合同前，运营商对房屋进行了验收。但是并未告知业主）随后运营商与2018年10月开始了招商工作，到目前已经有商家入驻。

在问询住建部门的时候，住建部门的工作人员告诉该房屋的确还没收到备案材料，但是不影响房屋的交付和使用。

请问：
1、房屋未取得《建筑工程备案登记表》可否交付使用？
2、运营公司现在的收房行为，业主是不是必须认可？两份运营合同是否都具有法律效率？
3、如果坚持主张要求退房，现在是否能得倒法院的认同？可能出现哪些败诉的可能。

问题补充：

这几天看了多位律师的答复，让人很振奋。

我就想问为什么相同的已知条件下，答复的都认为不符合交付条件。但是法官为什么就判定运营商替业主收房了，不支持退房的申述？我想知道在法律法规面前，违法违规的行为得不到制裁，反而是让购房者一而再再而三的继续上诉。

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全部答案

[广东-广州]
毕丽荣律师 VIP
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回复时间： 2019-12-31 16:35

这是不合法的

[四川-成都]
龙宇涛律师 VIP
电话：13018210906
799348积分

回复时间： 2019-12-31 17:15

您好，一、《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。根据上述法律、行政法规，开发商向购房者交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房。备案行为是行政管理机关为了行政管理方便设定的，即便没有备案，但若能被确认交付房屋已验收合格的，且双方当事人没有明确约定《建设工程竣工备案表》是交付房屋的前提条件的，不应认定房屋不具备交付条件。
因此，你的房屋在开发商没有取得《建筑工程备案登记表》的情况下，能否交付使用，须看购房合同是否将“《建筑工程备案登记表》”约定为房屋交付条件；
二、如果购房合同将“《建筑工程备案登记表》”约定为房屋交付条件的，在开发商没有取得《建筑工程备案登记表》的情况下，运营公司收房，业主可以不予认可，因此造成的损失由运营公司承担；如果购房合同未将“《建筑工程备案登记表》”约定为房屋交付条件的，则运营公司收房，业主应当认可；
两份运营合同的内容只要合法就有效；
三、退房的前提是购房合同被判无效或撤销或判决解除合同。
根据合同的规定，合同无效的情形包括：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　（三）以合法形式掩盖非法目的；

　　（四）损害社会公共利益；

　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
合同可撤销的情形包括：（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。
关于合同解除分为约定解除和法定解除。
约定解除，即根据合同的约定，但解除条件成就时，合同当事人可以依据合同约定解除合同。对于约定解除，须根据合同内容进行判断；
法定解除，即虽然合同没有约定解除的，但根据法律规定dadao9解除条件的，合同当事人可以依据法律规定解除合同。
法定解除的条件包括：(1)因不可抗力不能实现合同目的的。(2)因拒绝履行主要债务不能实现合同目的的。(3)因迟延履行主要债务致使不能实现合同目的的。(4)因迟延履行或有其他违约情形不能实现合同目的的。(5)法律规定的其他解除情形。
如果你的情况，不符合上述合同无效或被撤销以及合同解除条件的，要求退房的诉讼请求很难得到法院支持。
四、如果你的诉讼请求是退房，你应当以开发商为被告起诉。因为，只有开发商是购房合同的当事人。
如有疑问，可以追问；如果满意，请采纳为最佳答案。

追问：

1、请问对于购房过程中缴纳的团购费（有收据，无发票）和前三年的房租（只有一个购房时销售人员计算的东西，无盖章、无签字）共同用于抵扣房款，但未计入网签合同内。是否属于一方欺诈定立的合同？

2、购房合同的补充协议中有明确写明出具《建设工程竣工验收备案证》，如无，可以拒绝收房。但运营公司在无任何证明材料的情况下，对其进行收房。

3、两份运营合同，在法律上如何认定是否两份同时有效？第二份签署的内容中并没有说明第一份合同失效。第一份是“全权委托进行验收，对其行为负责”。第二份是“可委托进行验收“。现在房开拿出运营公司收房的书面材料，证明在第二份签署前已经对房屋进行了验收。所以交房行为已经成立，且运营公司对外招商已经入驻。

回答：

您好，1、不构成欺诈；
2、如果补充协议中有明确写明出具《建设工程竣工验收备案证》，则应当按合同约定收房。在开发商没有取得《建筑工程备案登记表》的情况下，运营公司收房，业主可以不予认可，因此造成的损失由运营公司承担；
3、两份合同内容不一致的，原则上以后一份合同的约定为准。但在后一份合同签订前已经收房的，则运营公司的权利义务，依据前一份合同的内容确定。

追问：

请问《购房合同》中明确的违约交房是超过约定时间90天。也就是2019年1月30日还未交房即位违约交房，房开至今没有取得合同中约定的《建筑工程备案登记表》。结合前面运营公司的行为，房开是否属于违约交房？应该怎么认定？

回答：

您好，一、房屋交付应当达到交付条件，否则为无效交付，开发商仍应当承担逾期交房的责任；如果逾期交房达到合同约定的解除条件的，你也可以要求解除合同；
二、退一步讲，即使业主因已经收房而不能向开发商主张违约责任的，但运营公司在开发商没有取得《建筑工程备案登记表》的情况下收房，给你们造成损失。你们可以向运营公司索赔损失。损失的依据就是开发商逾期交房应当支付的违约金。

追问：

非常感谢龙律师耐心的解答，综合前面的几个建议，仍然还有如下问题。
请问前面讲到的三年房租（无任何资料证明，只是口头上的说法。在购房合同和备案登记表中均未表现有抵扣行为）抵扣房款，且实际已经有商家入驻。
1、那运营商是否能以房屋实际已经招商入驻，且前三年的房租（在运营合同中写的是前三年业主免费给运营公司使用）已经用于抵扣房款为由拒绝赔付因开发商逾期交房的违约金？
2、如果起诉运营公司赔偿房开的交房违约金，败诉的可能性有多少？
3、以运营公司接收房屋并以招商为由，规避购房合同约定的交房需提供备案登记表。房开与运营公司的行为是否可以认定为“以合法形式掩盖非法目的”？
4、根据前述条件，如果要解除购房合同，最有效的方式是什么？

回答：

您好，1、房款与违约金是两回事，即使抵扣房款，也不能免除违约责任；
2、如果主张逾期交房违约金，可以先起诉开发商；
3、不属于“以合法形式掩盖非法目的”；
4、以逾期交房达到购房合同约定的解除条件为由，起诉时解除合同。

追问：

如以逾期交房为由起诉开发商，又会回到运营公司根据第一份运营合同已经对房屋接收，并实际使用的问题上。
现在开发商根据购房合同中的要求仍然不能提供《竣工备案表》，开发商会以实际已经被运营公司收房，而且实际已经在招商使用则视为事实已经形成为由，拒绝退房。

回答：

您好，一、房屋交付应当达到交付条件，否则为无效交付，开发商仍应当承担逾期交房的责任；
二、无论开发商如何抗辩，最终由法院认定，开发商的交付是否属于无效交付。如果法院认定开发商属于无效交付，则视为开发商没有交付；
三、你的情况，没有合同法定解除或撤销的情形，因此，就你目前所陈述的情况而言，欲解除合同，只能以逾期交房达到购房合同约定的解除条件为由。

追问：

请问结合前面的情况，如果法院认定运营商已经在招商运营，形成了交房的事实。逾期退房的诉求还能不能得到支持？得不到支持的理由是什么？得到支持的理由又是什么？

回答：

您好，个人认为，应当认定逾期交房。没有达到房屋交付条件，即使已经收房，仍不能免除逾期交房的责任。

[辽宁-沈阳]
董毅律师 VIP
电话：13704034821
156312积分

回复时间： 2020-01-01 08:27

商品房逾期交房，购房人可选择起诉要求退回购房款并支付违约金或仅起诉要求支付违约金，违约金标准最低为同地段同面积房屋租金。

[辽宁-锦州]
刘哲律师 VIP
电话：18841687472
464395积分

回复时间： 2020-01-03 14:28

不可以，有风险。

[贵州-贵阳]
冉茂宇律师
71069积分

回复时间： 2019-12-31 17:08

你好，存在问题的

[四川-成都]
陈铠楷律师
2085230积分

回复时间： 2019-12-31 17:12

你好！根据你的陈述来看，现结合我的经验回复如下：
1、不影响房屋的实际交付并使用。
2、第二份合同是对第一份合同的变更，双方达成合意，签字生效。以第二份合同为准。
   委托对其进行交房验收，需要看委托权限。就一般来说，被委托人代理委托人在代理权限内实施的行为，其后果有委托人承担。所以，业主需要认可，依据为委托关系。
3、在此情况下，退房很难获得支持。
4、如果起诉，因为你和房开与运营商两个不同主体成立了两份不同法律关系的合同。以谁为被告，需要看你基于哪个法律关系。
   如是房屋买卖合同关系的解除，以房开商为被告。
   如果房屋租赁或运营上的问题，包括违约或超代理权收房，损害合同相对方的你的权益，以运营商为被告。
5、如我的回答帮到你，望采纳为最佳答案，谢谢！如有进一步需求的可来电话沟通。

追问：

1、法律上如何确定两份合同的效力？是签订第二份以后，第一份自动失效，还是同时有效？是否有法律条款支撑？

2、第一份运营合同中“全权委托验收，并对其行为负责”。第二份是”可委托验收”。在签署第二份之前，运营公司在房开没有满足《购房合同》要求的交房文件情况下，接收房屋并开始招生入驻。这样的行为是否要认可？

3、法院不支持的理由是因为运营公司已经收房了吗？如果要坚持退房，以运营商代理行为越权，否认收房，从而退房。还是直接就起诉房开没有相关证件达不到交房条件为由退房？

回答：

1、第二份合同是对第一份合同的变更。合同法有专章规定合同变更。
2、你未看清我的回复。你委托授权给运营公司交房，不利后果由你承担。但受托人违反约定或不按规定验收，不尽责。造成损失，你可以主张赔偿。所以，不同法律关系不同的处理。
3、房屋已经真实交付，如要解除合同，要求退还房屋。只有达到合同约定的条件或者所交付的房屋质量问题，而且经修复仍无法满足安全居住的情况下，可以要求退房。
4、依你所说第二份合同为“可委托对其进行交房验收”，只是一种假设性的条件。可意味着你可以委托也可以不委托，具体委托需要单独的授权委托书。
第一份合同“全权委托验收，并对其行为负责”不需要单独授权委托，合同中的条款系委托的意思表示。
既然无委托，运营商没有代其验收交房的资格。那么他们的行为无效。又回归到买卖合同这原本合同法律关系上，那么，什么时候交房？交房是否符合合同约定？超过合同约定交房时间是否达到根本性违约可解除合同？如要诉讼，只有从这方面着手，以买卖合同法律关系，起诉开发商，才有可能解决问题。