已解决问题

这些做法合法吗

04-03 10:31 悬赏 0 发布者:hflz1 给我留言地区:江西－上饶回答:(5)

受理编号
2014040467919
反映标题
农田变高楼(咨询)
反映内容
湖坊镇由私企老板投资兴建的新集贸巿场及出售的商住楼所用土地是何种性质?
交办意见
     反映内容转去，请调查处理，处理情况望及时函告市长热线办

承办单位
铅山县政府
反馈意见
反映人：您好！
    关于您反映的问题，我们已责成铅山县湖坊镇政府办理，现将有关情况答复如下：
    根据湖坊镇群众实际需求及镇区总体规划要求，湖坊镇于2007年向县政府申请自筹资金新建湖坊镇农贸批发市场项目，新农贸市场选址与老农贸市场距离约300米，并进行了土地听证、立项、报批、征用等手续。县政府于2007年2月1日下发抄告单（铅府办抄字[2007]32号），同意湖坊镇河西中心村规划扩建农地转用水田30亩。2008年6月12日县建设局下发中华人民共和国村镇规划选址意见书【编号湖cx(08)003号】，建设项目名称：湖坊镇农贸批发市场，用地面积8460平方米，项目地址：湖坊镇河西村，建设用地涉及到河西村23组、24组。县发改委于2008年7月14日下发铅发改投字[2008]29号：《关于湖坊镇农贸批发市场项目可行性研究报告的批复》。2010年12月10日赣国土资核（2010）1893号发文已批复《关于铅山县2010年度第五批次集镇建设用地的批复》，同意集体农用地0.9106公顷用于农贸批发市场项目建设。农贸市场土地于2011年11月在县公共资源交易中心挂牌整体公开拍卖，已摘牌，2012年年初开始建设农贸市场，按照高标准设计施工，市场南边道路宽6米，北边道路宽12米，现已全部竣工，已办理相关手续。新农贸市场于今年3月30日试营业，于4月1日正式营业。按照市场规律，卖菜商户已全部陆续自愿迁入新农贸市场，现新农贸市场运转正常。
铅山县国土资源局与余星于2011年12月7日签订合同编号为360910110034《国有建设用地使用权出让合同》，该宗地面积:9106.2㎡；铅山县人民政府于2012年12月6日颁发的国有土地使用证【铅国用（2012）第416号，土地使用权人：铅山县兴锋房地产开发有限公司（法人：余星），座落：铅山县湖坊镇河西村，地类（用途）：商业，使用权类型：出让，使用权面积：9106.2㎡。湖坊镇新农贸市场及周边商住楼所用土地性质为国有土地，已办理相关手续。

                                         铅山县热线办
                                         2014年4月17日  现在问题是;当时是以集镇建设项目征地,后县里将其改为国有商业用地挂牌拍卖,这违规吗?另兴锋拍下后已建成兴锋农贸巿场,私下却又出售店面房,这合法吗?

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最佳答案

[浙江-嘉兴]
徐君伟律师 VIP
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回复时间：2015年04月03日 16时21分

你好，很高兴为您解答;
第一个方面：依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十九条　建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。
具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理：
　　（一）建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。
　　（二）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准；需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。
　　（三）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。
　　（四）土地使用者应当依法申请土地登记。
　　通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记。
第二十三条　具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农用地的，按照下列规定办理：
　　（一）建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。
　　（二）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案（涉及国有农用地的，不拟订征收土地方案），经市、县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准；供地方案由批准征收土地的人民政府在批准征收土地方案时一并批准（涉及国有农用地的，供地方案由批准农用地转用的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准）。
　　（三）农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。
　　（四）土地使用者应当依法申请土地登记。
　　建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农民集体所有的未利用地的，只报批征收土地方案和供地方案。

依据以上两条条款的注明，土地性质的变更必须经过合法的程序和方式变更土地性质。本案中如果经过合法程序后变为挂牌拍卖的是可以作为国有土地使用的。但是却有程序文件的是前提，否则还是违规操作。

第二方面农贸市场出售店面房的问题：
第一步认定销售方主体资质是否齐全，管理者是不能出售的，只有拥有开发权的开发商初始可以销售。土地使用权也在转让项目之中的。因为涉及调查的问题暂时无法完全明确。一般的话直接出售手续齐全是可以的。农贸市场现在出现私有的也可能的。应当来说还是需要更多信息来判断的。

希望我的回答令您满意并采纳为最佳答案，如有疑问可以继续追问

追问：

从热线办的回复中是否能得出程序合法的结论.应有哪些程序文件为前提

回答：

我仔细看了一下回复的内容，是符合程序流程的。回复未必一定就是实际的操作的流程。详细的还是依靠个人的操作的。我给您提供一些文件您参考一下，结合您当地的实际情况找出问题，维护自己的合法权利是最佳的。
一、《中华人民共和国土地管理法实施条例》
二、《土地管理法》
三、中华人民共和国国有土地使用权出让转让暂行条例；
四、基本农田保护条例；
五、划拨用地使用权管理办法；
六、中国城市房地产管理法
七、土地利用总体规划编制审批规定；
八、土地利用年度计划管理办法；
九、建设项目用地预审管理办法；
您只要对涉及内容看一下就可以了，希望对您有帮助，望采纳
；

追问：

被征农田还有一农户未签字,仍在上访,这对程序的合法性可提出质疑?谢谢

回答：

一，如果有强征使用的，农民可以维权上防。体现程序瑕疵未见安抚到位的问题。
二，如果农户是强拿索要，协商不成的，上防也无济于事，且信访也是按级别受理。从实体和程序两个角度审核，然后受理监督。
三，对你所说情况，判断也不难。就是有没有人未经其同意就采取措施对其权益造成损害的。有的话，属于违反侵权行为。
综合来讲，分清事实理由，确定是否瑕疵。然后进一步对此收集证据来达到维权目的。希望对你有帮助！

其它答案

[山东-青岛]
徐志远律师
312948积分

回复时间： 2015-04-03 12:06

1、违规，但是结果是合法的，也就是开始是错误违规的但是后来纠正了，国家依法征用了挂牌出售了；2、农贸市场的土地和建筑是合法的，可以出租或者出售的，是合法的。

追问：

原为公共项目,现为商业项目,房产部门会颁房产证吗

回答：

如果有招拍挂的国有土地和建筑规划审批，政府必须颁发房产证。

[辽宁-铁岭]
任玉山律师
28097积分

回复时间： 2015-04-03 12:27

你好！
首先，将镇建设项目征地条件改为国有商业用地，符合土地管理法的规定。
其次，将国有商业用地，可以采取招拍挂形式，铅山县兴锋房地产开发有限公司取得土地使用权，符合招投标法规定。
最后，铅山县兴锋房地产开发有限公司建成的兴锋农贸巿场，可以出售或者出租，是合法的。
问题是：周边商住楼要有产权，房产部门如果没有颁发房屋产权而将其出售是违法的。
如满意，敬请采纳支持，如有问题，可追问或qq或微信联系。

追问：

农贸巿场项目是公共基础建设项目,而现在建成店面房出售不是商业项目吗?房产部门会颁发房产权吗?

回答：

建成的店面房是属于商业项目，到已经取得土地使用证，手续合法房产部门会发房屋产权证的。望采纳支持！

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-04-03 14:26

您好！
这样做是合法的。简单说，就是通过征地的方式将一部分村集体土地变成国有土地，然后建成商业项目后拍卖了。
其中的征地手续符合土地管理法的规定，建成后拍卖也没有看到违法行为，只是有没有房权证的问题了，这个问题基本不是大问题了，房产部门有权利给这个项目颁发房屋产权证的。
可能是这样之后，被征地的老百姓拿到的补偿，相比拍卖所得就少的可怜了！