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未办理房产证的房屋转让合同一定无效吗
云南-西双版纳 09-15 10:10 悬赏 0 发布者:383884…… 给我留言 回答:(3) 未办理房产证的房屋转让合同一定无效吗
我于2006年9月30日与房主(私房)签定了一份房屋买卖合同,合同签定时房屋正在建盖,房屋建盖房主已取得国有土地出让地证、规划许可证、建设许可证、开工许可证等合法手续,签订合同时房屋建盖投资超总投资的25%以上,签订的合同已包括房屋的价格、房款的支付形式、房屋的坐落位置,房屋的结构、大小,交房的时间(2007年4月30日),违约的责任。我已履行合同交纳了首付。因房主违约未按期交付房屋,我于2008年7月起诉景洪市人民法院,这场官司一打就打到了2011年5月止,西双版纳州中级人民法院(2011)西民二终字第48号民事判决书最终判决房屋买卖合同无效,判决依照为“根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项:‘下列房地产不得转让:未依法登记领取权属证书的;’的规定,未取得房屋产权证的房屋禁止转让,张晨光向张纯出售无房屋产权证的房屋违反了该法的禁止性规定。因此,根据《中华人民共国和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的,合同无效:违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定,张晨光与张纯签订的合同违反了法律规定,属于无效合同。”
对此判决我实难诚服,在《城市房地产管理法》第三十八条第一条(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;第三十九条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书:(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。《城市房地产管理法》第三十八条与第三十九条相互衔接。在《中华人民共和国物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”的规定,和第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”的规定。从这此相关的法律规定来看,本人无法理解法律条律的适用性,判决本案合同无效本人不服。
遵循立法本意,维护社会稳定,保护善意相对人的合法权益,在当前房地产价格不断攀升的今天,房屋出卖人以各种手段确认合同无效,无理取得不断升值的房屋,取得更多的经济利益,这不但是对交易安全、交易稳定的破坏,更是对民法所极力倡导的诚实信用原则的违背,为什么这样的行为会得到法律的支持,是以事实为依据,以法律为准绳吗?
我现在该怎么办,恳切得到大家的帮助!!!
我于2006年9月30日与房主(私房)签定了一份房屋买卖合同,合同签定时房屋正在建盖,房屋建盖房主已取得国有土地出让地证、规划许可证、建设许可证、开工许可证等合法手续,签订合同时房屋建盖投资超总投资的25%以上,签订的合同已包括房屋的价格、房款的支付形式、房屋的坐落位置,房屋的结构、大小,交房的时间(2007年4月30日),违约的责任。我已履行合同交纳了首付。因房主违约未按期交付房屋,我于2008年7月起诉景洪市人民法院,这场官司一打就打到了2011年5月止,西双版纳州中级人民法院(2011)西民二终字第48号民事判决书最终判决房屋买卖合同无效,判决依照为“根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项:‘下列房地产不得转让:未依法登记领取权属证书的;’的规定,未取得房屋产权证的房屋禁止转让,张晨光向张纯出售无房屋产权证的房屋违反了该法的禁止性规定。因此,根据《中华人民共国和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的,合同无效:违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定,张晨光与张纯签订的合同违反了法律规定,属于无效合同。”
对此判决我实难诚服,在《城市房地产管理法》第三十八条第一条(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;第三十九条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书:(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。《城市房地产管理法》第三十八条与第三十九条相互衔接。在《中华人民共和国物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”的规定,和第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”的规定。从这此相关的法律规定来看,本人无法理解法律条律的适用性,判决本案合同无效本人不服。
遵循立法本意,维护社会稳定,保护善意相对人的合法权益,在当前房地产价格不断攀升的今天,房屋出卖人以各种手段确认合同无效,无理取得不断升值的房屋,取得更多的经济利益,这不但是对交易安全、交易稳定的破坏,更是对民法所极力倡导的诚实信用原则的违背,为什么这样的行为会得到法律的支持,是以事实为依据,以法律为准绳吗?
我现在该怎么办,恳切得到大家的帮助!!!
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- [广东-广州]
- 110网律师
- 8388607积分
回复时间: 2011-09-15 10:18
不一定,要看情况。建议带上相关资料当面咨询律师解决为好。
追问:
现在已终审无效了,我现在要怎么办,谢谢
回答:
既然这样,那就只能够按照无效合同处理。相互返还。
追问:
在房价大涨的现在,能追究信赖损失吗,这样我的损失不是太了,公平何在呀!
回答:
不可以。
追问:
为什么不可以,合同的签定是建立相互信赖的基础上,维护社会稳定,保护善意相对人的合法权益,对方违背了诚信原则,严重地破坏了合同法交易安全的规则,使我遭受较大的损失,对方应受到惩戒,承担违约责任呀。为什么不可以呀?
- [广东-广州]
- 110网律师
- 8388607积分
回复时间: 2011-09-15 10:30
不一定无效。
追问:
现在已终审无效了,我现在要怎么办,谢谢
回答:
可以申诉。
追问:
请申诉的期限是多久?是在云南省高院吗?申诉费用大概多少,购房合同总价是17万元多,你们的律师费用是多少
回答:
申诉费用是根据申诉的请求而定,律师费可以协商。
- [广东-广州]
- 110网律师
- 8388607积分
回复时间: 2011-09-15 13:15
你好,
起诉时有问题,只能是确认土地使用权转让合同效力,虽然房屋因未建成,不能取得房屋所有权证,但不防碍土地使用权转让。名为购房,实际上包括土地使用权及已建盖房屋价值。如需帮助可联系田律师。
起诉时有问题,只能是确认土地使用权转让合同效力,虽然房屋因未建成,不能取得房屋所有权证,但不防碍土地使用权转让。名为购房,实际上包括土地使用权及已建盖房屋价值。如需帮助可联系田律师。
追问:
现在已终审无效了,我现在要怎么办,谢谢
回答:
向高院申诉.
追问:
请申诉的期限是多久?是在云南省高院吗?申诉费用大概多少,购房合同总价是17万元多,你们的律师费用是多少
回答:
你好,
可先将诉状、合同、判决传真给我,(0871-5372035)待看后再答复,律师费用协商收费。
追问:
那我现在能不能起诉信赖损失赔偿,
回答:
你好,
可以另行起诉,在合同无效的情况下,可要求退还房款及承担经济损失,可按房产差价计算损失.
追问:
谢谢您!我想问一下高院申诉的成功机率有多少,如成功机率高我就请你申诉了
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