发布文号: 杭公积金[2005]58号
中心各单位、各处室：
《杭州住房公积金管理中心贷款楼盘管理暂行规定》已经主任办公会议讨论通过，现予以印发，请遵照执行。
杭州住房公积金管理中心
二○○五年十二月二十七日
杭州住房公积金管理中心贷款楼盘管理暂行规定
为规范住房公积金贷款楼盘管理，防范、控制和降低贷款风险，根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》和杭州市住房公积金贷款的有关规定，现就住房公积金贷款楼盘管理作如下规定：
一、楼盘管理的原则规定
（一）楼盘管理是指住房公积金管理中心（以下称'中心'）拟对商品房（以下称'楼盘'）提供公积金个人住房贷款，在作出贷款决定前，应对贷款楼盘进行贷前调查、审核和审批，在作出贷款决定后，应对贷款楼盘进行贷后管理。
（二）楼盘管理的要求是：（1）评估楼盘开发商（以下称'公司'）履行公积金贷款的阶段性担保能力，主要是楼盘的开发建设和交付能力；（2）评估楼盘如需处置变现的，变现时可能实现的重置完全价值，即商品房可变现的抵押物价值。
（三）楼盘开发建设和交付能力，是中心决定是否贷款的重要因素；公司的资本能力，是中心控制贷款规模的重要因素；楼盘可变现的抵押物价值，是中心决定贷款成数的重要因素。
二、楼盘管理的组织程序
（一）楼盘管理实行贷前调查、审核、审批管理和贷后跟踪管理制度。
（二）楼盘审查由信贷人员完成，调查包括资料审查和现场调查。楼盘调查一般由两名以上信贷人员参与，并在出具的调查报告签署调查意见。
（三）楼盘审核由调查人员以外的信贷人员完成，审核时应对楼盘调查的资料和意见进行复核，并在调查报告上签署审核意见。
（四）楼盘审批由中心贷款审查委员会（以下称'贷审会'）负责，贷审会议由中心负责人主持，会议决定以纪要形式经中心负责人签发后执行。
（五）贷后管理由负责楼盘调查的信贷人员完成，贷后管理结果应当形成调查报告。
三、楼盘调查的内容和要求
（一）楼盘调查应在公司申报住房公积金贷款楼盘申报表（格式见附件1）后5日内进行，在调查结束后5日内出具调查报告并附相关资料。楼盘调查包括对公司的调查和楼盘的调查。
（二）对公司应当调查以下内容：
1、调查公司的合法性和相关信用情况。主要包括：
（1）查验公司法人营业执照、公司章程、验资报告、组织机构代码证、法定代表人身份证等，确定公司的设立是否依法登记，是否符合公司章程，注册资本是否到位。
（2）查验公司以往的开发销售业绩、信用等级证明，与中心或银行合作情况，以判断公司的信誉和承诺事项的可靠性。
（3）确认公司是否愿意承诺在借款人办妥房屋所有权证及房屋他项权证之前承担借款阶段性担保责任。
2、调查公司开发和销售行为的合法性。主要包括：
（1）查验公司房地产开发经营资质证明，以确定是否具备相应的开发能力。
（2）查验楼盘立项批文、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证、国有土地使用证，以确定该楼盘的开发行为是否合法。
（3）查验商品房预售许可证，以确定该楼盘的销售行为是否合法。
3、调查公司财务状况和筹资情况。
（1）查验公司上年度财务会计报告和审计报告及近3个月的会计报表，以确定注册资本是否到位，是否存在抽资行为。
（2）查验公司净资产是否达到总投资或分期投资的35%或其它规定比例以上，公司其他筹资方案的执行情况。对以资本公积开发投资的，股东应以书面形式承诺在楼盘竣工前不撤回投入资金；对用销售货款滚动开发投资的，应当充分考虑可预售程度，以判断开发资金投入计划的可行性。
（3）查验公司是否存在资金投入不足而导致项目建设延期。
（4）查验公司主要财务指标是否正常，是否存在对外担保或其他重大或有负债。
（三）对贷款楼盘应当调查以下内容：
1、查验楼盘及其所处位置是否为本市普通住房。
2、查验楼盘的地理位置、周边环境、配套工程、市政设施、交通条件、容积率、绿化率、户型等，以判断楼盘是否具有居住优势。
3、查验楼盘相邻地段同类、同档次楼盘的销售价格、销售率和客户群体，楼面地价、价格定位和计划销售利润率，以判断楼盘是否具有市场优势和价格竞争优势。
4、查验楼盘工程实施进度，多层主体结构是否结顶，高层是否完成投资的三分之二，以确定楼盘是否符合规定的放款条件。
5、查验土地使用权证抵押情况，包括已办理抵押的土地面积、抵押价值、抵押期限以及抵押权人（银行）是否出具同意预售的书面证明。
6、查验楼盘的其他情况，包括：建筑面积、用地面积、幢数、套数、开工时间、预期建设周期、预售面积、销售价格、销售情况等。
（四）楼盘调查报告应当符合下列要求：
1、报告内容的要求：
（1）报告公司及楼盘的基本情况（格式见附件2）。
（2）预测公司的财务能力，即资金的投入及其楼盘开发建设和交付能力。
（3）预测楼盘的销售能力，即楼盘的地理位置、户型、品牌等居住优势和成本、价格等销售优势。
2、报告结论的要求：
（1）对公司及其开发、销售情况存在不合法行为的，应当提出不予贷款的意见。
（2）对公司财务状况不良，抽逃资本，或者净资产低于总投资或分期投资的35%或其它规定比例以上，且无合理筹资方案的，应当提出不予贷款的意见。
（3）对公司伪造财务会计数据，或者其他原因导致信用状况恶化的，应当提出不予贷款的意见。
（4）对公司无以上不良情况发生，且预测其财务能力和销售能力较强的，应当提出可以贷款的意见。
（5）对公司无以上不良情况发生，但预测其财务能力或销售能力同时存在风险的，应当提出不予贷款的意见。
（6）对公司无以上不良情况发生，但预测其财务能力或者销售能力中一项可能存在风险的，应当指出主要的风险因素及其原因，并提出具体的贷款建议或者控制条件。
（7）提出可以贷款意见的楼盘，应当同时提出贷款规模、贷款成数、合作期限和贷后风险关注的建议。贷款规模一般不超过公司注册资本或净资产的70%，销售定价明显偏高的，应当提高首付款以降低贷款成数。
四、楼盘审核的内容和要求
楼盘审核是对楼盘调查资料和调查报告的复核。楼盘审核意见包括：同意调查意见、不同意调查意见和退回重新调查3类。不同意调查意见的，应当重新提出是否可以贷款，以及可以贷款的规模、贷款成数、合作期限等意见。
五、贷审会组成和议事规则
（一）贷审会由中心负责人和信贷、计财、法规、审计等部门人员组成，一般为5至7人。会议由中心负责人主持，以应到委员三分之二以上出席方为有效。
（二）会议应于楼盘审核意见形成后3日内召开，会前，楼盘调查报告和审核意见应送委员审阅。
（三）会议由楼盘调查人员汇报调查情况，发表调查意见；楼盘审核人员有不同意见的，应当发表审核意见。
（四）会议一般采用口头方式确认，对调查意见和审核意见分歧较大，或委员讨论意见不一致的，经主持人同意，可采用票决方式决定审批意见。
（五）主持人认为依据不充分的，可作出暂缓审批的决定。会议决定以纪要形式经主持人签发后执行。
六、贷款合作协议的签订
经会议审批同意贷款的，中心应在3日内与公司签订住房公积金贷款楼盘合作协议（格式见附件3），约定楼盘贷款的对象、贷款规模、贷款成数、贷款年限和协议有效期限等。
七、贷后管理的内容和要求
（一）楼盘调查人员应对楼盘进行贷后跟踪管理，按季或半年提交贷后管理调查报告，报告的内容主要如下：
1、工程的建设进度和销售情况；
2、开发资金的投入情况和楼盘工程实施进度；
3、以资本公积或销售货款开发投资的，是否撤回或挪用开发资金；
4、土地抵押等相关事项的抵押注销手续办理情况；
5、楼盘交付后借款人办理房产权属登记情况和借款人的还贷情况；
6、公司的其他相关情况。
（二）有下列情况之一的，楼盘调查人员应当提出预警报告：
1、楼盘贷款不良率超过1%；
2、公司出现管理混乱、违法经营、资金短缺、抽资或减资、法律纠纷等情况；
3、楼盘停工已达3个月或楼盘出现滞销。
（三）有下列情况之一的，楼盘调查人员应当提出贷款楼盘合作终止建议：
1、公司自行或协助他人伪造按揭贷款；
2、公司存在金融欺诈或者其他涉案事件；
3、楼盘已经出现烂尾或者存在明显的烂尾迹象。
（四）楼盘调查人员提出预警报告的，中心应当谨慎或者暂缓贷款审批；提出合作终止建议的，经贷审会议审定，应当立即停止贷款审批。
八、经审批同意贷款的楼盘，贷后管理正常的，在楼盘合作期限内增加预售面积时，可不另行办理楼盘审批。
九、本规定由贷款审查委员会负责解释，自发布之日起实施。
附件：
1、杭州住房公积金管理中心贷款项目（楼盘）申报表（略）
2、杭州住房公积金管理中心贷款项目（楼盘）审批表（略）
3、杭州住房公积金管理中心贷款项目（楼盘）合作协议（略）
