发布文号: 深府[2006]69号
《深圳市商业网点规划(2006-2010)》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
2006年4月21日
深圳市商业网点规划(2006-2010)
第一章 总则
一、规划背景
为促进和引导城市商业网点健康发展，国家商务部先后印发了《商务部、建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》(商建发(2004)18号)和《商务部、财政部、建设部关于进一步做好城市商业网点规划制定和实施工作的通知》(商建发(2005)378号)。为此，深圳市于2003年10月成立了由分管副市长任组长，市相关部门参加的深圳市商业网点规划工作领导小组，领导开展深圳市商业网点规划编制工作。2003年11月，原市经贸局和综合开发研究院(中国·深圳)成立课题组，于2004年1月正式启动深圳市商业网点规划的研究和编制工作。
二、规划范围
(一)规划地域。
涵盖深圳市六个区。
(二)规划行业。
批发、零售和餐饮网点(不包括成品油、生猪、旧汽车、拍卖等特种行业或专营专控商品)。
三、规划对象与重点
(一)商业区。
重点规划对象是市级商业(市级商业区和次市级商业区)和社区商业(社区商业中心和邻里商业单元)。
(二)零售网点。
重点规划对象是6000平方米以上的大型零售网点，包括购物中心、百货店、大型综合超市、大型专业店、仓储式会员店、折扣店和大型主题市场。
(三)餐饮网点。
重点规划对象是食街、居民区和工业区餐饮网点(包括食堂)。
(四)批发市场。
重点规划对象是工业消费品批发市场、工业生产资料批发市场和农副产品批发市场。
四、规划期限
2006－2010年(与“十一五”规划时间跨度相同)。
五、规划依据
《深圳市组团分区规划(2005－2020)》、《深圳市率先基本实现现代化的考核体系和相关指标调整方案》、《深圳市商贸流通业发展“十一五”规划》、《深圳市商业网点普查报告》、《关于城市商业网点规划工作的指导意见(国经贸贸易(2001)789号)》、《深圳市人民政府关于大力发展现代商贸流通业的意见》、深圳市历年统计年鉴、《广东省2000年人口普查资料汇编(深圳市)》、《深圳市整体交通发展规划(征求意见稿)》、《深圳市公共交通规划》、《轨道交通规划》、《国家零售业态分类标准》。
第二章 深圳市商业网点发展现状
深圳于1979年设市，1980年设立深圳经济特区，现为国家副省级计划单列城市。东临大亚湾和大鹏湾，西濒珠江口，北与东莞、惠州两市接壤，南与香港一河之隔。深圳土地总面积1952.84平方公里，其中经济特区面积395.81平方公里。现辖特区内福田、罗湖、盐田、南山四个行政区和特区外宝安、龙岗两个行政区。2004年末总常住人口597.55万人，其中户籍人口为165.13万人。深圳一直是衔接香港与内地的纽带，商贸活动活跃，本地购买力强劲，商业整体发展水平较高。
一、概况
截至2004年8月，深圳共有各类型商业网点14.5万个，总营业面积1492.5万平方米，商业从业人员92.9万人。
数据来源：《深圳市商业网点普查报告》，2004年8月。
(一)平均单店规模。
深圳商业网点平均单店规模102.7平方米。各区不同行业商业网点平均面积如图2-1。
表2-1
深圳市商业网点数量、营业面积和从业人员(按行业分)
┌─────────┬─────┬──────┬─────┬─────┐
│ │ 零售 │ 餐饮 │ 批发 │ 合计 │
├─────────┼─────┼──────┼─────┼─────┤
│ 网点数量 │ 102615 │ 35681 │ 7098 │ 145394 │
├─────────┼─────┼──────┼─────┼─────┤
│ 数量占比 │ 70.6% │ 24.5% │ 4.9% │ 100.0% │
├─────────┼─────┼──────┼─────┼─────┤
│ 面积(万㎡) │ 971 │ 319 │ 203 │ 1493 │
├─────────┼─────┼──────┼─────┼─────┤
│ 面积占比 │ 65.1% │ 21.4% │ 13.5% │ 100.0% │
├─────────┼─────┼──────┼─────┼─────┤
│ 从业人员 │ 590840 │ 291241 │ 47370 │ 929451 │
├─────────┼─────┼──────┼─────┼─────┤
│ 从业人员占比 │ 63.6% │ 31.3% │ 5.1% │ 100.0% │
└─────────┴─────┴──────┴─────┴─────┘
(二)人均商业面积。
按深圳现有1071万管理人口计算，人均商业面积1.28平方米，其中人均零售面积0.96平方米，人均餐饮面积0.32平方米。全市人均商业面积构成如图2-2(略)。
(三)商业地效。
深圳现有商业面积(零售和餐饮面积)1289.6万平方米，商业地效7299元。零售和餐饮地效及各区商业地效如图2-3(略)。
(四)商业劳动生产率。
深圳餐饮和零售业从业人员88.2万人，人均年营业额10.7万元。各区商业、零售业和餐饮业劳动效率状况如图2-4(略)。
二、主要特点
(一)人均拥有商业面积已经达到较高水平。
深圳餐饮和零售面积合计1289.6万平方米，按全市现有1071万管理人口计算，人均商业面积1.28平方米，其中人均零售面积0.96平方米，人均餐饮面积0.32平方米(详见图2-2)。深圳人均零售面积已接近香港人均的1.1平方米，已经达到了较高水平。
(二)商业网点在分布上呈现多中心商业格局。
从规模上看，各商业区的营业规模、客流量和营业额不断扩大，营业面积进一步集中于市级和区级商业区，仅现有的三大商业区(华强北、东门和人民南)营业面积就高达130.6万平方米，占全市商业网点营业总面积的比重近10%；从布局上看，随着南山、宝安和龙岗三区经济总量的快速增长以及居民购买力的提高，各区已形成了各自的区级商业区，为本地消费者提供一站式购物场所，以上三区居民周末到罗湖和福田的商业区购物的现象已经明显减少，特区内商业区的市场占有率逐渐被分化。
(三)连锁经营发展很快，居于全国领先行列。
深圳现有连锁零售、餐饮企业商号近200个，门店数量达到6800家，约占零售餐饮网点总数5%，所占的市场份额为45%，该比例在全国大中城市中位于前列。
在深圳经营的连锁企业中，总部设于深圳的本土连锁企业超过40家，在深圳市场居于主导地位。据国家统计局2004年公布的排名，深圳有六家企业入围全国连锁零售50强。
(四)大型商业网点的覆盖率较高。
深圳现有大型零售网点342家，其营业面积占全市零售总面积的45.3%，网点类型涵盖了主要的业种业态，其中与市民日常生活关系十分密切的大型超市、百货店总量近200家，其在特区内外的分布较为均衡。大型网点的快速发展，一方面以其较高的经营管理水平带动了全行业服务水平的提高，另一方面也极大地促进了深圳市商业集约化经营。据测算，全市大型零售网点的营业额(扣除摊位制的主题商场部份)占全市社会商品零售总额的比例超过50%。
(五)零售业整体呈多样化和规模化趋势，零售网点尤其是连锁零售网点经营效率高。从零售网点的业态上看，深圳拥有从食杂店、小型专业店到超级市场、大型综合超市以及购物中心等国内外主要零售业态，零售市场呈现多种业态互补共存的格局；从零售网点的营业面积上看，6000平方米以上大型零售网点营业总面积439万平方米，占全市零售总面积的45.3%，零售网点整体规模化经营趋势明显。
深圳市大型零售网点分布图(略)
网点的规模化提高了零售网点的营业效率，全市连锁零售网点平均人效72万元，平均单店年营业额2162万元，高于2004年全国零售连锁百强的平均人效(61万元/年)和单店年营业额(1633万元/年)。
(六)餐饮网点分布集聚化，连锁快餐业发达。
深圳餐饮网点在分布上集聚化特征十分明显，仅华强北、人民南和东门商业区内大中型餐饮网点(500平方米及以上)就达102家，营业面积19.1万平方米，占全市大中型餐饮网点营业总面积的13.8%。
在现有的1402个连锁餐饮网点(总营业面积12.5万平方米)中，连锁快餐网点723家，营业面积6.8万平方米，占全市连锁餐饮营业总面积的54.7%。该比重高于北京(38.8%)、上海(8.9%)及全国平均水平(36.7%)。
(七)批发业与本地产业和市场紧密结合，销地型大型批发市场发育充分。
深圳批发业以本地产业或本地市场为依托，服务于珠三角地区和国内其他城市。全市营业面积在6000平方米以上的51家大型批发网点中，按照所经营商品的生产地和销售地划分，销地型达41家，产地型6家，集散型4家。
批发市场在类型上以专业市场为主，商品品类比较集中。交易双方或交易的产品中，与国际市场联系密切。主要市场都开设了网站，除提供信息服务外，也开展网上交易。
三、存在的主要问题
(一)缺乏全国知名的有影响力的商业旺区。
深圳在一定程度上是因商而兴的城市，除中英街因特殊体制成为全国知名的特色商业街外，没有培育出类似于北京西单、上海淮海路等全国知名的商业旺区品牌。究其原因，一是缺乏前瞻性规划，基础设施滞后、老化；二是现有商业旺区的商业文化积淀相对不足；三是商业旺区内还存在缺乏国际品牌的百货店和有特色的专业店，经营特色不够鲜明等缺陷。
由于商业区的发展欠缺足够吸引力，深圳商业失去了不少商机。据调查，国内游客在香港旅游用在购物上的支出平均超过2000港币，而国内游客在深圳购物的支出平均不过200元人民币。虽然两者之间存在诸多不可比的因素，但仍可从中感受深圳的差距。
(二)对重要商业设施缺乏土地资源配置，导致符合现代商业发展需要的商业设施不足。
由于缺乏土地资源配置，导致各类新兴商业区内专业商业设施缺乏，很多网点都设于商住综合楼宇中，多数都存在建筑结构不适用、交通配套不足等问题。
许多占用较大空间的专业类商业设施如汽车市场等缺乏完备的用地手续。调查显示，特区内大部分农贸市场均不具备完整的土地手续。经营用地的临时性严重影响了经销商的投资意愿，导致了一些新兴商业模式如大型汽车市场无法在深圳顺利发展，也限制了农副产品批发市场向规模化方向发展。同时，市场的档次、服务水平也受到了较大局限。
(三)小型商业网点数量大，约有一半设于城中村。
深圳商业网点在数量上以50平方米以下的小型网点为主。如图2-5(略)所示，全市营业面积在50平方米以下的网点数量约11.3万个，占全部商业网点数量的77.4%，这些小门店约有一半设于城中村内，外部环境和建筑质量都比较差。小型商业网点数量比重较高的现状表明，深圳现代商业仍有较大的发展空间。
(四)百货店、大型综合超市存在过度竞争之忧，便利性网点发展水平较低。深圳现有大型综合超市99家，百货店100家，按深圳1071万管理人口计算，平均每10.7万人拥有一家百货店，每10.8万人拥有一家大型综合超市。根据业内通行标准，目前深圳的百货店、大型综合超市存在同质化之忧，局部地区百货店、大型综合超市数量过剩。便利性网点主要包括便利店和食杂店两类业态，全市现有便利性网点35270个，平均每285人一家便利性网点。其中，连锁便利店仅274个，网点连锁率不足1%，其他的都是食杂店。这些食杂店都是个体经营，经营管理落后，生产效率和服务水平低，政府管理成本较高，是深圳商业现代化的薄弱环节。
(五)餐饮网点缺乏规划，问题突出。
由于缺乏专门的规划，各种食街都是自发形成的，随着规模的扩大，带来一系列环境问题，如废水、废气和废油的排放缺乏相应的处理条件，直接影响周边环境；交通问题日益严重，特别是停车位不足造成周边交通拥堵；临近社区或社区内的餐饮网点，特别是商住混合楼宇中的餐饮网点，扰民问题比较突出；各类工业区餐饮网点配套严重不足，无法满足工业区内从业人员的就餐需要，带来极大的食品安全隐患。
(六)批发市场规划滞后。
市场布局的随意性较大，容易形成与城市其他功能的冲突；有些重要市场缺乏永久性用地，如家禽、生猪等批发市场，造成违建市场、地下市场的发展，容易产生食品安全问题。另外，不少早期发展的市场周边已成为人口密度较高、交通比较拥堵的居民区或商业旺区，比如华强北的电子批发市场，布吉农批与福田农批市场，影响了市场的集散
第三章 深圳市商业网点规划的主要考虑因素
一、商业布局现状及发展的内在规律性
从商业布局的演变分析，深圳商业布局从早期的口岸导向型(如中英街、罗湖人民南商业区的兴起)，逐步转向多元导向路径，其中内部需求因素所产生的影响越来越大。通过运用中心地理论和核心-边缘模型进行分析发现，深圳商业布局的发展具有较强的规律可循，这是进行商业网点规划的重要依据。因此，可结合商业本身创新的趋势和需求进行合理规划。
二、经济发展阶段及趋势
2004年，深圳按常住人口计算的人均生产总值达7162美元，已进入发达经济的初级阶段。但特区内外、特区外中心城区和外围地区的二元化特征明显，城市化进程尚未完结。近年来，深圳制造业增加值占经济总量的比重持续上升，呈现典型的工业化阶段的特征，但在消费层面却已经表现出许多后工业化阶段的特征，商业网点规划应适度超前。
三、城市功能布局
深圳的城市功能在空间上以特区为核心向外辐射，并且呈网状组团式结构格局。深圳市规划局于2005年10月公布的《深圳市组团分区规划(2005－2020)》，将全市划分为11个功能不同的组团，因此商业布局要根据不同的组团功能，规划构建功能相对完备、层次分明的商业网点体系。
四、人口因素
人口因素是影响商圈地域分布的重要因素，主要有：
(一)人口数量。
截至2004年底，深圳常住人口已达597.6万人，管理人口1071万。这是深圳商业发展的基础，“十一五”期间常住人口将控制在900万以内，管理人口也将相应增加。
(二)居民购买力。
近年来，深圳居民收入平稳增长，人均可支配收入在过去5年中年均增长6.4%，2004年达2.76万元，预计2010年深圳人均可支配收入将超过3.5万元。收入的稳步增加使居民购买力进一步提高，2004年深圳人均消费支出1.96万元，平均消费倾向(消费占可支配收入的比重)达71%，居民消费信心较高，为深圳商业提供了持续增长动力。
图3-1 深圳市人均可支配收入及发展趋势(略)
(三)消费需求。
图3-2 深圳居民消费性支出构成(略)
2004年深圳的人均GDP及人均可支配收入均位居全国大中城市首位(分别为5.93万元和2.76万元)，人均居民储蓄存款余额4.39万元，人均消费性支出1.96万元(1631元/月)。主要经济指标已接近中等发达国家水平，居民消费能力强，消费结构不断出现新的变化，食品消费比重已下降至2004年的27%。生活必需品的支出比重逐年下降，文化教育、服务等消费一直保持在10%以上的较高水平，享受型商品、奢侈品的支出比重上升。
消费结构的变化表明，深圳居民开始追求较高层次的消费需求，从而导致需求多样化和个性化程度的提高，消费者不仅要求有满足便利性购物和日常购物的消费场所，更需要能满足一站式购物和一站式消费的场所，以及能够满足个性化需求的特色消费场所。
另外，随着家用轿车保有量不断增加，汽车逐渐成为深圳居民出行的重要方式，是否具备充足的停车位已成为消费者选择消费场所的主要考虑因素。商业网点规划在考虑居民消费需求变化的同时，也应当结合消费行为特征对消费场所的配套设施提出相应的要求。
图3-3 消费者到主要商业区的目的(略)
(四)旅游人口。
深圳旅游人口规模庞大，2004年宾馆接待的国内外游客1943万人次。这些游客在深圳主要从事商务活动、旅游观光，其消费支出主要用于住宿、餐饮、旅游和购物。随着深圳国际化城市建设进程的不断推进以及国内居民收入水平的提高，旅游人口仍将会继续上升，为深圳商业发展提供了新的空间。
五、交通发展导向
交通对商业发展具有重大影响。交通和道路的格局决定了商业网点的分布状态，但商业网点布设不当，也会对交通形成一定阻碍。因此，商业与交通存在一种相互依存、相互影响的关系。即将出台的《深圳市整体交通发展规划》，必然对深圳商业网点布局产生重大影响，一方面规划的实施将会明显改变消费者的出行方式，使公共交通便捷的商业旺区和网点获得进一步发展，并促进交通枢纽型商业中心等新型商业集聚区的出现；另一方面规划中区域性重大交通项目的建设将会提高深圳商业的辐射力。
第四章 深圳市商业网点规划的指导思想与目标
一、指导思想
按照把深圳建成国际化城市的总体战略和目标定位，着力提高商业服务水平，扩大深圳商业集聚辐射效应，进一步完善网点发展的市场调节机制，适当加强政府的宏观指导和管理，全面提升网点的素质，促进网点资源不断优化，加强商业网点分布与产业发展、城市规划的联动性及协调性，逐步形成规模适度、布局合理、独特卓越、业态先进的现代化商业网点体系。
二、规划原则
(一)提高商业整体竞争力的原则。
商业竞争力是中心城市综合竞争力的重要体现。通过规划，引导商业网点建设健康发展，壮大现代流通渠道，改善商业环境，提高商业的整体竞争力。
(二)协调发展的原则。
现代商业体系的建立是国际化城市建设的重要组成部分，要考虑其他产业发展对商业的需求和产业之间的互补，找准商业网点发展的定位，促进商业与相关产业、城市建设和环境等方面的协调发展。
(三)市场调节的原则。
对于商业网点的数量、面积和结构，坚持以市场机制进行调节。规划目的在于根据城市总体发展目标和资源条件，提出政策导向，完善发展机制，整合商业资源，改善商业配套设施，减少功能冲突和布局分散的不合理现象，使商业体系更好地服务市民，适应产业及城市发展的需要。
(四)以人为本的原则。
发展层次分明的商业网点体系，最大程度地满足不同类型的消费需求。根据消费者不同类型的消费需求，划分商业等级，引导能够满足同类型消费需求的商业网点尽量在相应区域集聚，形成层次分明的商业等级体系，更好地服务消费者。
(五)突出重点的原则。
通过对主要商业(街)区的规划，引导相关业种业态的入驻，体现商业(街)区的功能；同时，通过对重大商业设施的规划，促进不同商业(街)区自身特色的形成，形成同等级商业区错位经营。
(六)可操作的原则。
规划将通过设立听证制度和建立与城市规划相衔接的制度，对主要商业中心的功能定位和重大项目的选址，从用地以及项目的立项等方面给予落实。
三、商业网点发展目标
(一)功能目标。
1．提高消费者对商业服务的满意度。
在消费层面上，深圳已经表现出许多后工业化阶段的特征，居民的消费需求不断提高，商业的发展必须体现多样性、舒适性和便捷性，才能提高消费者对商业服务的满意度。
(1)多样性。
保持商业的多样性，满足消费者日益增加的多元化消费需求。商业的多样性，不仅要求提供品种齐全、类型丰富的产品和服务，更要通过建立不同规模、不同业种业态的功能各异的商业网点，以满足不同消费者的消费需求。
(2)舒适性。
加强商业网点配套设施建设，不断改善购物环境，创造更方便、更舒适、更安全的购物消费场所，提高消费者的满意度。
(3)便捷性。
重点发展商业旺区及社区商业。商业旺区要充分发挥商业网点的聚集效应，满足消费者的一站式购物和一站式消费需求。社区商业要贴近居民，建立足够的、靠近居住地的零售网点，满足居民的日常需求。
2．提升深圳商业在区域分工中的地位。
(1)深圳已成为泛珠三角9＋2城市群中活跃的商贸中心。规划期内，要营造活跃的商贸环境，继续保持和提升深圳在泛珠三角城市群中的领先优势。
(2)要进一步改善营商环境，搞好基础设施建设，吸引更多的跨国公司、全国性流通企业在深圳设立采购中心和总部。使深圳成为有影响力的、专业化的国际采购及分销中心。
(3)规划期内要继续鼓励引进和支持发展新型业种业态，加大促进商贸企业科技进步的力度，确保深圳继续成为国际国内贸易一体化发展进程的先行者，国际先进商业模式引进的窗口，以及本土商业模式创新基地。
(4)要打造深圳商业品牌，培育具有全国性知名度的商业旺区，提高服务质量，扩大深圳商业的辐射范围，增强对异地消费者的吸引力。
3．提高商业网点现代化水平。
商业网点的现代化是提高商业服务质量、确保深圳市商业网点在区域分工中地位的核心要素。
(1)进一步提高现代流通渠道的覆盖率。
现代流通渠道运用先进的经营理念、先进的科学技术与管理方法，实施网络化和信息化战略，具备强大的市场竞争力。规划期内，要大力发展各种类型的现代流通网点，特别是小型网点如便利店的发展，进一步提高现代流通渠道覆盖率，在规划末期实现以现代流通渠道为主导的商业体系。
(2)促进连锁网点的发展。
连锁化是商业网点现代化的必然趋势。深圳商业网点的连锁经营还有较大的提升空间，要积极鼓励连锁商业企业和连锁网点的发展，通过提高连锁业的市场占有率，带动全市商业整体经营效率的提高。
(3)大力培育国内领先的龙头商业企业。
深圳已经拥有一批实力雄厚的连锁企业，且大部分总部设于深圳，这些企业在深圳市场居主导地位，并正在积极开拓国内市场，部分已经在全国居领先地位。对于总部设于深圳的连锁企业，要从用地、税收、电价、融资、人才引进等方面给予必要的政策扶持。
(二)总量目标。
通过规划，提高商业经济在国民经济中的地位。表现为：一是社会消费品零售总额持续增长，二是商业经营效率不断提高。
1．社会消费品零售总额及商业增加值。
规划期内，预计全市社会消费品零售总额有较快增长，年均增长率不低于11-13%，2010年实现社会消费品零售总额在2400-2600亿元区间，商业增加值突破1000亿元。
2．零售面积及地效。
规划期内，零售业总营业面积控制在1600万平方米左右；人均零售面积约1.23平方米；零售地效由目前的1.1万元提高到1.3万元。
3．连锁商业市场占有率。
规划期内，连锁商业销售额占社会消费品零售总额的比例达到60%；连锁商业网点占商业网点总数的比例达到15%。
(三)布局目标。
规划期内，形成“两轴、两带、十四个特色商业街区”的商业格局：
两轴：以地铁一号线和四号线为商业主轴。地铁一号线贯通金三角商业区(东门-人民南-宝安南)、华强北商业区、福田中心商业区和南山后海商业区四大市级商业区，是目前深圳市商业的核心。地铁四号线起于福田中心商业区，贯通龙华商业区和近期重点建设的龙华拓展区，该片区在规划末期具备形成新的市级商业区的潜力，四号线沿线商业是深圳商业在布局上的另一个重要发展方向。
两带：沿东部205国道、西部107国道重点发展依托本地制造业并为其服务的零部件及制成品批发的东部商贸带和西部商贸带。
十四个特色商业街区：在特区内外呈网状分布的、具备跨区域辐射能力的8个特色商业区和6条特色商业街。
深圳区级以上商业区规划图(2006-2010年)(略)
第五章 商业网点规划
一、商业(街)区规划
(一)市级商业。
根据《深圳市商业分级设置方法》，本规划在全市范围内规划金三角商业区、华强北商业区2个市级商业区和福田中心商业区、南山后海商业区、宝安新中心商业区、龙城－龙岗墟商业区4个次市级商业区。
1．市级商业区。
(1)金三角商业区。
金三角商业区位于罗湖区，由人民南、东门、宝安南三个片区相连而成。其中人民南片区东起东门南路，西至建设路，北起深南东路，南至罗湖口岸；东门片区东起东门中路，西至人民公园路，北起笋岗东路，南至深南东路；宝安南片区东起和平路，西至红岭路，北起深南中路，南至滨河大道。该区总占地面积约3平方公里，商业总营业面积约120万平方米；2004年营业额142亿元，其中批发16 亿元；日均人流量95万人次(节假日高峰125万人次/日)，是深圳目前营业面积最大的商业区。
①规划目标。
规划期内，要把金三角商业区建成深圳规模最大、业种业态齐全，集大众化、潮流化、休闲时尚化消费和奢侈品消费为一体的，娱乐、旅游、商务有机结合的市级商业区。
功能定位
人民南片区重点发展购物中心、百货店、专卖店、专业店等现代零售业态，提供时装、皮具、珠宝首饰、家电等零售服务及餐饮服务，成为深圳时尚商品和服务的聚集区；东门片区重点发展传统业态与现代业态并存的零售和批发业，提供服装鞋帽、珠宝首饰、家居饰品、玩具礼品等零售服务及成衣和小商品批发服务；宝安南片区重点发展购物中心、国内外知名品牌专卖店和大型专业店等业态，提供一站式消费为主的零售、餐饮和娱乐服务，以及书籍和文化用品等零售服务。
市场定位
人民南片区以提供中高档、时尚化消费为主，主要消费群体是本地白领、中高收入港澳居民、国内外商务游客；东门片区以提供大众化、潮流化消费为主，主要消费群体是本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民；宝安南片区以提供高档一站式消费为主，主要消费群体是高收入的本地居民和港澳居民。
②规划导向。
该商业区属于罗湖的老城区，开发密度高，因此，规划期内重点在于通过改造、资源整合和加强管理等手段实现规划目标。具体包括：
改善交通和停车条件。主要措施：一是完善中英文对照的交通标识系统；二是打通片区微循环；三是增加停车位，应当根据条件改建或扩建停车场，采用立体车库等高地效的专用停车设施，对于新建的商业设施，必须设计足够的停车位。
整合商业资源、打造品牌形象。加强对商业区形象包装，提升商业区的文化内涵，建设有代表性的景观；建设人行空中连廊和地下人行通道，连接罗湖口岸、人民南各大商场及东门步行街，带动人流，互相传递商业能量，使整个商业区在空间上构成一个整体。
按照规划功能要求，严格市场准入。按照下述分类，合理引导区内业种业态的分布和发展。
--禁止发展的业种业态：农贸市场(对已有的农贸市场，应进行升级改造)。
--控制发展的业种业态：摊位式的专业(批发)市场、仓储式商场、家具专业店、大型综合超市。
--鼓励发展的业种业态：全球知名百货店，经营国内外知名品牌的专卖店、专业店。
加强安全防范、规范商家行为。
适当控制商业区内住宅楼的兴建，严格控制商业物业的分割出售。
(2)华强北商业区。
华强北商业区位于福田区，东起上步中路，西到华富路，北起红荔路，南到深南路，总占地面积1.45平方公里。商业总营业面积62万平方米，2004年商业总营业额230亿元，其中批发营业额120亿元，日均人流量50万人次(节假日高峰70万人次/日)，是目前深圳营业额最大的商业区。
①规划目标。
规划期内，要把华强北商业区升级改造为全国闻名、特色突出、经济时尚、人气旺盛的市级商业区。
功能定位
重点发展百货店、专业店、专卖店等零售业态，提供消费类电子产品、家用电器、时装、化妆品、珠宝首饰、钟表等商品的零售服务，品类丰富的餐饮服务，以及电子元器件批发服务。
市场定位
提供时尚实惠的中高档商品和服务。主要消费群体是中等收入的深圳居民、商务人士、国内外旅游观光人士以及产业中游零售商和产业上游的供货商。
②规划导向。
规划期内重点通过改造、调整和加强管理等手段实现规划目标。具体包括：
改善交通和停车条件。根据条件改建或扩建停车场、停车设施，不得改变现有停车场的功能；对于新建的建筑，必须设计足够的停车位；通过调整商业网点布局，缓解停车和交通压力。
提升整体购物环境。加强管理，规范市场秩序，进一步改善治安状况；加大投资力度，完善商业区的绿化、灯光等景观工程，打造繁华靓丽的商业区。
按照规划功能要求，严格市场准入。按照下述分类，合理引导区内业种业态的分布和发展。
--禁止发展的业种业态：农贸市场。
--控制发展的业种业态：摊位式的专业(批发)市场、仓储式商场、家具专业店、大型综合超市。
--鼓励发展的业种业态：连锁专卖店、专业店(家具、家电除外)，影剧院等文体娱乐设施。
完备业主(商家)用地手续。对于区内用地手续不完备的网点，应当通过土地变更用途补交地价等政策，提高市场准入门槛，使区内商业经营逐步规范化，实现业态结构的优化。
限制住宅楼宇的开发，适当发展商务酒店。
结合地铁华强站出口和地下商城建设，打通华强南北之间的人流通道，引导华强北商业向华强南片区扩散，与华强北商业区形成错位经营。
2．次市级商业区。
(1)福田中心商业区。
福田中心商业区位于深圳中心商务区，东起彩田路，西至新洲路，北临深南大道，南接滨河大道，总占地2.33平方公里。该商业区正处于兴建中，商业总面积将达到50万平方米左右。
①规划目标。
规划期内，要把福田中心商业区建设成为具有深圳特色，商业设施新颖独特，满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多种需求的次市级商业区。
功能定位
重点发展购物中心、百货店、专卖店等零售业态，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐服务。
市场定位
提供高档商品、餐饮和娱乐服务，主要消费群体是国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民，福田区中高收入居民。
②规划导向。
商业项目的建设要与中心区整体环境协调。该区处于深圳中心区，片区内有对本地居民和游客具有强烈吸引力的城市景观，商业建筑要与中心区整体环境协调，注重体现满足游客消费需求的特色。
为保证中心区的整体形象，要按照规划功能要求，严格市场准入，杜绝低档、旧货类商品和店铺的进入。按照下述分类，合理引导区内业种业态的分布和发展。
--禁止发展的业种业态：农贸市场、旧货市场。
--控制发展的业种业态：专业(批发)市场、仓储式商场、大型综合超市。
--鼓励发展的业种业态：全球知名百货店，经营国内外知名品牌的专卖店、专业店、购物中心，以及高档、特色类餐饮和娱乐网点。
适度开发地下商业空间。在地铁会展中心站、岗厦站之间，适当建设地下商业城及地下商业街，与地面商业互补、互连，发挥综合效能。
限制住宅底商，严格控制商业物业的分割出售。
(2)南山后海商业区。
该商业区为全新规划的商业区，位于南山区后海填海区内，占地面积约1平方公里。该商业区紧靠西部通道口岸，背倚南山核心区，区位优势明显，具备高标准规划和建设的条件。规划期内要着重做好规划工作，依据其条件和潜力，按照市级商业区的标准进行规划，分阶段建设。本规划期内的目标是将其建成次市级商业区。
①规划目标。
规划期内，要把南山后海商业区塑造成文化气息浓郁、环境优美，集购物、休闲娱乐、餐饮为一体，传播时尚资讯、荟萃国内外风情的现代滨海国际商业区。
功能定位
重点发展购物中心、百货店、专业店、专卖店等业态，提供国内外知名品牌时装、化妆品、家电、珠宝首饰、钟表等商品为特色的零售服务，以及品类丰富、特色突出的餐饮和娱乐服务。
市场定位
以提供高档商品和服务为主，主要消费群体包括：深圳高收入居民、高消费水平的国内外游客和商务人士。
②规划导向。
该商业区属新建商业区，规划期内，要通过制定高标准的规划、实施严格的规划管理等手段实现规划目标。具体包括：
制订高标准的、与国际接轨的整体规划和功能设计方案，并严格按规划执行。要采用国际标准，营造宽敞、高雅、整洁的购物空间，包括：做好功能分区，考虑各种业态对建筑的不同要求；超前考虑日后可能形成的大规模人流和物流量设计道路及地面地下循环走道；商业区内地面街道不宜过宽，要方便消费者穿行，避免道路过宽对商业活动产生切割作用；配备足够的停车位；建立完善的中英文对照的交通标识系统。
打造商业区品牌形象。向社会公开征集能反映该商业区文化内涵的名称；塑造独特的视觉景观，建设标志性商业设施；做好环境美化工作，精心设置片区的灯光、绿化、公共标识系统。
按照规划功能要求，严格市场准入。按照下述分类，合理引导区内业种业态的分布和发展。
--禁止发展的业种业态：农贸市场、旧货市场。
--控制发展的业种业态：专业(批发)市场、仓储式商场、大型综合超市、主题市场。
--鼓励发展的业种业态：国际知名百货店、购物中心、经营国内外知名品牌的专卖店、专业店，以及高档、特色类餐饮和娱乐网点。
政府要为购物中心的发展预留用地。
控制商业区内住宅楼的兴建，严格控制商业物业的分割出售。
(3)宝安新中心商业区。
该商业区为全新规划和建设的商业区，位于宝安新中心区内。该商业区地处特区向西拓展的结合部，具有公路、水路、空港等交通优势，直接辐射宝安区经济发达的新安、西乡和福永三个街道，规划起点高、规模大，现代化程度高，具备较好的发展前景。
①规划目标。
规划期内，要把宝安新中心商业区建设成深圳西部功能齐全、规模较大、业种业态丰富，能体现宝安区商业形象的次市级商业区。
功能定位
新中心商业区重点发展与商务区和现代化社区相匹配，与宝安区内居民日益升级的消费需求相适应的零售、餐饮及文化娱乐业。
市场定位
宝安新中心商业区以提供中高档零售、餐饮和文化娱乐服务为主，主要消费群体是区内常住居民，包括新中心区内的新增居民、107国道沿线居民、香港及深圳特区内游客。
②规划导向。
规划期内，商业总营业面积应控制在50万平方米以内。
开发一至两条有特色的商业街，吸引各类时尚产品的专业店集聚，提供自然、轻松的购物和休闲环境。
在业态上，引入中高档百货店、大型综合超市，大型专业店及各类品牌专卖店。
鼓励发展文化娱乐项目，包括影剧院、茶艺街、酒吧街等。
商业区内地面街道不宜过宽，要方便消费者穿行，避免道路过宽对商业活动产生切割作用。
(4)龙城-龙岗墟次市级商业区。
该商业区由龙城中心和龙岗墟两个片区组成。龙城中心包括龙翔大道、吉祥路和龙城中路两侧，龙岗墟则以传统老墟为核心，扩大至跨越205国道的区域。该商业区商业营业总面积约40万平方米，是龙岗区商业网点集聚度最高的地区。
①规划目标。
规划期内，要将龙城-龙岗墟商业区建成涵盖零售、批发、会展及商务等多重功能，面向深圳东部、辐射周边地区的次市级商业区。
功能定位
龙城中心着重发展规模适当的、与商务会展相匹配的零售、餐饮及文化娱乐业；龙岗墟建设成为集购物、休闲娱乐、餐饮为一体，以提供商品档次齐全、业种业态丰富的一站式消费中心。
市场定位
龙城中心以提供中高档零售服务为主，主要消费群体是周边社区的中高收入居民、商务人士以及周边地区的游客；龙岗墟提供品类齐全的大众化零售、餐饮和休闲娱乐服务，主要消费群体是区内中心组团及工业组团、生态组团内的居民。
②规划导向。
规划期内重点通过新建和改造等手段实现规划目标。具体包括：
规划期内，商业总营业面积控制在50万平方米以内。
引入高档购物中心、百货店、专业店以及专卖店。
增设文化娱乐项目，完善商业区的功能。
改善龙岗墟交通拥挤现状。采取拓宽路面、增设交通标识、对车辆予以疏导等措施，改善目前区内交通拥挤的状况。
(二)区级商业。
通过引导社区购物中心、百货店和大型综合超市等大型商业网点的合理集聚，使区级商业区成为周边居民一站式购物场所。对现有区级商业区，网点设置以提高商业聚集度、扩大辐射范围为主；对于形成中的区级商业区，网点设置以完善功能为主。规划期内重点发展8个区中心商业区，建设两个有示范效应的片区中心商业区。
1．区中心商业区。
(1)东园路商业区。
东园路商业区北起深南大道，南至东园路，西临上步路，东至红岭路。商业网点总营业面积15.4万平方米，是目前福田区内商业营业面积仅次于华强北的商业聚集区。该区未来将建设成为以购物为主，集购物、休闲、餐饮于一体的区中心商业区，为福田区园岭、南园路及红岭南路周边的中高收入居民提供中高档商品与服务。东园路商业区未来发展的重点在于提升整体商业档次。以旧城改造为契机，改善硬件设施，逐步提升小型网点的档次。规划期内，商业区原则上不再增加大型综合超市、百货店等大型商业网点，可考虑适当增设大中型专业店。
(2)南头商业区。
南头商业区北靠深南大道，南至学府路，东至深大、科技园，是进出南山半岛的必经之地，也是南山区开发较早的片区，区域内人口密集，消费群体集中，商业基础良好，是南山区成熟的商业带。但由于历史因素和早期城市规划的原因，南头商业区商业设施形态以及道路交通设施提升与扩展空间有限。南头商业区未来将建成以购物为主，集购物、休闲、餐饮于一体的区中心商业区，为区内及周边居民提供中档商品与服务。规划期内，以常兴和学府路改造为切入点，着重进行道路修整，增加公用设施，鼓励商家进行立面改造，并将常兴或学府路网点较为集中的路段改造成步行街，常兴路设置南头风味食街。南头商业区内着重增设配套停车场；鼓励开设中小型特色零售店；原则上不再增加大型综合超市、百货等大型商业网点。在小型商业网点集中的路段，可考虑适当增设大中型专业店；区内限制发展购物中心及大运输量的批发商业；限制在桃园路和南山大道发展大型商业网点。
(3)南油商业区。
南油商业区由原南油工业区改造而成。该区位于南海大道以西、内环路以北、南新路以东、创业路以南，交通条件便利。南油商业区的规划目标是建成功能齐备、特色鲜明、设施先进、人气旺盛、具有一定知名度的豪布斯卡型现代商业街区。该商业区将以提供中高档商品与服务为主，满足南山区及周边居民的休闲与享受型消费需求，同时吸引国内外游客观光购物。规划期内重点建设营业面积约5-7万平方米的南油购物公园；培育向南商贸街；将南油第三工业区改造成为中高档的商务办公区，同时引进一家四星级酒店。
(4)沙头角商业区。
沙头角商业区北靠深盐路，南至沙头角海岸，东至海山路，西至沙头角口岸，通过口岸连接香港。随着盐田区物流业和旅游业的高速发展，盐田区的常住总人口已近20万，同时区域内海滨高尚住宅群的不断开发，带来了不少高收入人群，加上邻近中英街所吸引的大量的外地游客和香港居民，沙头角商业区具有了较好的发展条件。该区规划期将根据其滨海特点进行改造，建设商业步行街、海滨栈道及酒吧街、中英街香港名牌商品一条街，引进大型百货及超市，增设高档酒楼，使之成为集购物、娱乐、休闲、商贸为一体的区级中心商业区。
(5)布吉商业区。
布吉商业区位于布吉街道中心，商业网点主要分布在吉华路、振兴大道和金鹏路上。商业区周边人口密集，但区内商业网点经营层次偏低，无法满足中高收入消费者的需求。未来布吉街道内中等收入人群将会进一步增加，客观上需要经营层次适应该消费群体的消费场所。布吉商业区未来将建成满足本地常住居民一站式购物需求的区中心商业区，发展重点在于提高商业经营层次，营业面积控制在25万平方米以内。根据地铁站点的设置，在其周边开发经营水平较高的大型商业网点，并以之为核心，逐步扩大，抬高商业的经营门槛。同时引入一家面积在3-5万平方米的社区型购物中心，积极引导专业化水平较高的专业店和专卖店来改善和提升整体经营档次。
(6)新安商业区。
新安商业区位于宝安区中心组团的新安街道，是由新安湖片区(第5、6、7、8区)与相邻的第25区、第26区逐步连片发展起来的商业区，区内商业网点密集，商业气氛浓郁，是目前宝安区档次最高的商业区，日均人流量超过15万人。规划期内，新安商业区将建成以购物为主，集餐饮、休闲于一体的区中心商业区，为宝安区中心组团常住居民、及周边组团居民提供中档商品和服务。规划期内鼓励发展百货店、大型专业店和主题商场以及特色食街。
(7)沙井商业区。
沙井商业区位于沙井街道的新沙路。该商业区周边人口密集，商业气氛浓郁。但由于其所服务的人口以外来务工人员为主，购买力水平偏低，商业网点整体的经营层次和服务水平不高，网点布局分散。沙井街道作为未来深圳西部工业组团的核心，外来人口必将进一步增加。因此，沙井商业区未来将建设成满足居民和外来务工人员一站式购物需求的区中心商业区。规划期内着重扩大商业区的规模和提高服务水平。加强对商业区的改造力度，使大型商业网点逐步聚集，以逐步替代经营档次较低的商业网点，带动商业区的全面升级。要以现有大型商业网点为核心，引入一家面积在3-5万平方米的社区型购物中心，完善购物环境。
(8)龙华商业区。
龙华商业区位于龙华街道，由人民北路、三联东路、和平东路围成。商业区周边人口集中，消费潜力巨大。区内商业网点密集，主要沿人民路两侧分布，日均人流量23万人次，是目前宝安区人流量最大的商业区。结合未来龙华街道所在组团重点发展先进制造业的产业定位，龙华商业区将建设成为满足本地常住居民和外来务工人员一站式购物需求的区中心商业区。规划期内，发展重点在于改变目前商业区大型商业网点发展滞后、布局分散的缺陷，同时加强对商业区街道的改造，提高商业经营档次，改变临街铺面林立但经营不规范的商业形象。龙华结合未来地铁站点的设置，在站点附近规划和预留大型商业网点用地。另外，龙华商业区周边的龙华拓展区，商业潜力巨大，2010年后将形成新的市级商业区，应提前做好用地规划，鼓励大型商业网点的入驻和在特定区域的聚集，避免因布局分散而导致相互竞争，影响商业氛围的形成。
2．片区中心商业区。
(1)已有的片区中心商业区：要为周边居民提供品种品类齐全的大众化商品，网点设置以完善购物功能、提高聚集度、巩固其片区中心商业区的地位为主。
(2)形成中的片区中心商业区：要扩大商业区规模、增加服务品类，提升商业等级，引入适当数量的百货店、大型综合超市及大型专业店，以丰富业种业态，满足居民一站式购物需求。
(3)规划新建的片区中心商业区：要坚持商住分离的原则，制订详细的商业规划与设置规范，并严格执行。要引入1家社区型购物中心和数量适当的大型专业店及超级市场；辅以专卖店、便利店等小型便民零售网点及餐饮等服务网点，同时注重配套设施如停车场等的建设。
规划期内建设两个有示范效应的新型片区中心商业区--福田农科中心商业区和南山蛇口商业区。
(三)社区商业。
1．社区商业中心。
(1)社区商业中心的发展以市场为导向，以繁荣社区商业、就近满足居民日常生活需求、为社区居民营造便利、舒适和谐的社区生活环境为目标。
(2)社区商业中心的网点采取集中布点的方式设置于社区内。
(3)社区商业中心必备的业种业态包括：超级市场、生鲜超市、便利店、中小型连锁餐饮店、专卖店、美容美发及洗染等专业店。
(4)鼓励只租不售，由专业管理公司统一经营社区的商业物业。
(5)限制在社区商业中心内设置娱乐网点、大型餐饮网点、百货店和购物中心。禁止在社区商业中心发展仓储式商场。
(6)鼓励在社区商业中心发展连锁便利店、以经营生鲜为主的超级市场，以及中小型连锁快餐网点。
(7)鼓励品牌食品专卖店进入社区。
2．邻里商业单元。
(1)邻里商业单元采取分散布点的方式，主要业态业种包括：便利店、餐饮店、小型超级市场以及其他小型网点。
(2)在同一社区内，邻里商业单元与社区商业中心的距离不得小于500米，邻里商业单元之间的距离不得小于500米。
(3)鼓励在邻里商业单元发展连锁便利店和小型连锁快餐网点。
(四)特色商业。
规划期内，规划建设8个特色商业区，6条特色商业街。
1．特色商业区。
(1)笋岗商业区。
笋岗片区以现有物流仓储设施为依托，发展成能满足较大物流需求的商业区。规划期内，进一步加快片区功能转型、改造基础设施、扩大商业规模、增加业种业态、提高经营档次。重点发展面向国内外市场的工艺礼品批发、中高档品牌家居和装饰材料批发与零售、品牌汽车展销，要积极引进业内龙头企业，提高企业组织化水平和市场辐射力。
(2)水贝黄金珠宝商业区。
水贝黄金珠宝商业区位于罗湖区布心路、田贝四路、翠竹路以及文锦北路围成的区域内。该商业区珠宝产业已初具规模，形成了珠宝加工、展示、销售一体的经营模式。商业区内水贝国际珠宝交易中心2004年交易额超过50亿元。规划期内，该商业区将建成具备全国影响力的珠宝展示和交易平台。重点发展黄金珠宝展示中心，以目前水贝珠宝展示中心为核心，鼓励同类型商家在其周边聚集，扩大该商业区展示交易规模。
(3)沙河东家居装饰商业区。
该商业区位于北环大道和沙河东路交叉口，总占地面积约10.5万平方米。规划期内，将建成面向珠三角、国际知名品牌聚集的家居装饰特色商业区。该商业区重点引进宜家、百安居、麦德龙、家福特、迪卡龙等跨国公司在此设立总部(或地区总部)或采购中心，并经营主题商场。该区要统一建设、统一配套。
(4)沙尾工艺品及文化产品商业区。
沙尾工艺品及文化产品商业区位于福田沙尾工业区内，占地7万平方米，总建筑面积16万平方米。规划期内，将建成以经营工艺品及文化产品为主的商业区，主要品种包括工艺品、动漫产品、文化艺术品、印刷品等，吸引国内外品牌产品和商家进驻，形成深圳乃至华南地区规模较大，档次较高的工艺品、文化产品集散的商业区。
(5)福永家具商业区。
福永家具商业区位于宝安区福永街道，紧邻107国道，也是机荷高速、广深高速的交汇处，交通便捷，现有各类家具市场和大型专业店十余家，营业面积超过20万平方米，经营的品种包括家用家具和办公家具，市场定位以中低档为主，是深圳重要的家具交易配送中心。规划期内，要将其建成批零兼营，以展示订货为重点，立足深圳，面向珠三角的大型家具商业区。要进一步完善相关基础设施建设，加强品牌推广、发挥行业组织作用，全面提升在家具流通体系中的地位和作用。
(6)三个汽车交易市场。
深圳汽车交易市场未来的发展方向，应形成集中与分散并存的分布格局，分散网点的分布由市场进行调节，鼓励企业改造交通便利的工业厂房建设汽车4S店。规划期内，重点发展规模化、规范化、多功能的聚集型汽车交易市场。结合聚集型汽车交易市场占地规模大，对交通条件的要求高等特点，遵循均衡设置、总量控制的原则，在罗湖清水河、龙岗龙城和宝安西乡三个片区，分别规划一个集聚型汽车交易市场。以上市场主要引入获得品牌授权的汽车4S店，提供新车销售、汽车维修、配件供应、汽车装饰、汽车消费金融服务。
2．特色商业街。
(1)东门老街。
东门老街位于规划中的金三角市级商业区，是深圳重要的特色商业街，历史悠久、规模大、门店多、商品丰富、价格实惠，吸引着大量消费者。经过两次改造，东门老街现已成为深圳年轻消费者和游客休闲购物的主要去处，日均客流量高达60万人次。规划期内，参照金三角商业区的规划导向，将进一步突出东门老街的商业特色，重点解决道路拥挤、商户经营雷同以及治安管理等问题。
(2)中英街。
深港交界的中英街一直以其“一街两制”的特色吸引着国内外游客，历史上曾是大陆与香港商业文化交流的前沿阵地。中英街内深圳方现有商业网点105个，营业面积1.4万平方米。随着深港两地商贸往来的深入以及深圳商业的发展，中英街的商业地位逐渐弱化。规划期内，要加快中英街环境改造的速度，引导和鼓励香港品牌专卖店的入驻，将中英街打造成香港名牌商品一条街。
(3)盐田-梅沙滨海风情餐饮休闲带。
盐田-梅沙是距市中心最近的滨海休闲度假热点地区。规划期内，要沿滨海岸线发展滨海风情的餐饮休闲带。其核心一是盐田海鲜食街，二是大梅沙酒吧街。盐田海鲜食街位于东部大梅沙海滨和盐田港区之间，紧邻盐田海鲜批发市场，地理位置优越，餐饮网点密集，以“多、廉、鲜”为特色，吸引着深圳市民及异地游客。规划期内，在保持原有特色的基础上，重点改造街区环境和停车场等配套设施。大梅沙酒吧街位于大梅沙的核心区域--湖心岛，规划建设海滨酒吧、特色美食及商业步行街。
(4)蛇口山海酒吧街。
蛇口山海酒吧街以南山海上世界广场为核心，已有100余家风格各异的酒吧、咖啡厅及其他餐饮网点。规划期内，要将其打造成能体现深圳国际化都市特色的海滨酒吧街，使之成为驻深外籍人士、国内外游客及深圳居民喜爱的休闲场所。
(5)香蜜湖欧陆风情街。
福田区香蜜湖片区是深圳知名的“国际社区”，附近十多个楼盘里居住着来自近20个国家和地区的外企管理人员和深圳高收入居民，商业潜力巨大。目前该片区内已经形成了颇具欧陆风情的特色步行街。规划期内将强化特色管理，扩大经营规模，增加经营品类，加大对驻深外籍人士、高收入居民和国内外游客的吸引力。
(6)龙岗墟商业街。
龙岗墟商业街位于龙岗龙城-龙岗墟次市级商业区内，历史上曾是深圳东部商业中心之一，文化底蕴深厚，目前人流密集，商业气氛浓郁。由于大型商业网点的入驻，加上龙平路交通流量大增，引发了龙岗墟商业街交通拥挤和商业配套设施滞后等问题。规划期内应参照龙城-龙岗墟次市级商业区的规划导向，挖掘和振兴传统商业文化，改善龙岗墟交通拥挤状况，使之成为具有历史记忆的繁荣的商业街。
二、零售业态规划
(一)购物中心。
1．城郊购物中心。
规划期内，在宝安广深高速福永-沙井路段之间和龙岗龙城中心西区机荷高速-水官高速交汇处的奥林匹克公园周边，分别建设一个城郊购物中心。
郊区型购物中心的设置力求主题突出、交通便利、停车等配套设施齐全，其发展商必须具备开发和管理购物中心经验，对于购物中心分割出售的比例应严格控制。
2．市区购物中心。
市区购物中心的设置力求服务全面、高质量、高档次，营业面积不超过15万平方米。鼓励在市级商业区及重要交通枢纽周边发展市区购物中心。
3．社区购物中心。
社区购物中心的设置除新建以外，要充分利用现有商业设施，通过改造提升，建设成社区购物中心。社区购物中心应选址于市级商业区、次市级商业区、区中心商业区和片区中心商业区，营业面积不超过5万平方米。
(二)百货店。
1．应布置在市级商业区、次市级商业区、区级商业区和特色商业街区，目标顾客以居民和流动顾客为主。
2．鼓励在市级商业区内开设百货店，限制在社区商业中心开设百货店。
3．百货店应由量的扩张转为质的提升，加大硬件改造力度，增强综合服务功能，注重特色经营和错位经营，以适应多种零售业态并存的新格局。
(三)大型综合超市。
1．大型综合超市应选址在交通便捷、居民稠密的区域，要有足够的停车位等配套设施，并尽量减少对居民的干扰。
2．鼓励在区中心商业区和片区中心商业区开设大型综合超市。
3．限制大型综合超市在社区的发展。
(四)仓储式商场。
1．仓储式商场应选址于交通便捷处或物流园区内。
2．限制仓储式商场入驻各类型商业区。
3．仓储式会员店按8∶1的营业面积与停车面积比设置停车场。
4．仓储式商场重点考虑在以下区域进行选址：金地工业园、农科中心、梅林西、清水河、罗芳立交-莲塘沿罗沙公路一带、前海物流园区、龙珠片区、西丽片区、龙城中心附近、布吉新城范围内、龙华、沙井、新安和观澜街道。
(五)超级市场。
1．鼓励超级市场入驻片区中心商业区和社区商业中心。
2．鼓励发展以经营生鲜为主的超级市场。
3．鼓励超级市场的连锁化经营。
(六)专业店。
1．鼓励小型专业店入驻各类型商业区。
2．鼓励大型专业店入驻市级、区级和特色商业(街)区。
3．鼓励专业店连锁化经营。
4．限制大型专业店入驻社区商业中心。
(七)主题市场。
主题市场在深圳商业中曾经发挥过重要作用，占有过较高的市场份额，但是，随着深圳商业的发展和新兴业态的出现，规划期内，要对主题市场的经营管理模式和空间布局进行改造和调整。
1．对非食品类主题市场包括电器、建材、服装等主题市场加强管理，明确市场开办者的各项权利和义务，进一步规范主题市场的经营。
2．对现有农贸市场(肉菜市场)要进行升级改造，特区内原则上不再新增农贸市场。
3．鼓励发展生产资料类旧货交易市场，在龙岗和宝安两区各规划建设一个大型旧货交易市场；限制在市、区两级商业区内设置旧货交易市场。
(八)便利店。
1．便利店应选址于社区、公共交通节点、加油站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共场所。
2．鼓励便利店入驻邻里商业单元。
3．鼓励发展连锁便利店。
(九)食杂店。
食杂店是一种传统零售业态，但仍有一定的市场空间，因其经营组织方式落后，规划期内，应大力促其向连锁便利店转型。
1．食杂店面对的消费群体庞大，对其选址不进行限制。
2．加强对食杂店的安全监督和规范管理。
(十)其他业态。
专卖店、折扣店的选址由市场进行调节。
三、餐饮网点规划
深圳餐饮业行业结构不断优化，规模化、连锁化、品牌化、多样化成为行业发展的重要趋势。深圳餐饮网点的分布，一是分布于各级商业(街)区、社区和旅游休闲场所，二是分布于不同规模的产业园区，网点不同程度呈现集中布局的特点。
(一)社区和商业(街)区餐饮网点。
深圳餐饮业在提升居民生活素质、扩大城市的服务功能、增强对国内外游客的吸引力方面，发挥了重要作用，因此，规划期内要对餐饮网点的分布和发展进行规范和引导，从而形成管理规范、环境整洁、分布合理、品类丰富的发展格局。
1．进一步鼓励餐饮网点的集中布局。
2．对已形成规模的食街加强基础设施改造的投入，增加停车位，改善经营环境。
3．从城市规划、环境保护、安全生产和卫生防疫等各方面加强对餐饮网点的管理。
4．限制大型餐饮网点入驻社区。
(二)工业区餐饮网点。
深圳现有666个不同规模的工业区，从业人员数量庞大，就餐需求巨大。规划期内，要大力发展一批能为其提供经济实惠、安全卫生的餐饮服务网点。
1．在各类型工业区内大力发展配套餐饮设施的建设。
2．对工业区内配套餐饮设施的单体规模进行适当控制。
3．规范老工业区配套餐饮设施。对经营条件和经营环境恶劣的，环保、消防和卫生等方面存在问题的，依法取缔。
四、批发市场规划
(一)规划目标。
适应现代流通业发展的趋势，结合深圳产业特点及在区域经济中的定位，大力发展新型批发市场，建成高效合理的消费品分销体系和跨区域的专业性生产资料分销体系，形成特区内以东门、笋岗、华强北为重点，特区外以107、205国道沿线及华南国际工业原料城为重点的批发市场布局。
(二)规划导向。
1．工业消费品批发市场。
(1)以深圳优势产业为依托的产地型市场，包括服装皮具、家具、钟表、黄金珠宝、玩具礼品等。对这类市场的分布，要着重考虑各区专业化分工和特色经济的发展；
(2)鼓励依托产业集聚基地发展集散型市场，以扩大市场辐射范围。其选址应位于交通枢纽及物流条件好的城市快速干道附近。
2．工业生产资料批发市场。
(1)推动华南国际工业原料城交易功能的形成和交易规模的扩大；
(2)规划期内，不再新设大型综合性工业生产资料批发市场；
(3)支持依托产业集聚基地发展各类专业性的工业生产资料批发市场。
3．农副产品批发市场。
(1)规划期内，在特区外建设两个大型综合农产品批发市场，作为全市的一级农产品批发市场，该市场应具备以下功能：
①价格形成功能。
集中供需信息，形成农产品合理的交易价格。
②集散功能。
异地农产品在该市场集中，然后分销到境内外市场、本地二级农产品批发市场和农产品配送中心。
③检验检测功能。
进场交易的农产品进行检验检测，不符合质量标准的就地销毁。
④标准化功能。
进场交易的农产品按标准进行分拣、分级、包装。
⑤截流功能。
将运输农产品进入深圳的大型车辆以及农产品分拣加工形成的废弃物截流在特区外。
⑥服务功能。
为进出口农产品提供检验、检疫、报关的便利服务，鼓励提供第三方仓储和物流配送服务。
(2)将深圳市布吉农产品中心批发市场和深圳市福田农产品批发市场逐渐调整为二级批发市场，鼓励其通过置换的方式退出特区。
(3)在特区外规划新建一家二级综合农产品批发市场，主要面向蔬菜配送企业、批发商和农贸市场摊贩。
(4)在特区外宝安、龙岗两区各规划建设2－3家活禽(三鸟)批发市场，市场用地尽量采用租赁的方式或10年期内的用地合同；活禽批发市场禁止畜禽混营和现场宰杀加工；批发市场的间距要超过一般疫情的扑杀半径。
第六章 落实商业网点规划的政策措施
一、将商业网点规划的重要成果在近期建设规划中予以体现，使商业网点规划能够真正发挥指导作用
为使商业网点规划能够指导深圳商业网点健康有序地发展，必须将商业网点规划的重要成果和重点规划项目在近期建设规划中予以体现，使其具有相应的法律地位。规划中关于城市商业网点的设置标准，在下一轮《深圳市城市规划标准与准则》修订时应予以参考。
二、建立联席会议制度和协调机制，形成规划实施的组织保障体系
建立由政府相关部门参加的深圳市商业网点规划实施联席会议制度，定期交流商业网点发展信息，商讨解决商业网点规划实施过程中遇到的重大问题。
建立市、区贸工部门间的协调机制，合理分工、信息共享。市贸工局从健全商业网点发展的角度出发，指导协调市级商业区、特色商业(街)区和重大商业项目的建设；在市贸工局的指导下，各区贸工部门结合本区实际，对辖区内商业网点的规划建设进行指导协调。
三、加强对大型商业设施建设的管理，对重大商业项目要预留用地
对于新建、改扩建建筑面积在3万平方米以上的商业设施要进行充分的论证，要征求贸工、交通、环保等部门的意见；对建筑面积1万平方米以上的商业设施，尤其是购物中心的分割销售要做出限制性的规定。
加强对重大商业项目发展的研究、规划，对重大商业项目的用地给予预留，并对预留用地的项目实行方案招标。
四、加大政策扶持力度，促使连锁商业企业总部扎根深圳
对将总部设在深圳的连锁商业企业，政府要在用地、人才引进、融资、技术改造、用电等方面加大政策扶持力度。市贸工部门要会同规划、国土、财政、物价、劳动、人事等部门制定出相应的扶持政策。
五、制定社区商业配置标准，促进社区商业健康有序的发展
社区商业是城市商业体系的重要组成部分，政府要对社区商业的发展给予高度重视，研究居民在社区消费的特点。在本次规划的基础上，进一步探索适合社区的商业类型、规模和结构，针对不同类型的社区制定出相应的商业配置标准和管理模式，促进社区商业健康有序的发展。
六、将商业网点普查信息的更新、分析和披露工作制度化，提高政府决策的科学性，营造良好的营商环境
将深圳商业网点普查工作制度化。由市财政安排专项经费，每年更新商业网点数据；定期向社会发布深圳商业网点发展概况；定期编制发布商业景气分析报告，供政府和投资者决策参考；建立公益性的商业网点信息查询系统，为消费者提供消费指南。
七、根据国家统一部署，适时建立大型商业网点设置听证制度
在国家城市商业网点设置听证条例颁布后，根据深圳的实际情况，建立大型商业网点设置听证制度，对营业面积6000平方米以上大型商业网点的设置实行听证。
八、充分发挥行业协会和商会组织的作用
鼓励发展各类专业性和街区性的行业协会、商会组织，增强行业自律、扩大行业内外的沟通、提高行业的组织化水平。吸纳行业协会和商会组织参与有关商业网点发展的政策制定和大型商业网点设置的听证，多方面听取意见。
第七章 附则
一、本规划自批准之日起生效。
二、本规划由深圳市人民政府组织实施。
三、本规划由深圳市贸易工业局负责解释。
