发布文号: 台内地字第0920072229号
中华民国九十二年三月十四日内政部台内地字第0920072229号令修正发布全文27条；并自发布日施行
第1条 本规则依土地法施行法第四十条规定订定之。
依本规则所为之地价调查估计，应符合平均地权条例有关规定。
第2条 直辖市或县(市)地政机关为地价调查估计之主办机关。并得授权所辖地政事务所办理之。
第3条 地价调查估计之办理程序如下：
一、搜集、制作或修正有关之基本图籍及资料。
二、调查买卖或收益实例、绘制地价区段草图及调查有关影响区段地价之因素。
三、估计实例土地正常单价。
四、划分或修正地价区段，并绘制地价区段图。
五、估计区段地价。
六、计算宗地单位地价。
第4条 地价调查应以买卖实例为主，无买卖实例者，得调查收益实例。
前项收益实例，系指租赁权或地上权等他项权利，且具有租金或权利金等对价给付之实例。
第5条 第三条第一款所称基本图籍及资料包括下列事项：
一、不动产相关资料、都市计画地籍套绘图、非都市土地使用分区图、街道图、都市计画图说、禁限建范围图。
二、地籍蓝晒图或地籍图档。
三、上期地价分布图及地价区段略图。
四、其它有关图籍及资料。
第6条 调查买卖实例或收益实例时，应依买卖实例调查估价表或收益实例调查估价表之项目调查并填写之。
前项调查得向当事人、四邻、不动产估价师、不动产经纪人员、地政士、金融机构、公有土地管理机关、司法机关或有关机关(构)为之。
第7条 买卖实例如有下列情形之一，致价格明显偏高或偏低者，应先作适当之修正，记载于买卖实例调查估价表：
一、急买急卖。
二、期待因素影响之交易。
三、受债权债务关系影响之交易。
四、亲友关系人间之交易。
五、畸零地或有合并使用之交易。
六、地上物处理有纠纷之交易。
七、法院拍卖。
八、受迷信影响之交易。
九、包含公共设施用地之交易。
一○、人为哄抬之交易。
一一、其它特殊交易。
第8条 买卖实例除依前条规定办理外，并应就下列事项详予查证确认后，就买卖实例价格进行调整，并记载于买卖实例调查估价表：
一、交易价格及各项税费之负担方式。
二、有无特殊付款方式。
三、实例状况。
第9条 第三条第二款所称影响区段地价之因素，包括土地使用管制、交通运输、自然条件、土地改良、公共建设、特殊设施、工商活动、房屋建筑现况、土地利用现况、发展趋势及其它影响因素之资料等。
前项影响区段地价之资料，应依地价区段勘查表规定之项目勘查并填写。
第10条 买卖或收益实例之土地上有建筑改良物(以下简称建物)者，其建物现值，依第十一条至第十三条规定计算。
第11条 建物主体构造之种类如下：
一、竹造。
二、土造、土砖混合造。
三、木造。
四、石造。
五、砖造。
六、加强砖造。
七、钢铁造或轻钢架造。
八、钢筋混凝土造。
九、钢骨钢筋混凝土造。
一○、钢骨造。
一一、其它。
第12条 建物现值之估计程序如下：
一、计算建物重建价格。其公式如下：
建物重建价格＝建物单价×建物面积二、计算建物累积折旧额。其公式如下：
建物累积折旧额＝建物重建单价×建物每年折旧率×经历年数三、计算建物现值。其公式如下：
建物现值＝建物重建价格–建物累积折旧额前项建物单价，应以不同主体构造种类之建物标准单价为准。但建物之楼层高度、层数、材料、用途、设计及建筑物设备等特殊者，应酌予增减计算之。
第一项建物现值之计算，得简化为下列公式：
第13条 前条所称建物面积，已办理登记者，以建物登记之面积为准；其全部或部分未办理登记者，以实际调查之面积为准。
第14条 以买卖实例估计土地正常单价方法如下：
一、判定买卖实例情况，非属特殊情况者，买卖实例总价格即为正常买卖总价格；其为特殊情况者，应依第七条及第八条规定修正后，必要时并得调查邻近相似条件土地或房地之市场行情价格，估计该买卖实例之正常买卖总价格。
二、地上无建物者，计算土地正常买卖单价。其公式如下：
三、地上有区分所有建物，买卖实例为其中部分层数或区分单位者，其土地正常买卖单价之计算程序如下：
推估各楼层可出售面积、各楼层房地正常买卖平均单价、车位平均价格及车位数。
估算全栋房地可出售总价格。其公式如下：
全栋房地可出售总＝?〔(各楼层房地正常买卖平均单价×各楼层可出售面积价格)＋(车位平均价格×车位数)〕计算全栋建物现值，依第十二条规定办理。
估算全栋建物之装潢、设备及庭园设施等费用。
估算全栋建物买卖正常利润。
计算土地可出售总价格。其公式如下：
计算土地正常买卖单价。其公式如下：
四、地上有建物，且买卖实例为全部层数者，其土地正常买卖单价之计算程序如下：
计算全栋建物现值，依第十二条规定办理。
估算全栋建物之装潢、设备及庭园设施等费用。
估算全栋建物买卖正常利润。
计算土地正常买卖总价格。其公式如下：
土地正常买卖总价格＝全栋房地正常买卖总价格–全栋建物现值–全栋建物之装潢、设备及庭园设施等费用–全栋建物买卖正常利润计算土地正常买卖单价。其公式如下：
土地正常买卖单价＝土地正常买卖总价格÷基地面积前项所称全栋建物买卖正常利润，应视实际情况叙明理由估计。
第15条 买卖实例土地之地上有建物，其买卖目的系为拆除重建者，应视同地上无建物之基地计算土地正常买卖单价，其拆除费用不予计入。
第16条 以收益实例估计土地正常单价之方法，依不动产估价技术规则第三章第二节规定办理。
第17条 地价实例估计完竣后，应将估计之土地正常单价调整至估价基准日。
前项调整后之单价及其调查估价表之编号，应以乡(镇、市、区)为单位，制作地价分布图。
第一项估价基准日指每年九月一日。
第18条 划分地价区段时，应携带地籍图、地价分布图及地价区段勘查表实地勘查，以乡(镇、市、区)为单位，斟酌地价之差异、当地土地使用管制、交通运输、自然条件、土地改良、公共建设、特殊设施、工商活动、房屋建筑现况、土地利用现况、发展趋势及其它影响地价因素，于地籍图上将地价相近、地段相连、情况相同或相近之土地划为同一地价区段。
已开辟道路及其二侧或一侧带状土地，其地价与一般地价区段之地价有显着差异者，得就具有显著商业活动之繁荣地区，依当地发展及地价高低情形，划设繁荣街道路线价区段。繁荣街道以外已开辟之道路，邻接该道路之土地，其地价显著较高者，得于适当范围划设一般路线价区段。
非建筑用地中经依法允许局部集中作建筑使用且其地价有显著差异时，应就该建筑使用之土地单独划分地价区段。非都市土地及都市计画农业区、保护区之零星建筑用地，或依规定应整体开发而未开发之零星已建筑用地，在同一区段范围内，得将地价相近且使用情形相同而地段不相连之零星建筑用地，视为一个地价区段另编区段号。
公共设施保留地应单独划分地价区段。但其毗邻之非公共设施保留地均属相同区段地价之地价区段时，得并入毗邻之非公共设施保留地划为同一地价区段。
带状保留地穿越数个地价不同之区段时，应视二侧非保留地地价区段之不同，分段划分地价区段。
第19条 地价区段之界线，应以道路、沟渠等自然界线或使用分区、编定使用地类别等使用管制之界线或适当之地籍线为准。繁荣街道路线价区段，应以里地线为区段界线。路线价区段之界线，应以距离临街线适当深度范围为准。
第20条 地价区段图以地籍图绘制或由计算机产制，应以红线标示地价区段界线，并注明区段号、区段地价、主要街道及重要公共设施位置与名称。
第21条 估计区段地价之方法如下：
一、有买卖实例或收益实例估计正常单价之区段，以调整至估价基准日之实例土地正常单价，求其中位数为各该区段之区段地价。
二、无买卖实例及收益实例之区段，应于邻近或适当地区选取二个以上使用分区或编定用地相同，且依前款估计出区段地价之区段，作为基准地价区段，按影响地价区域因素评价基准表及影响地价区域因素评价基准明细表，修正估计目标地价区段之区段地价。无法选取使用分区或编定用地相同之基准地价区段者，得以邻近使用性质类似或其它地价区段之区段地价修正之。
估计区段地价之过程及决定区段地价之理由，应填载于区段地价估价报告表。
第一项第一款所称之中位数，指土地正常单价调整至估价基准日之单价，由高而低依序排列。其项数为奇数时，取其中项价格为中位数；其项数为偶数时，取中间二项价格之平均数为中位数；实例为一个时，以该实例之土地正常单价为中位数。
影响地价区域因素评价基准，由内政部定之。
第22条 区段地价，应以每平方公尺为计价单位，其地价尾数依下列规定计算：
一、区段地价每平方公尺单价在新台币一百元以下者，计算至个位数，未达个位数四舍五入。
二、区段地价每平方公尺单价逾新台币一百元至一千元者，计算至十位数，未达十位数四舍五入。
三、区段地价每平方公尺单价逾新台币一千元至十万元者，计算至百位数，未达百位数四舍五入。
四、区段地价每平方公尺单价逾新台币十万元者，计算至千位数，未达千位数四舍五入。
公共设施保留地地价区段，其区段地价之尾数，计算至个位数，未达个位数四舍五入。
第23条 宗地单位地价之计算方法如下：
一、属于繁荣街道路线价区段之土地，由直辖市或县(市)地政机关依繁荣街道路线价区段宗地单位地价计算原则计算。
二、其它地价区段之土地，以区段地价作为宗地单位地价。
三、跨越二个以上地价区段之土地，分别按各该区段之面积乘以各该区段地价之积之和，除以宗地面积作为宗地单位地价。
四、宗地单位地价应以每平方公尺新台币元表示，计算至个位数，未达个位数四舍五入。
第24条 下列事项应由直辖市或县(市)地政机关订定：
一、实施地价调查估计作业规定。
二、繁荣街道路线价区段宗地单位地价计算原则。
三、建筑改良物标准单价表。
四、建筑改良物耐用年数及每年折旧率。
五、全栋建筑改良物之装潢、设备及庭园设施等费用。
六、土地每单位种植农作改良物面积标准单价或农作改良物每株标准单价。
七、土地收益资本化率及建筑改良物收益资本化率。
八、调整至估价基准日地价用之比率。
九、依影响地价区域因素评价基准制作各直辖市、县(市)或乡(镇、市、区)影响地价个别因素评价基准明细表。
前项规定之事项，于地价调查估计授权地政事务所办理之地区，得部分授权地政事务所定之。
第25条 内政部应对都市土地商业区、住宅区、工业区，依直辖市或县(市)地政机关调查之地价，每年编制地价指数表二次。
前项编制地价指数表，得委托民间机构办理。
第26条 本规则所定书、表格式，由内政部定之。
第27条 本规则自发布日施行。
