发布文号: 穗地税发[2006]39号
局属各单位：
我局制发的《广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法》(以下简称《办法》)已于2005 年1月1日起执行，现就执行过程中的若干问题补充明确如下： 一、关于纳税人机构的问题
《办法》第五条规定“土地增值税由纳税人机构所在地的地方税务机关负责征收”的“纳税人机构”分为两类情况：一类是具有法人资格、领有法人营业执照、在广州市从事商品房开发经营的固定企业业户(以下简称“企业”)，在广州市(含花都区、番禺区、南沙开发区和从化市、增城市，下同)开发经营房地产应交的土地增值税，由其企业所在地的地方税务机关负责征收。
另一类是非广州市固定业户在广州市设立了分支机构或只拥有房地产开发经营项目但没有设立机构的(以下简称“机构”)，在广州市开发经营房地产应交的土地增值税，由其机构所在地的地方税务机关负责征收； 没有设立机构的，所应交的土地增值税，由其开发房地产的项目坐落地的地方税务机关负责征收。
二、关于综合楼预征比例的问题
《办法》第十二条规定“综合楼预征比例为0.7%”的“综合楼”是指立项为综合(或商住)楼，转让房产不能按照房产用途划分收入的，按0.7%的预征比例预征土地增值税；能够按照房产用途划分转让收入的，普通标准住宅的转让收入按0.5%的预征比例，非普通标准住宅、非综合楼以外的其它房产开发项目的转让收入按1%的预征比例分别预征土地增值税。
三、关于项目界定及清算时点的问题
《办法》中涉及的房产开发项目，是以广州市发展和改革委员会批准的一个立项为一个项目。同一立项分期开发的房产开发项目，在最后一期开发的建筑物竣工结算并向建设管理部门提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验备案表》的次季清算应交土地增值税。
四、关于转让房地产收入跨越征、免税期清算或结算应交土地增值税的问题
根据财政部、国家税务总局《关于对一九九四年一月一日前签定开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》(财法字[1995]7号)中“一九九四年一月一日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在一九九四年一月一日后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税”、“对于个别由政府审批同意成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述规定五年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核……，可以适当延长免税期限”以及财政部、国家税务总局《关于土地增值税优惠政策延期的通知》(财税字[1999]293号)中“此项免征土地增值税政策的期限延长至2000年底”的规定，对符合上述免税条件的房产开发项目和经广东省地方税务局批准延长免征土地增值税政策期限的广州市七个房地产开发项目(详见附件1)，在免税期限内首次转让房地产的收入，免征土地增值税。免税房地产开发项目免税期满后仍有转让收入的，在进行项目清算或结算土地增值税时，对普通标准住宅或其他项目免税期内转让房地产收入的免征土地增值税，分别在《土地增值税清算申报表》的“批准抵缴税额”栏填列计算应补(退)土地增值税。计算公式如下：
(一)下列计算公式适用于按实清算或结算土地增值税时运用
批准抵缴税额=清算或结算项目免税期内转让房地产收入总额×应负担的税额
应负担的税额=清算或结算的应缴土地增值税÷清算或结算项目转让房地产收入总额
(二)下列计算公式适用于按预征率清算或结算土地增值税时运用
批准抵缴税额=清算或结算项目免税期内转让房地产收入总额×土地增值税的适用预征比例
注：公式(一)中的“清算或结算的应缴土地增值税”是指《土地增值税清算申报表》中的第25行发生数；“清算或结算项目转让房地产收入总额”是指《土地增值税清算申报表》中的第1行发生数。公式(二)中的“土地增值税的适用预征比例”按照取得收入的时间来划分：2003年5月1日前取得的转让房地产收入，适用广州市地方税务局《关于对房地产开发企业预征土地增值税的通知》(穗地税发[1995]139号)中规定的预征比例；2003年5月1日后取得的转让房地产收入，适用广州市地方税务局《转发关于加强土地增值税管理工作的通知》(穗地税函[2005]18号)中规定的预征比例。
五、关于对按实清算或结算土地增值税条件认定的问题
(一)《办法》对房产开发项目设定了按实清算或结算土地增值税条件，其中《办法》第十四条第(一)款和第十六条第(一)款中的“其中条件(1)是以取得销售开发项目房产第一笔收入的当天为认定时点；对同一房产开发项目跨年度销售并在跨年度后改变企业所得税征收方式的，仍以销售该开发项目房产取得第一笔收入的当天所适用的企业所得税征收方式为是否符合按实结算的认定条件”内容修改为“其中条件(1)是以房产开发项目取得第一笔销售收入至清算或结算土地增值税时均实行查帐方式征收企业所得税；在上述期间内，中途改变查帐方式征收企业所得税的，视为不符合按实清算或结算土地增值税的认定条件”。
(二)应按实结算土地增值税的房产开发项目而纳税人未按实结算土地增值税的，地方税务机关有权对该房产开发项目按实结算土地增值税。
六、关于综合开发房产项目按实清算土地增值税划分扣除项目金额的问题
根据《办法》第十五条第(二)款第2项“对兼有普通标准住宅的综合楼开发项目，必须根据房产用途区分销售收入并据以分配扣除项目金额”和第十六条第(四)款“纳税人按项目或同一项目按用途分类，分别结算应交土地增值税”的规定，按实清算或结算土地增值税时，按照以下的计算公式分配扣除项目金额并计算增值额和应交土地增值税(实例详见附件2)：
(一)清算土地增值税的计算公式：
1.分摊已售比例=(已售面积÷可售面积)×100%
2.可扣除项目金额=实际发生扣除项目金额×分摊已售比例
3.分类的扣除项目金额
(1)非住宅的扣除金额=可扣除项目金额×[(已售非住宅面积×1.4)÷(已售住宅面积+已售非住宅面积×1.4)]
注：非住宅系数1.4=非住宅高4米÷住宅高2.8米，非住宅高度不论高或低，系数为1.4，以下同。
(2)住宅的扣除金额=可扣除项目金额×[已售住宅面积÷(已售住宅面积+已售非住宅面积×1.4)]
4.不同用途或类别房产的增值额=已售不同用途或类别房产的销售收入一分类的扣除项目金额
5.不同用途或类别房产的应交土地增值税=不同用途或类别房产的增值额×适用税率一速算扣除数
(二)结算土地增值税的计算公式：
1.分类的扣除项目金额
(1)非住宅的扣除项目金额=扣除项目金额×[(非住宅面积×1.4)÷(住宅面积+非住宅面积×1.4)]
(2)住宅的扣除金额=可扣除项目金额×[住宅面积÷(住宅面积+非住宅面积×1.4)]
2.不同用途或类别房产的增值额=不同用途或类别房产的销售收入一相应用途或类别房产的扣除项目金额
3.不同用途或类别房产的应交土地增值税=不同用途或类别房产的增值额×适用税率一速算扣除数
2006年2月27日附件：1.广东省地方税务局《关于同意延长广州市七个房地产开发项目土地增值税免税期限的批复》(穗地税函[1999]273号)
2.实例
附：广州市地方税务局关于印发《广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法》的通知(2005-4-30穗地税发[2005]106号)
局属各单位：
现将《广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法》印发给你们，请遵照执行。
附件：1.房产出售情况表；
2.开发项目成本扣除情况表；
3.开发项目成本扣除情况补充说明。
广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法
第一章 总则
第一条 为加强土地增值税管理，规范房地产开发企业土地增值税的纳税申报，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《广东省土地增值税征收管理办法》等有关规定，制定本办法。
关联法规：
第二条 适用范围
本办法适用于在我市出售其开发的商品房的单位，包括在广州市(含花都区、番禺区、南沙开发区、从化市、增城市)开发房地产的各类经济性质的房地产开发企业和其他企业单位(以下简称“单位”)。
第二章 基本政策规定
第三条 纳税义务人
转让地上建筑物及其附着物(以下简称“出售商品房”)并取得收入的“单位”，为土地增值税的纳税义务人(以下简称“纳税人”)。
第四条 纳税期限
纳税人出售商品房按季度进行纳税申报。纳税人出售商品房在收入实现的季度终了后的纳税申报期内申报和缴纳土地增值税。
收入实现的确定：1.以预售方式出售商品房的，以实际取得预售房收入的当天确认为收入实现；2.以分期付款方式出售商品房的，以每期实际取得收入的当天确认为收入实现；3.以银行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和银行贷款的当天确认为收入实现；4.以其他方式出售商品房的，以实际取得售房收入的当天确认为收入实现。
第五条 纳税地点
土地增值税由纳税人机构所在地的地方税务机关(以下简称“主管税务机关”)负责征收；纳税人向主管税务机关申报缴纳土地增值税。
第六条 计税依据
土地增值税以纳税人出售商品房所取得的增值额为计税依据。
增值额为纳税人出售商品房所取得的收入减去扣除项目金额的余额。
出售商品房所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入的全部价款和有关的经济收益，包括计入售房价款中代县级及县级以上人民政府收取的各项代收款项。
扣除项目金额包括：
1.取得土地使用权所支付的金额。是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
2.房地产开发成本。是指房地产开发项目实际发生的成本：
(1)土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
(2)前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平’等支出。
(3)建筑安装工程费。是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
(4)基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
(5)公共配套设施费。指不能有偿转让的、开发小区内公共配套设施发生的支出，如开发小区内的居委会、派出所、幼儿园、学校、公共厕所等设施发生的支出。
(6)开发间接费用。是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
3.房地产开发费用。指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，包括行政管理部门(总部)为管理和组织经营活动而发生的管理费用和计入售房价款中代县级及县级以上人民政府收取的各项代收款项。
(1)财务费用中的利息支出。凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
(2)其他房地产开发费用。按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％以内计算扣除。公式为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%。
(3)房地产开发费用凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。公式为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%。
4.与转让房地产有关的税金。指在出售商品房时交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税(注：印花税已列入管理费用的，不得再扣除)。
5.财政部规定的其他扣除。按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的20％计算扣除。公式为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%。
第七条 税率
土地增值税的税率采用四级超率累进税率。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
第八条 应纳税额
计算土地增值税应纳税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除数的简便方法计算，具体公式如下：
(一)增值额未超过扣除项目金额的50%
应纳税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额的50%，未超过100%
应纳税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额的100%，未超过200%
应纳税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额的200%
应纳税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
上述公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
第九条 免税规定及管理
纳税人出售建造的普通标准住宅，经主管税务机关审核确认后增值额未超过扣除项目金额总和20%的，免征土地增值税，并由主管税务机关开具《土地增值税纳(免)税证明》。增值额超过扣除项目金额总和20%的，就全部增值额征收土地增值税。
第三章 项目登记
第十条 纳税人出售商品房取得收入后30日内到主管税务机关办理项目登记。
纳税人办理项目登记时须提供以下资料：
1.房产开发建筑合同；
2.土地受让合同；
3.建设项目立项报告；
4.出售普通住房的《商品房预售许可证》；
5.《土地增值税纳税登记表》。
第四章 预征土地增值税
第十一条 征收方法
纳税人在房产开发项目竣工结算前出售商品房(不包括经济适用住房)所取得的收入，按预征比例征收土地增值税。
房产开发项目竣工结算后，进行土地增值税清算，应交的土地增值税多退少补。
房产开发项目全部转让完毕时，进行土地增值税结算，应交的土地增值税多退少补。
第十二条 预征比例
土地增值税的预征比例分为三档：普通标准住宅(不包括经济适用住房)的预征比例为0.5%；综合楼预征比例为0.7%；除普通标准住宅和综合楼以外的其它房产开发项目，预征比例为1%。
纳税人在财务账册上应对适用不同预征比例的房产开发项目分别核算；对不能分开核算的，从高适用预征比例征收土地增值税。
项目的界定：
1.普通标准住宅，是指除高级公寓、别墅、度假村以外的民用住宅；
2.综合楼，是指同一幢建筑物具有居住、商业或办公多种用途；
3.其它房产项目，是指除普通标准住宅和综合楼以外的其它项目；
4.经济适用住房，是指取得物价部门关于经济适用住房销售价格批复的项目。
第十三条 预征的计税公式：
预征土地增值税税额=出售商品房所取得的收入×预征比例
第五章 土地增值税清算和结算
第十四条 清算
(一)项目竣工结算后进行土地增值税清算的纳税人，必须同时符合以下两个条件(以下简称“按实清算条件”)，扣除项目才能按实际发生的金额扣除：(1)按照法律、行政法规的规定设置账簿并以查帐方式征收企业所得税；(2)按开发项目准确核算扣除项目实际发生数并能提供扣除项目成本费用支出的合法有效凭据。
其中条件(1)是以取得销售开发项目房产第一笔收入的当天为认定时点；对同一房产开发项目跨年度销售并在跨年度后改变企业所得税征收方式的，仍以销售该开发项目房产取得第一笔收入的当天所适用的企业所得税征收方式为是否符合按实结算的认定条件。
(二)纳税人在房产开发项目竣工结算的季度终了后的纳税申报期内，向主管税务机关提出土地增值税清算的申请。对已经取得的出售商品房收入按扣除项目成本实际发生数进行土地增值税清算并作纳税申报，应交的土地增值税按照清算的结果多退少补。
(三)以纳税人向建设管理部门提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的备案时间为竣工结算时间。
(四)不符合按实清算条件的纳税人，在房产开发项目竣工结算后取得出售商品房的收入，可继续按照适用的预征比例征收土地增值税。
(五)对不符合按实清算条件的纳税人在2004年底前已竣工结算尚未清算应交土地增值税的项目，由主管税务机关按照税款所属时期适用的预征比例核实清算应交的土地增值税：
2003年4月底前出售商品房取得的全部收入未按原预征率1%交纳土地增值税的，按原预征率1%清算应交的土地增值税。
2003年5月1日后出售商品房取得的全部收入未交纳土地增值税的，应按本办法的第 十一条中设定的预征比例清算应交的土地增值税。
第十五条 清算程序
(一)提出申请
符合按实清算条件的纳税人提出清算申请时，须提交下列资料：
1.申请清算土地增值税的报告、预售房产证复印件、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件、缴纳土地增值税的完税凭证复印件、无偿提供公共配套设施的资料。
2.房产出售情况表(见附件1)
3.开发项目成本扣除情况表(见附件2)
4.开发项目成本扣除情况补充说明(见附件3)
5.其他有关资料
(二)填报《土地增值税清算申报表》
1.对单一用途的房产开发项目，计算增值额时按照收入与扣除项目金额配比的原则填报《土地增值税清算申报表》；
2.对兼有普通标准住宅的综合楼开发项目，必须根据房产用途区分销售收入并据以分配扣除项目金额，分别填报《土地增值税清算申报表》。
(三) 计算清算税额
纳税人按项目或同一项目按用途分类，分别清算应交土地增值税。公式为：
清算应补(退)土地增值税税额＝应纳税额－已预交税额
应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
增值额＝销售商品房收入－扣除项目金额
第十六条 结算
(一)房产开发项目全部转让完毕进行土地增值税结算的纳税人，必须同时符合以下两个条件(以下简称“按实结算条件”)，扣除项目才能按实际发生的金额扣除：(1)按照法律、行政法规的规定设置账簿，并以查帐方式征收企业所得税；(2)按开发项目准确核算扣除项目实际发生数并能提供扣除项目成本费用支出的合法有效凭据。
其中条件(1)是以取得销售开发项目房产第一笔收入的当天为认定时点；对同一房产开发项目跨年度销售并在跨年度后改变企业所得税征收方式的，仍以销售该开发项目房产取得第一笔收入的当天所适用的企业所得税征收方式为是否符合按实结算的认定条件。
(二)房产开发项目全部转让完毕的季度终了后的纳税申报期内，对出售商品房取得的全部收入按扣除项目成本实际发生数进行土地增值税结算并作纳税申报，应交土地增值税按照结算的结果多退少补。
(三)对兼有普通标准住宅的综合楼开发项目，不能按照房产用途区分销售收入并据以分配扣除项目金额来分别核算和清算申报的，不得享受建造普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额20%可免征土地增值税的政策。
(四)纳税人按项目或同一项目按用途分类，分别结算应交的土地增值税。公式为：
结算应补(退)土地增值税税额＝应纳税额－已预交税额
应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
增值额＝销售商品房收入－扣除项目金额
(五)对在项目竣工后仅因未能提供扣除项目成本费用支出的合法有效凭证而在项目竣工结算后没有清算土地增值税，但在结算环节符合按实结算条件的，要按照第十五条的清算程序办理土地增值税结算。
结算土地增值税时，经主管税务机关审核确认纳税人出售建造的普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税，并由主管税务机关开具《土地增值税纳(免)税证明》；出售建造的普通标准住宅增值额超过扣除项目金额之和20%的，就全部增值额征收土地增值税。
(六)对不符合按实结算条件的纳税人，由主管税务机关按照税款所属时期适用的预征比例核定结算的应交土地增值税：
2003年4月底前出售商品房取得的全部收入未按原预征率1%交纳土地增值税的，按原预征率1%结算应交的土地增值税。
2003年5月1日后出售商品房取得的全部收入未缴纳土地增值税的，按本办法第 十一条中设定的预征比例结算应交的土地增值税。
第六章 其他
第十七条 纳税人有违反本办法行为的，主管税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处理。
关联法规：
第十八条 本办法由广州市地方税务局负责解释。
第十九条 本办法从2005年1月1日起执行。
