发布文号: 常政发[2005]107号
各辖市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：
为认真贯彻执行国务院提出的关于加强房地产市场宏观调控的八项措施和建设部等七部委《意见》及省政府办公厅《通知》精神，促进我市房地产市场健康发展，保持社会经济平稳运行，经市政府研究，现将市房产管理局等十部门联合制定的《关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见》批转给你们，请遵照执行。
二○○五年六月二十三日
关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见
根据国务院提出的关于加强房地产市场宏观调控的八项措施和建设部等七部委联合下发的《关于做好稳定住房价格工作的意见》以及省政府办公厅《关于转发省建设厅等部门〈关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展意见〉的通知》精神，结合我市房地产市场的实际状况，特提出以下意见：
一、统一思想认识，形成调控合力
各部门、各单位要自觉服从国家宏观调控大局，增强全局意识和责任意识，切实把思想和行动统一到中央对当前房地产市场形势的判断上来，统一到加强宏观调控、切实稳定住房价格的决策部署上来，统一到树立和落实科学发展观和正确的政绩观上来。各部门、各单位要按照中央提出的调控思路和措施，一手抓稳定住房价格工作，一手抓加强住房保障制度建设工作。要加强对房地产市场调控工作的组织协调，建立房地产市场联席会议制度，由市政府分管副市长召集，市房管、发展改革、建设、规划、国土、财政、物价、地税、人行、银监等相关部门的分管负责同志参加。联席会议的主要任务是，及时分析研究房地产市场情况，进行信息沟通，协调、落实相关政策，加强督促检查。市房管局要在市政府的统一领导下牵头做好房地产市场宏观调控的组织协调工作。
二、加强房地产开发的规划调控，改善住房供应结构
市房管、发展改革、国土、规划、建设、物价等部门应尽快研究明确今明两年普通商品住房和经济适用住房的建设规模、项目布局以及进度安排，经市政府同意后向社会公布，接受社会监督，稳定市场预期。规划部门要在符合城市总体规划的前提下，根据市政府批准同意的中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设计划，加快工作进度，优先审查规划项目，并在项目选址上予以保证。同时，要严格控制低密度、高档住房的建设。房管部门要会同发展改革、国土、规划、建设、物价等部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应，普通商品住房中小户型住房的比例达到60%左右。要加强房地产开发项目的规划许可监管，对2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。要合理确定城镇拆迁规模，保持拆建平衡，合理控制因拆迁造成的被动性住房需求增长，今年的拆迁规模不超过2004年的规模。
三、加大土地供应调控力度，严格土地管理
国土部门要根据我市房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量，经济适用房建设项目用地计划要单列。要继续严格控制别墅等高档住房用地供应。要进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。
要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，依法对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。
四、运用税收等经济手段，加大房地产市场的调控力度
自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理，对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。房管部门要积极配合税务、财政部门加强相关税收的征管。税务、财政部门要按月向房管部门提供当月房地产税收征管的有关信息。
享受税收优惠政策的住房应同时满足以下条件：
1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；
2、单套建筑面积在144平方米以下；
3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍。
五、加强房地产信贷管理，防范金融风险
金融管理部门要积极配合房管部门加强对商品房预售款的监管；要建立个人征信体系，防止假按揭、一房多贷等事件的发生；要加强贷款用于住房投机的金融监管，遏止炒房行为。要调整和改善房地产贷款结构，个人住房贷款要进一步向购买普通商品房和经济适用房的住户倾斜，要建立经济适用房项目配套贷款和个人抵押贷款的金融政策配套体系。要切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度。要加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为；严禁向有违规开发经营行为的房地产开发企业发放贷款，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。
六、加快建立住房保障制度，解决好低收入家庭住房困难问题
加快经济适用住房建设。每年新开工建设的经济适用住房面积，要达到当年住房新开工面积的10%以上，每年计划供应经济适用住房建设用地300亩左右，在做好低收入家庭住房情况调查的基础上，加快解决我市低收入家庭的住房困难问题。经济适用住房建设要严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3％以内。
切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，进一步扩大廉租住房的受益面。要建立保障对象档案，通过实物配租和租金补贴等方式，加快解决最低收入家庭的基本住房需要。
七、规范房地产市场秩序，严肃查处违法违规的经营行为
各房地产开发企业要严格按照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和《常州市市区商品房预(销)售合同网上备案管理暂行办法》等规定开展各项业务活动，严格执行商品房销售明码标价，坚持商品房销售一价清制度，严格禁止下列商品房预(销)售违法违规行为：
1、未取得商品房预(销)售许可擅自预(销)售商品房的违法行为；
2、预(销)售许可前收取或变相收取定(订)金、诚信金、投资款、集资款等任何形式预订款性质的行为；
3、预(销)售许可前采取由开发企业指定、授意买受者到金融机构存款等或以入股名义集资资金的行为；
4、预(销)售许可前进行定房、定价、定号等行为。
重点监管预(销)售商品房转让行为。各开发企业对已预订、预售的商品房必须严格管理，不得参与投机炒房，不得违规或变相违规转让、注销和变更，禁止期房交易。对上述行为一经查实与开发企业有关的，将严肃查处。
要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，不具备相应房地产开发资质的企业，不得从事房地产开发经营，项目资本金达不到要求的房地产开发项目，有关部门不得批准和办理开工手续。加大广大群众和社会舆论的监督作用，结合当前整顿房地产市场和规范房地产开发经营行为的各项要求，对开发经营行为进行重点专项集中整治。凡发现开发企业或与房地产销售业务相关的中介机构(包括经纪、评估、策划、广告等)及人员，在商品房预(销)售活动中存在上述违规行为或其他哄抬房价的行为，相关管理部门必须依法严肃处理。
房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。
八、加强市场监测，完善市场信息披露制度
要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测，完善房地产市场信息披露制度。要按照省建设厅苏建房(2005)72号《关于重申统一房屋权属登记机关的通知》的要求，统一我市权属登记管理工作，保证权属登记管理的规范性和信息来源渠道的真实性。市房管局要会同市建设局按季度发布《常州市房地产市场动态分析报告》，同级别土地上住房的平均交易价格由市、辖市房管部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。相关部门应及时公布批准上市的商品房预售项目情况、土地供应情况、商品房价格涨落情况等。要加强与新闻媒体的交流和沟通，做好舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期。
市房产管理局可会同相关管理部门根据本意见制定相应的实施细则。
金坛、溧阳市可根据本意见精神，结合本地区房地产市场的实际，制定相关政策。
常州市房产管理局
常州市发展和改革委员会
常州市建设局
常州市规划局
常州市国土资源
局常州市财政局
常州市物价局
常州市地税局
中国人民银行常州中心支行
常州市银监局
常州市人民政府
2005年6月23日
