发布文号: 苏国税函[2005]第212号
各省辖市及苏州工业园区国家税务局、地方税务局，常熟市国家税务局、地方税务局，张家港保税区国家税务局，省国家税务局、地方税务局直属分局：
为进一步深化企业所得税纳税评估工作，逐步建立科学完善的评估指标体系和行业参数，全面提升我省企业所得税管理水平，经省国税局、省地税局研究决定，在全省范围内联合开展对房地产企业所得税纳税评估工作。具体要求通知如下： 一、纳税评估的对象：各类房地产开发经营企业。
二、纳税评估指标采集要求
1、样本抽取方法：各地可结合本地实际，选择财务核算健全、纳税信誉较好的企业作为样本企业，同时兼顾不同类型的楼盘。各单位样本总数不得低于10件，楼盘类型可按高档住宅、普通住宅及经济适用房分类。
2、数据采集年度：2002-2004年；
3、采集的数据必须是经过评估确认后的会计核算口径数据。
三、纳税评估的具体内容
除进行数据比对、分析、测算等实证分析外，还要对本企业下列情况进行分析，并据此对相关数据进行修正，力求指标数据的准确性。
1、应税营业额的确认是否正确、合理，营业收入是否包括各种价外费用；按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否包括在内；关联企业之间销售价格是否合理；?
2、销售房产预收款(预收定金)是否单独核算；
3、各种房产出租收入是否计入收入总额；
4、房地产开发企业与其他企业合作开发房地产项目的，如开发合同或协议约定向合作各方分配开发产品的，是否按非货币交易的有关规定进行税务处理；如合同或协议约定分配项目利润的，房地产开发企业是否按税后利润进行分配；
5、是否存在以房抵债等视同销售行为；
6、车库等配套设施销售是否并入收入总额；
7、是否存在价格明显偏低而无正当理由现象；
8、开发产品的成本和费用的核算和扣除是否符合规定；?
9、借款费用是否按规定计入开发成本和期间费用；
10、土地出让金是否按规定计入开发成本；?
11、各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理，如何计提折旧的；?
12、构成开发成本的各类支出的凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账。?
四、实施步骤
1、房地产企业纳税评估工作于7月1日-12月31日进行，请各地做好评估前的方案设计、样本选择等准备工作。
2、各级国、地税局要加强协作，互通工作进展情况、存在问题以及下一步的工作重点，9月底前分别向省国、地税局报送一期工作简报。
3、省国税局、省地税局将对房地产行业纳税评估工作情况进行跟踪管理，并根据工作进展情况适时调整工作方案。各省辖市国、地税局在12月31日前应对纳税评估工作进行总结，总结内容包括房地产企业纳税评估工作的基本情况，房地产企业征管工作中存在的主要问题及其有针对性的管理的措施；本次评估给定的指标中哪些指标敏感度较强，除给定指标外，还有那些指标比较适合于房地产企业。除工作总结外，还应附报附表 1、附表2及1 件优秀案例。
江苏省国家税务局
二○○五年六月七日 附表1：2002-2004年度房地产企业纳税评估指标采集表
单位：
指标
2001
年度
2002
年度
2003
年度
2004年度
1、期初资产总额
2、期末资产总额
3、主营业务收入
4、其他业务收入
5、计入开发成本的配套设施费用
6、建筑成本
7、利息支出
8、其中：计入成本的利息支出
9、开发成本
10、主营业务利润
11、利润总额
12、净利润
13、期初所有者权益
14、期末所有者权益
15、纳税调整后所得
16、应纳税所得额
17、应纳所得税额
附注一：取数来源
1、资产总额(取自资产负债表)；
2、主营业务收入(取自利润表)；
3、其他业务收入(取自“其他业务收入”期末余额)；
4、计入开发成本的配套设施费用(取自“生产成本-配套设施” 期末余额)；
5、利息支出(“财务费用”借方合计数+计入“生产成本”的利息支出)；
6、计入成本的利息支出(取自“生产成本”-借款费用支出”科目)；
8、开发成本(取自“生产成本”期末余额)；
9、主营业务利润(取自利润表)；
10、利润总额(取自利润表)；
11、净利润(取自利润表)；
12、所有者权益(取自资产负债表)；
13、纳税调整后所得(评估确认后计算得出)；
14、应纳税所得额(评估确认后计算得出)；
15、应纳所得税(评估确认后计算得出)；
16、实际上缴所得税(评估确认后计算得出)。
附注二：指标公式
1、总资产报酬率=(利润总额+利息支出)/(期初资产总额+期末资产总额)÷2
2、净资产报酬率=净利润/(期初所有者权益+期末所有者权益)÷2
3、主营业务利润率=主营业务利润/主营业务收入
4、所得税税收贡献率=应纳所得税额/主营业务收入
5、应税所得率=纳税调整后所得/(主营业务收入+其他业务收入)
6、成本中借款费用比重=计入成本的利息支出/利息支出
7、成本中配套设施比重=计入开发成本的配套设施费用/开发成本
8、主营业务利润变动率与主营业务收入变动率比值=(本年主营业务利润÷上年主营业务利润-1)/(本年主营业务收入÷上年主营业务收入-1)
9、所得税变动率与利润变动率比值=(本年应纳所得税额÷上年应纳所得税额-1)/(本年利润总额÷上年利润总额-1)
10、每平方米建筑成本=(支付给建筑企业的建筑成本或自建产品的建筑成本)/总建筑面积。
附表二：企业所得税纳税评估统计汇总表
所属时间 年
汇总机关： 金额单位：万元
市(县)区分局
评估企业户数
评估意见(户数、比例)
处理结果
无问题
有问题
转稽查
补税
滞纳金
调减
亏损额
自查补税
转管理
户数
比例
户数
比例
户数
比例
户数
比例
合计
