发布文号: 宁政办[1986]028号
各县、区人民政府，市级各单位：
市政府同意市物价局制订的《西宁市商品房价格管理暂行办法》：现批转给你们，请依照执行，以往市政府下发的有关文件，凡与本《办法》有抵触的一律以本《办法》为准，在执行中发现什么问题，请迳向市物价局反映，以便研究修改，使之臻于完善。
西宁市商品房价格管理暂行办法
为了改革我市一贯沿用的公有住宅无偿分配制度，逐步推行城市公有住宅商品化，在商品房开发、经营、作价等方面进行统一管理，兼顾国家，集体和消费者利益，特制定商品房的价格管理暂行办法。
一、作价原则
1．根据商品销售价格构成要素，商品房销售价格应包括：商品房成本、利润1％、管理费2％、营业税(暂时免征)、适当加减地段朝向、楼层差价，楼层差价加减后持平，个人购房不负担绿化设施费。
商品房成本构成包括：(1)房屋本身的建筑造价；(2)征地、拆迁补偿费(即旧房折价费)；(3)勘察设计费；(4)三通一平(小区内给排水、供暖、供气、配电及道路建设费，包括为施工用外水外电)。
2．公共设施如学校、商店、邮局、保育院、粮店、理发店、煤场、派出所、办事处等不得摊入商品房售价内，谁经办谁负担。
3．房产开发公司按拆迁旧房有关规定对拆迁房屋折价补偿。一次拆迁，一次补偿；并负责拆迁户住宿安置，若回迁户购买商品房则按优惠价格出售，价款由个人支付三分之一，其余部分摊入商品房售价内，以优惠价购买商品房的回迁户同样拥有产权、使用权。
若回迁户按优惠价仍无力购买，则回迁户所住商品房的成本可由其佘商品房负担，回迁户居住房屋的产权属市房屋经营公司；市房屋经营公司负责管理、维修，并按规定收取房租。
4．根据国务院(84)140号文件规定，个人购房免收建筑税、房产税和契税；能源交通费不得计入成本和售价内。
5．建筑税单独列出，不进成本(防止其他费用越滚越大)，由开发公司提供购房单位名称，代征、代收，房屋交付使用时，向购房单位一次结算。
6．贷款利息用银行存款利息抵销，存贷相抵后的余额计入商品房成本。
7．外地单位或个人购房，在本市售价基础上，加收5％的“住宅占地费”，上交市财政，用于我市城市住宅建设，对本市免收的税费、不可预见费用等要按规定代征计收。
8．材料差价费用只限于施工中隐蔽工程材料差价、设计图纸变更、改变原施工方案，用料规格变更等因素影响增加的费用。
9．个人购房一次付清或予付款者适当给予优惠。
10．购买商品房的单位或个人，对所购房屋拥有产权、使用权，并负责管理、维修。
二、作价办法
商品房工程
造价总成本＝房屋本身的建筑造价＋征地费＋拆迁补偿费＋勘察设计费＋三通一平费用(即小区内给排水、供气、供暖道路及配电工程设施费、包括为施工用外水、外电)。
商品房工程 管理
商品房单位 造价总成本×(1＋费率＋利润率)
建筑面积销＝－－－－－－－－－－－－－－－－＋(1－税率)
售中准价 商品房建筑总面积(平方米)
注：个人购房不计税金。
商品房单位建
筑面积销售价＝销售中准价土地段差价±朝向差价±楼层差价。
三、价格管理
今后，凡每项商品房工程完工后房屋开发部门必须向物价部门报“商品房售价计算表”，并由市物价局会同市房产局、市建行等有关部门审定价格。
房屋开发部门要按“收支平衡，略有盈利”的原则进行经营。不得单纯追求利润，要加强市场预测和信息工作，推广新技术，新设备、新材料，开展同行业竟争，为逐步实行住宅商品化，解决我市职工、居民住房困难，改善居住条件，作出贡献。
