发布文号: 锡地税发[2004]36号
江阴、宜兴、锡山、惠山地税局，市区税务分局、稽查局及稽查分局：
为加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业纳税行为，根据国税发[2003]83号《国家税务总局关于房地产开发企业有关企业所得税问题的通知》、苏地税发[2003]258号有关补充规定、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其《实施细则》、《企业所得税税前扣除办法》、《中华人民共和国税收征管法》及其《实施细则》等有关法律、法规规定，对我市房地产开发企业所得税征管制定以下管理办法：
一、 房地产开发财务与企业所得税核算的原则和要求
(一) 核算的基本原则
1、真实性原则：要求企业提供的财务会计信息必须以实际发生的经济业务及其原始凭证为依据，如实地反映企业的经济活动，做到内容真实，数字准确，资料可靠，手续完备。
2、谨慎性原则：要求在会计核算中遇到不确定因素的情况下，应保持一定程度的谨慎性，做到不高估资产和收益，不低估负债和费用，不随意预计收入、成本、费用和利润。
3、权责发生制原则：要求对收入、成本、费用、利润的确认，以权责发生为基础来确认，即凡是当期已实现的收入和已经发生或应由当期负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应作为当期的收入和费用。
4、清晰性原则：要求对经济业务的发生，特别是对收入、成本、费用、利润的会计记录应分项目、分期归类反映，做到真实准确、清晰明了。
5、配比性原则：要求对一个会计期间的收入与其相关的费用、成本，应当在同一会计期间内进行确认、计量，并登记入帐，计算出当期经营成果，做到收入与其相关费用在时间上一致，在经济内容上有因果关系。
(二) 核算的基本要求
1、关于销售开发产品收入的确认问题
(1)房地产开发企业开发、建造用于出售的住宅、商业用房、及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，在开发产品完工经有关部门验收合格即作为完工产品；开发产品完工后按照售房合同有关条款办理移交手续后应按以下原则确认销售收入的实现；
① 采用一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证(权利)时，确认销售收入的实现。
②采用分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日期确认销售收入的实现。付款方提前付款的，在实际支付时确认销售收入的实现。
③采用银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应按实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转帐之日确认收入的实现。
(2)企业销售未完工开发产品所取得的收入(包括定金)作为预售收入。
(3)企业应按开发项目设置明细帐进行销售收入、预售收入的核算。
2、关于房地产开发企业成本、费用的归集。
(1)“开发成本”
①房地产开发企业应根据本企业适用会计制度的要求，及本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成本核算方法，按开发项目设置明细帐，严格按项目分期进行开发成本的归集，不得将与开发项目无关的成本计入开发成本。
②房地产开发企业实际发生的土地征用费、拆迁费、基础设施费以及向施工单位提供建筑材料、支付施工单位工程款等支出，应根据相应的合法凭证与清单计入开发产品的开发成本。对甲供材料不能及时取得发票的企业，可按计划成本核算，并按财务制度规定进行材料成本差异的核算。
(2)“开发间接费用”
房地产开发企业发生的各项间接费用能分清开发项目的直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。一个纳税年度只能选择一种分配方法。
(3)“期间费用”
房地产开发企业应按会计制度的规定准确核算期间费用，不得将应计入成本的支出计入期间费用。也不得将应计入期间费用的支出计入成本。
房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属开发产品完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入开发产品中；如属开发产品完工后发生的，作为财务费用直接在税前扣除。
(4)“经营成本”
房地产开发企业应根据本月已对外转让、销售和结算开发产品的实际数量与其相配比实际成本结转本月的经营成本。不得按计划成本或暂估成本结转经营成本。
二、房地产开发企业成本、费用税前扣除的有关规定
(一)房地产开发企业在成本、费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和已销成本的界限。期间费用和开发产品已销成本可以按规定在当期直接扣除。
(二)房地产开发企业应按已对外转让、销售和结算开发产品的实际数量，根据企业实际已经发生或已支付的开发产品成本，按配比原则在当期企业所得税前扣除。
(三)对属开发产品完工后实际发生并支付的成本，应由该项目负担的部分，按配比的原则在其对应的开发产品已销售部分与未销售部分配比扣除或分摊
三、开发产品预售收入预征企业所得税的若干规定
为加强对房地产开发企业所得税的征管，从2004年起对房地产开发企业采用按开发产品预售收入(以下简称预售收入)按季预征、年度结算所得税的办法，具体规定如下：
(一)预售收入按季预征企业所得税的有关规定
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，预售收入结转销售(开发产品完工)后，可将按规定利润率计算的数额冲减当期应纳税所得额。预售收入预征所得税与企业所得税预缴期同步。
预售收入应纳税所得额＝预售收入×利润率
预售收入的利润率为15％。
本期应纳税所得额=本期所得额+本期预售开发产品收入×15%-本期已转销售收入的预售收入×15%
(二)预售收入年终结算的有关规定
为了解决预售收入超过规定利润率未实施预征的实际问题，根据国家税务总局国税发[2003]83号文件的有关规定，房地产开发企业在平时按期归集、结算销售、成本、费用、利润，并按规定利润率预缴企业所得税的基础上，年度终了，必须对预售收入扣除合理的成本分项目计算出计税利润，结算应缴企业所得税，按规定期限申报入库。
1、结算的基本要求
(1)按期末预售收入贷方余额进行结算，自2005年起按期末余额减期初余额进行结算；
(2)税前成本的扣除按配比的原则核算，即：按房屋面积进行分配；
(3)实行分项目结算，结算出的计税利润，项目之间不得加权平均，超过规定利润率的项目应补缴税款，低于规定利润率的项目不得冲抵本期应纳税所得额，待产品完工全部结转销售时按实结算；
(4)年度结算情况单独填报结算表，并入年度企业所得税纳税申报表，按期申报。
2、预售收入结算计税利润的计算公式
结算计税利润=预售收入年末贷方余额(或差额)-成本、费用、税金。
(三)预售收入预缴企业所得税的会计处理：
房地产开发企业应在“预收帐款”科目下分别设置二级科目、三级科目“预售收入－＊＊项目”、“ 预售收入－预交企业所得税”；在“应交税金”科目下设置二级科目“＊＊项目预交所得税”；分别核算房地产开发企业按预售收入预交企业所得税的计提、缴纳、以及开发产品完工结转销售后已预缴所得税与当期应交所得税的结算情况。
1、企业收到预售收入时：
借：“现金(银行存款)”科目
贷：“预收帐款一预售收入－＊＊项目”科目
同时，按规定计算预缴企业所得税：
借：“预收帐款一预售收入－＊＊项目预缴企业所得税”科目
贷：“应交税金一**项目预交所得税”科目
2、企业按规定上交时：
借：“应交税金一＊＊项目预交所得税”科目
贷：“银行存款”等科目
3、预售收入确认销售收入的实现时：
借：“应收账款或银行存款”等科目(补交差额部分)
“预收帐款一预售收入－＊＊项目”科目(预售收入部分)
贷：“经营收入或主营业务收入”等科目(全部房款)
4、冲回已预缴的所得税：
借：“应交税金－应缴所得税”科目
贷：预收帐款一预售收入－＊＊项目预缴所得税。(该科目的贷方发生额反映企业预售收入－＊＊项目结转销售收入对应的已冲回预缴的所得税款)。
(四)预售收入使用票据的问题。
根据苏地税发[2003]258号文件第五条规定：自2004年1月1日开始我市(含江阴、宜兴、锡山、惠山)房地产开发企业预售收入统一使用地方税务局监制的“房地产开发预收款凭据”，完工交付使用并结清款项后，销售方应开具“房地产开发销售发票”。
四、 核定征收方式的具体规定
凡未按税收法规和财务制度规定进行核算的房地产开发企业，或随意结转销售、成本、费用、利润的纳税人，主管税务机关可采用核定应税所得率征收的办法，核定应纳税所得率为15%。
(一)核定征收方式的确定按锡地税发[2003]70号文件的有关规定操作。
(二) 2003年12月31日的预售收入账面贷方余额，按规定利润率计算的预征企业所得税，一次性征收入库。
(三)应纳税所得额的计算公式：
应纳税所得额=收入总额×15%－本期已结转销售收入的预售收入×15%+本期预售开发产品收入×15%
五、 其他有关规定
(一)各县(市)局、税务分局应按本办法第一、二条的规定，对所辖管的房地产开发企业开发产品的成本核算情况、经营成本结转情况、预售收入结算情况等进行逐户稽核，并作为日常基础管理列入工作计划，落实措施，抓出成效。对未按本办法规定进行开发产品成本核算的，应限期整改。开发产品销售与成本的结转不配比的，多结转部分不得在税前扣除。重大问题移交稽查部门严肃查处。
(二)各类征收方式的房地产开发企业，第一次预售收入预缴所得税的计算，按2003年12月31日“预收账款－预售收入”科目贷方余额计算缴纳，以后季度按本办法第三条第一款的规定处理。
(三)对2004年1一3月预售收入结转销售的数据要严格加强审核，发现不符结转销售条件的，应作预售收入处理，责令企业限期申报缴纳预征企业所得税，并作帐户调整。
(四)季度预售收入按15％利润率计算出应税所得额后在企业所得税预缴申报表第12行反映；应计入年度所得的预售收入所得在汇缴表第49行反映、预售收入年度结算所得在汇缴表第50行反映；预售收入当期、累计应缴企业所得税、止上期末已申报开票的所得税额、本期应申报开票所得税额、已缴纳的所得税额分别在预缴表第17、19、21、25行及27行下、在年度汇缴表第61、63、65、69行及71行下，以经营收入所得税／预售收入预征所得税分别反映，以便轧算。
(五)加强对房地产开发企业预征税款的台账管理。要求各主管税务机关逐户建立台账，按期登记预征税款的动态数据，及时反映实际情况，强化税源管理。
六、本办法适用时间及范围：本办法自2004年1月1日起执行。适用范围除房地产开发企业外，其他从事房地产开发业务涉及的企业所得税问题，也按本规定执行。
本管理办法未及事项，按国税发[2003]83号、苏地税发[2003]253号文件规定执行。
附表一：房地产开发企业预售收入预征企业所得税分项目明细表
附表二：房地产开发企业预售收入预征企业所得税分项目年度结算明细表
