发布文号: 常政发［2003］228号
第一章 总则
第一条 为推进本市市区老住宅小区综合整治与转入物业管理工作，创造整洁、文明、安全、方便的居住环境，建立社会化、专业化、市场化的住宅小区管理体制，适应现代化城市建设与管理的需要，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等规定，结合本市实际情况，制定本办法。
关联法规：
第二条 本办法所称的老住宅小区综合整治与转入物业管理是指对老住宅小区进行环境整治、专项整治及配套设施整治后，按照社会化、专业化、市场化的方式实行物业管理(以下简称老小区整治转轨)。
第三条 本办法适用于《常州市住宅区共用设施维修资金管理办法》和《常州市住宅楼房屋本体共用部位设备维修资金管理办法》(常政发[1998]110号文)颁布以前的，未经综合验收与交接、或配套设施未按规定实行规划与建设、或尚未建立物业维修基金制度，而于建成后投入使用的，建筑面积在5万平方米以上的老小区整治转轨。
建筑面积在5万平方米以下的老小区整治转轨，可参照本办法执行。
第四条 老小区整治转轨应按照“以块为主、条块结合，责任分担、联合整治，协调配合、市场化运作”的原则组织实施。
第五条 市成立老小区整治转轨工作领导小组(以下简称领导小组)，全面领导老小区整治转轨工作。领导小组办公室设在市房管局，具体负责编制老小区整治转轨总体计划、审定各项实施方案，并进行组织、指导、协调、监督与考核。
第二章 整治内容
第六条 环境整治内容主要包括：
(一)住宅楼单元楼道内墙涂料刷新，单元楼道扶手、扶栏油漆，破损落水管整修、更换，破损外墙面、台阶、散水坡修补，管理服务用房、车库整修;
(二)小区围墙、栅栏及门岗设施封闭或增设，小区内破损支干道路整修，侧石、道板新增、整修，小区主入口铺设彩色道板，住宅楼四周地坪平整硬化，分支雨水管道疏通、整修，破损窨井盖(圈)整修、更换，化粪池清理，垃圾房、封闭式垃圾箱整修、增设，宣传栏、告示牌增设；
(三)树木调整、修剪，各类灌木补种，草坪、地被植物种植、铺设，原有景点及休闲、健身场所整修、完善。
第七条 专项整治内容包括：
(一)整修、疏通和分流小区内市政雨、污水管道；整修小区内7米宽以上的主干道路；根据城建公交规划，增建小区内公交站(场)、停车场；增设、维修小区内路灯设施；对具有条件的小区实施自来水一户一表的改造；
(二)老小区内的河道、河塘清淤，整修和增建驳岸、护拦，污水截流；
(三)拆除小区内违法建筑、设施，清理整顿马路市场；
(四)电线、电话线、有线电视、宽带网络、邮政等设施设备的整修或更新。
第八条 配套设施整治内容包括：
(一)对被占用或闲置的公建配套设施进行清理、清退或调整；
(二)对街道办事处、居委会等投资自建的配套设施实行回购；
(三)根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施；
(四)对清理、清退、调整、回购和补建的公建配套设施明晰产权，办理产权登记和移交使用手续。
第三章 职责分工
第九条 各区政府按照“条块结合、以块为主”的原则，负责本辖区内老小区整治转轨的组织实施工作。具体负责环境整治项目的施工管理，组织工程质量初验；负责公建配套设施的清理、清退、调整、回购和补建工作，办理移交使用手续；按市投资额的20%落实配套经费；配合市相关部门开展专项整治工作；负责整治后小区的物业管理转轨工作，按社会化、专业化、市场化的要求，落实长效管理措施；负责做好居民的宣传发动和思想教育工作，协调处理整治转轨过程中的各种矛盾。
第十条 市房管部门具体负责领导小组办公室的日常工作；负责对清理、清退、调整、回购和补建的公建配套设施的产权登记工作；负责组织老小区综合整治的竣工验收，以及转入物业管理的指导、监督工作。
第十一条 市规划部门负责提供小区规划现势图；审核小区封闭和配套设施补建方案，并提供相关配套资料；负责拆除小区内的违法建筑、设施。
第十二条 市建设部门负责小区内雨、污水管道分流，污水管道的疏通与整修及施工开挖路面的恢复；负责小区内7米以上主干道路的整修；负责小区内路灯设施的维修；负责小区内公交站(场)的增建与整修；负责小区内自来水一户一表的改造；、负责对小区内燃气管道设施的检修、改装、维护工作。
第十三条 市园林部门负责指导各区政府拟定老小区内的绿化调整方案及绿化工程的具体实施；对绿化工程进行质量跟踪监督，组织绿化工程的竣工验收；查处小区内占用、破坏绿地的违法行为。
第十四条 市城管(行政执法)部门按时清退老小区生活垃圾清扫、保洁费用，落实小区公厕管理经费；指导小区内垃圾房、封闭式垃圾箱的整修、补建工作。市城管部门会同市工商部门、市经贸部门对小区内马路市场、乱设摊点进行清理整顿。
第十五条 市水利部门负责小区内河道、河塘的清淤，整修和增建驳岸、护栏；负责查处违反水行政法律法规的行为。
第十六条 市公安部门负责协助各区、各相关部门做好老小区整治转轨工作，依法查处影响公共安全的违法行为。
第十七条 市供电、邮政、电信、广电等部门负责对老小区内的电线、邮政设施、电话线、宽带网络、有线电视等设施设备的更新、调整与维护。
第十八条 市物价部门负责对整治后转入物业管理的小区公共服务项目收费标准的核定工作；依法查处违规收费行为。
第十九条 各区政府、市各有关部门应当扶持综合整治后老小区的物业管理，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制。政府收取的环境卫生费等城市维护费，在综合整治后，仍应投入用于老小区的物业管理。
第四章 整治方式
第二十条 老小区整治转轨应根据财力、物力，优先安排环境较差的小区实施整治，然后逐年推进。
第二十一条 老小区整治转轨前应进行民意调查，广泛征求业主的意见，整治方案尽可能结合小区管理的实际情况。整治中应同步成立业主委员会，充分发挥其自治与配合作用。
第二十二条 各相关专业部门应先期进入被整治小区，实施专项整治，为后续的环境整治打好基础。
第二十三条 建立老小区整治转轨工作目标责任制。由领导小组与各区政府、各相关专业部门，分别签订年度目标责任书，明确具体任务与要求，并督促落实。
第二十四条 老小区综合整治工程，应通过招投标方式确定施工单位。
第二十五条 老小区综合整治项目应实行全过程的工程监理，并进行项目审计，凭审计报告书进行决算。
第二十六条 各区政府应对辖区内的老小区综合整治工程组织初步验收。初验合格后，向市领导小组办公室申请综合验收。由市领导小组办公室组织规划、建设、房管、城管、园林、物价、水利等部门进行综合验收。验收合格后的老小区，方可转入日常的物业管理。
第五章 转入物业管理
第二十七条 老小区综合整治后，应按照社会化、专业化、市场化的要求，建立业主自治管理制度，实行物业管理。
第二十八条 老小区原管理单位应向业主委员会办理管理移交手续，由业主委员会与物业管理企业签订委托管理合同；小区业主之间应签订《业主公约》，共同遵守小区物业管理规章制度。
第二十九条 综合整治后的老小区，应实行等级化物业管理；暂不具备实行等级化物业管理条件的，可由受聘的物业管理公司或相关专业服务公司，按照委托合同约定的内容，提供基本的管理与服务。
第三十条 业主委员会与物业管理企业或相关专业服务公司参照公共服务项目等级收费标准，在委托合同中确定具体的收费标准、方式。
第三十一条 小区内排水管网、主干道路、路灯设施、燃气管线、公交站(场)、道路、机动停车场地、河塘清淤、驳岸与护拦、污水截流、消防、电线、邮政设施、电话线、宽带网络、有线电视等项目维护的具体办法，由各职能部门与小区物业管理单位商定。
第六章 考核与奖罚
第三十二条 市政府对照年度目标责任书的内容与要求，对各区政府、各相关部门组织考核。
按时按质完成年度目标任务的，给予表彰与奖励。
未能按时完成年度目标任务的，或工作质量达不到要求的，由市政府责成其限期整改达标，并追究相关负责人的责任。
第三十三条 老小区整治转轨经验收不合格，造成工程投资浪费的，应追究相关人员的赔偿责任。
第七章 附则
第三十四条 武进区、金坛市、溧阳市可参照本办法制定本地区老小区整治与转入物业管理实施办法。
第三十五条 本办法自2003年12月10日起施行。
常州市人民政府
2003年11月3日
