发布文号: 徐政发［2003］29号
各县(市)、区人民政府，市各委、办、局(公司)，市各直属单位：
现将徐州市建设局《关于加强房地产开发管理的意见》批转给你们，请结合实际，认真遵照执行。
二00三年三月二十九日
关于加强房地产开发管理的意见 为进一步整顿和规范房地产市场秩序，有效遏止房地产开发企业各种不良行为，扶植一批有实力、信誉好的开发企业，保障我市房地产业的持续、快速、健康发展，根据国家、省有关法律、法规的规定，结合我市实际情况，现提出如下意见：
一、加强房地产开发企业的资质管理
(一)严把市场准入关。按照建设部《房地产开发企业资质管理规定》和《江苏省实施〈房地产开发企业资质管理规定〉细则》要求，工商、建设等有关部门要严把审批关，从工商营业执照的办理到核定资质等级整个程序严格把关。今后，凡在市区(不含贾汪区)申请注册成立房地产开发企业的，除符合现有法律、法规规定的设立条件外，其注册资金不得低于1000万元现金人民币。
(二)强化房地产开发企业年检制度。按照资质管理规定，严格进行资质年检，建设部门在进行企业的资质年检时，对未按规定参加年检的将注销资质；对连续两年经年检合格的开发企业可以申报资质升级；对连续两年基本合格的建设部门要降低其企业资质等级；对年检不合格的给予降级或注销资质。
(三)凡为暂定资质的房地产开发企业，已参加资质年检，至2003年资质有效期内达不到核定资质等级的，新设立的开发企业两年内达不到核定资质等级的，建设部门予以降级或注销资质。
(四)被注销资质的房地产开发企业，自注销之日起两年内不予办理房地产开发资质；因存在严重问题而被注销的房地产开发企业，五年内申办开发企业的，不予批准其开办开发企业；问题特别严重的，被注销资质的企业法定代表人不得投资设立新的房地产开发公司。
(五)建立房地产开发企业公示制度。房地产开发主管部门应建立房地产开发企业经营业绩和不良经营行为公示制度，定期向社会公布，接受社会监督。
二、实行资质证书出示制度
房地产开发企业资质证书是开发企业经营业绩、开发能力、企业信誉、人员素质等情况的证明文件。各有关部门在办理房地产开发项目的投资计划、规划定点、土地使用、工程建设、商品房预(销)售、综合验收等手续时，应认真核验资质证书和有关证明文件。凡不能出示资质证书和有关证明文件的，不予办理相关手续。开发企业向社会预(销)售商品房时，应在销售处明显位置摆放企业资质证书和商品房预(销)售许可证。严禁任何无资质证书的单位和个人从事房地产开发经营活动。
三、严格执行各项审批程序
(一)各有关部门和单位在项目审批过程中，要严格审批程序。在审批过程中，凡不符合有关规定条件的，不予办理相关手续。按审批程序规定前一环节手续应办理而未办理的，各有关部门和单位不予办理下一环节的相关手续。
(二)对于存在问题较多的开发企业，各有关部门要互相通报相关情况，在上述企业申办涉及的立项、国土、规划、施工许可、商品房预售等手续时，各有关部门要认真审查，对存在问题没有解决的申办企业，不予办理审批手续。该类企业也不得参与土地拍卖和新开项目。未按规定办理综合验收手续、未按规定发放住宅使用说明书和住宅质量保证书的，房管部门不予办理房屋权属证书。
四、加强对房地产开发项目的管理
(一)建立项目资本金制度，凡开工项目(包括新开工项目、主体未竣工项目)其资本金必须达到项目总投资的20%以上，由市建设局在办理建设工程施工许可证时予以审核把关。
(二)凡新开工项目，建设工期不足一年的，到位资金不得少于工程合同价的50%；建设工期超过一年的，到位资金不得少于工程合同价的30%。建设单位应当在申领建设工程施工许可证时提供银行出具的到位资金证明、银行付款保函或者其他第三方担保。
(三)加强拆迁储备金的管理。凡需拆迁补偿安置的建设项目，在领取拆迁许可证前，应将拆迁补偿安置资金全额存入金融机构，并由市拆迁办监管使用。拆迁结束要经市拆迁管理部门验收合格后，国土、规划、建设等行政主管部门方可办理相关批准手续。
(四)凡新开项目，其土地使用权必须以招标、拍卖或挂牌方式取得(市规定的重点工程和国家规定可以实行划拨和协议出让的除外)，否则不予办理相关手续。
(五)凡转让开发项目的，必须办理项目相关手续的变更，且受让的开发企业必须在具备了上述四项条件后方可进行开发建设。
(六)凡未妥善安置拆迁居民、长期拖欠过渡费及存在“烂尾楼”问题的开发企业，在以上问题未解决前，一律不得开工新的项目。
五、加强住宅小区综合验收管理
(一)未按规定办理“两书一册”(即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《房地产开发项目手册》)和未无偿移交住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四物业管理服务用房的有关部门不予办理综合验收，建设部门不得办理资质有效期延长和资质升级。
(二)对未办理综合验收擅自上房的或将验收不合格的住宅交付使用的，按照《城市房地产开发经营管理条例》规定进行处罚，并降低资质等级或予以注销。
(三)住宅小区综合验收由市建设局组织，规划、市政、园林、房管、供电、供水、供气、街道办事处及业主代表参加。各有关部门应根据各自职责范围，对住宅小区的验收把关，并负责处理住宅使用中出现的问题。
六、规范物业管理企业
不断完善物业管理前期介入和承接验收制度，明确物业管理企业和房地产开发企业的责任及权利义务。物价、房管等部门要加强对物业收费的监管。对于经营中有劣迹的物业管理公司，房管部门应当在资质年检中予以降级或注销资质证书。
七、规范房地产中介服务
加快实施房地产经纪人执业资格制度，推行中介服务人员持证上岗制度。对在房地产中介服务中允许他人以自己名义执业、发布虚假或不实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益及违法收取佣金等违规、违法行为，房管部门应收回资格证书或公告资格证书作废。
八、加强对违法违规行为的查处
各有关职能部门要认真贯彻执行国家、省、市法律、法规和有关文件精神，从规范房地产市场入手，清理和整顿房地产开发企业，逐步健全房地产开发企业管理机制。各部门、各单位要根据各自职能，切实履行好职责。市建设局负责对房地产开发企业资质、项目开发建设、竣工验收、工程质量、违反工程招投标有关规定及工程建设强制性标准等违法违规行为的查处；市工商局负责对合同欺诈、抽逃注册资本金、虚假广告、广告和宣传资料承诺内容与实际不一致等行为的查处；国土部门负责对未按规定供应土地、征而不用、未缴足土地出让金及未按土地出让合同约定的条件和期限开发利用土地行为的查处；计划部门负责对未批先建、违反产业投资政策行为的查处；物价局会同财政局负责对不按规定收取行政事业性费用及其它乱收费行为的查处；同时，物价局还要负责对房地产开发、物业管理、房地产中介等领域乱收费及收费不规范行为的查处；监察局负责对违反审批程序、越权越级审批、不依法行政、玩忽职守、徇私舞弊等行为的查处，并严格实行责任追究；规划局负责对擅自变更规划设计方案、擅自改变性质、未办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，擅自进行建设等违法违规行为的查处；市房管局负责对违反规定擅自销售及物业管理、中介市场、中介机构执业人员违法违规等行为的查处。
在审批过程中，有以权谋私、玩忽职守、滥用职权行为的，按照《徐州市行政审批责任追究办法》等有关规定，按照干部管理权限给予有关人员行政处分，构成犯罪的，移送司法机关追究其刑事责任。
