发布文号: 湖政办发[2004]92号
各县区人民政府，市府各部门，市直各单位：
市国土资源局《关于建设用地专项清查中有关问题的处理意见》已经市人民政府同意，现转发给你们，请认真组织实施。
二○○四年九月四日
关于建设用地专项清查中有关问题的处理意见
市国土资源局
(二○○四年八月二十日)
为加强对各类建设用地的使用监管，充分挖掘建设用地潜力，确保土地资源的合理高效利用，进一步规范我市土地市场秩序，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》和有关法规、行政规章的规定，结合本市实际，对全市建设用地专项清查中发现的有关问题提出如下处理意见。
一、属农用地转征用后尚未供地的，按照调控、规范、加快供地、提高利用率的要求处置
当地政府或开发区对暂时难以落实项目的土地应组织耕作；对有项目、有开发建设能力且符合产业政策的应加快供地；对有项目但无开发建设能力或不符合产业政策的，应将土地调整给急需用地的单位使用；对未经依法批准的用地行为，要严格按照省国土资源厅《进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题处理实施意见》(浙土资发(2003)107号)处理。用地者能主动申报的可以从宽处理。不主动申报者从重处理。
在国有土地出让合同和国有土地划拨决定书中，要明确开竣工时限、投资强度和容积率以及造成土地闲置的处置办法等条款。
二、属供地后未动工或已停工的，按照促动工、挖潜力、盘活存量的要求处置
(一)对超过规定动工期限不足一年或停工不足一年的，应督促其尽快动工，并在原土地出让合同或土地划拨决定书中补充项目的开竣工时限以及造成土地闲置的处置办法等条款；对无能力继续开发的，可采取协议补偿的形式有偿收回土地使用权，再调整安排给急需用地的单位使用。
(二)对已开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总开发面积不足1/3或已投资额占总投资额不足25%，且未经批准终止开发建设连续满1年以上的，市、县国土资源部门应在下达《限期动工开发通知书》的同时，依法收取土地闲置费。闲置费收取标准为：土地闲置满1年的，按土地出让金或取得土地成本的8%征收，每超过1个月递增1%，但最高不得超过20%，并应按规范用地的要求补签用地合同，明确主要条款。
(三)对确认闲置二年以上的，市、县国土资源部门报经原批准机关批准，下达《收回闲置土地决定书》，依法无偿收回其闲置土地使用权。
(四)因不可抗力或者政府行为等其它客观原因造成土地闲置的，用地者可申请延长开发期限，但最长不得超过1年，重新签订国有土地出让合同或者国有土地划拨决定书，明确相关制约条款；因不可抗力或者政府行为等其它客观原因造成土地闲置且不申请动工的，也可经协商按土地取得的成本价和地面上的建(构)筑物成本价，有偿收回其土地使用权，再依法按照有关规定确定新的使用者。
闲置土地由市、县国土资源部门依职责认定，认定土地闲置的依据首先是国有土地出让合同或国有土地划拨决定书的约定；如无约定，则严格按照《闲置土地处置办法》认定。
对闲置土地的处置，要严格按认定、拟定处置方案报批、公告和告知、决定、终止等程序实施。
三、属改变土地用途及擅自转让土地使用权的，应按照尊重历史、面对现状、立足规范、区别对待的要求处置
对未经批准改变国有土地出让合同和国有土地划拨决定书规定的土地用途的行为，按出让合同或划拨决定的约定处置，如无约定的，视情况作出相应的处理：
在规定期限内主动申报的，对符合规划的原出让土地，由市县国土资源部门与用地者签订土地使用权出让合同变更协议或者重签土地使用权出让合同，按变更前后两种土地用途在办理变更手续时的差价补交土地出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。不符合规划的，按变更前后两种土地用途的现时差价补交土地租金，一旦国家建设需要实施拆迁，按原批准的土地用途实施补偿；对原划拨土地改变划拨决定书批准的用途为经营性用地的，原则上不予办理出让手续，由市、县国土资源部门根据有关规定按实际用途补办国有土地租赁手续，征收土地租金。
在规定期限内不主动申报的，由市、县国土资源部门责令交还土地，处以罚款。
未经批准转让划拨土地使用权的，由市、县国土资源部门责令按规划批准用途缴纳土地出让金或土地租金，没收违法所得，可并处罚款；不依法转让出让土地使用权的，由市、县国土资源部门没收违法所得，可并处罚款。
对擅自改变容积率、商住用地比例的行为，按实际容积率、商住用地比例与原批准的容积率、商住用地比例之差补足或相应调整土地出让金，并签定土地使用权出让合同变更协议或者重签土地使用权出让合同。
四、属拖欠国家税费和土地出让金的，应本着对主动还款者从轻、对拖延还款者从重的原则处置
对不按规定的时间缴清拖欠的国家税费和土地出让金的单位和个人，要依法限期缴纳。在催缴规定期限内主动缴纳的，可按原欠款数额缴纳；对暂时无法全部缴纳的，经用地者申请可签订还款协议，分期缴纳，但拖欠部分必须按照出让合同的约定缴纳滞纳金；对严重拖欠者，可依法收回土地使用权。
五、属清查中需要处理和规范的问题，应按照属地管理和按权限、按程序管理的原则逐一落实
对建设用地专项清理中发现的问题，要按属地管理的要求全面进行梳理，逐一落实处置；对依法需要报批的，要报有批准权的机关进行批准；对需要由法定部门与用地者重新签定合同或补充合同内容的，应由法定机关与用地者签定；对拒绝处置的，属地管理部门应及时向上级国土资源部门报告，并依法采取严格的措施，予以落实。
