发布文号: 厦地税政一[1999]21号
各区地方税务局、直征局、外税分局、稽查局：
为更好地贯彻执行房地产税收优惠政策，切实做好房地产税收管征工作，促进地方经济健康持续发展，根据财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)和福建省财政厅、福建省地方税务局(闽财税政[1999]140号文)精神，结合我市实际，现将有关问题通知如下，请遵照执行。
一、关于住房二级市场的营业税政策问题
(一)关于普通住宅的界定普通住宅指按所在地一般民用住宅标准建造的居民住宅，应同时符合下列条件：
1．住宅建设项目审批部门立项审批所确定的建设项目类别为普通住宅，即：除高级公寓、别墅、度假村、复式住房(即楼中楼住房)、9层以上(含9层)的高层住宅及非住宅项目以外的其他住宅。
2．单位面积售价。单位面积售价岛内超过2500元/m2，杏林区(包括海沧投资区)、集美区超过1800元/m2，同安区超过1500元/m2，一倍以上的为非普通住宅。
(二)营业税及其附加税、费对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去原价后的差额征收。个人自建自用住房销售时，免征营业税。城市维护建设税、教育费附加、基础设施附加费、社会事业发展费随同营业税一并免征。
(三)“个人购买并居住超过一年”的界限，应以个人购买房屋时进行结算并开具专用发票的时间为准。
(四)住房二级市场按规定应缴纳的营业税及附加税费，由市地税局委托市房地产交易中心代收代缴。
二、关于空置商品住房营业税政策问题
(一)关于空置商品住房的认定
空置商品住房是指1998年6月30日前单体工程已竣工并经建设行政主管部门验收合格尚未售出的商品住房，应同时符合下列条件：
1．建设项目审批部门立项审批确定为商品住房建设项目。
2．区以上建设行政主管部门检查确定该商品住房项目于1998年6月30日前竣工验收合格并出具初检报告。
(二)商品住房免税收入仅限于住宅及附设的杂物间，不包括车库、商场、停车场、店面及其他办公和经营用房。对办公和经营用房与住房合一的，能分别准确划分收入的，可就其出售商品住房取得的收入部分免征营业税；不能准确划分收入的，就其全额收入征收营业税。
(三)营业税及其附加税、费。为了加快住宅资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售时应缴纳的营业税在2000年底前予以免税优惠，城市维护建设税、教育费附加、基础设施附加费、社会事业发展费随同营业税一并免征。
三、关于营业税政策执行时间的界定
关于营业税政策执行时间。调整后的政策从1999年8月1日起执行。在这之前已签订销售合同并收取预付购房款超过合同总价款10%以上的商品住房，仍按原政策执行。1999年8月1日前已收取预付购房款占合同价款总额不超过10%的，对其余部分从1999年8月1日起按调整后新政策执行。对1999年8月1日以后发生已收取预付购房款退回的。不作为销售空置商品住房享受免税优惠。
对采取分期付款方式销售空置商品住房的，在1999年8月1日至2000年12月31日免税期内已收到预付购房款占合同总价款40%以上的。免税期满后收到的购房款余额仍可享受免税优惠；对在1999年8月1至2000年12月31日免税期内收到的购房款不足40%、免税期满后收到的购房款余额不再给予享受免税优惠。
四、对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入免征营业税，仅限于上述单位按照房改政策有关规定向本单位职工销售的现住房。对不符合房改政策有关规定，以及向外单位职工个人销售的房屋，均应按规定征收营业税。
五、对住房二级市场个人所得税的征收根据《个人所得税法实施条例》规定执行。个人出售住房取得收入，没有增值的，可免缴个人所得税；个人出售住房，虽有增值的，但只要产权个体满5年以上，且是惟一家庭生活用房，由产权人提出申请，房管部门出具证明，报经市地税局审核确认后，也免缴个人所得税：个人出售住房，有增值且不符合上述免税条件的，按收入全额征收l.5%的个人所得税。
六、根据财政部、国家税务总局、建设部财税字[1999]278号文规定，为鼓励个人购换住房，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：
(一)个人出售现房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向市地税局缴纳，市地税局委托市房地产交易中心代收纳税保证金，市房地产交易中心在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，井纳入专户存储。
(二)个人出售现房1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额(原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除己按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，下同)的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。
(三)个人出售现住房1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。
(四)个人在申请退还纳税保证金时，应向市地税局提供合法、有效的售房、购房合同和市地税局要求提供的其他有关证明材料，经市地税局审核确认后，通知市房地产交易中心办理纳税保证金退还手续。
(五)跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。
八、本通知自1999年8月1日起执行。在此之前，凡与本通知不一致的，一律改按本通知规定执行。
