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第一条 为了加强住宅小区管理，维护业权人的合法权益和社会公共秩序，为居民提供良好的生活环境，根据国家有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内按照城市规划建设，配套设施齐全并达到一定规模的住宅小区。
高层商厦管理、大中型企事业单位自管房可参照本办法执行。
第三条 新建住宅小区必须按照本办法规定统一实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区，应当依照本办法逐步实行物业管理。
第四条 本办法所称物业，是指住宅小区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。
业主是指住宅小区内房屋的所有权人。
物业管理是指住宅小区的业主管理委员会招聘物业管理公司对房屋及其设备以及相关的居住环境等进行维护、修缮和服务的活动。
第五条 市房地产管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责贯彻执行国家有关物业管理的方针、政策，制定物业管理的具体办法，审核物业管理公司的资质，对全市物业管理进行业务指导和监督检查。
市规划、工商行政、物价、环境卫生、园林绿化、市政、公安等行政管理部门和住宅小区所在地的街道办事处，按照各自的职责，对居住小区的物业管理工作进行指导和监督检查。
第六条 住宅小区开发建设单位必须按照城市建设统一规划要求，配套建设相应的公共设施。住宅小区经市城市建设主管部门综合验收合格，方可移交该小区业主管理委员会(以下简称管委会)。
管委会未成立之前由开发建设单位负责物业管理。
第七条 住宅小区交付使用，入住率达百分之六十以上时，应当在物业管理行政主管部门指导下成立管委会。
管委会成员由住宅小区业主的代表从业主中选举产生。
第八条 管委会的权利：
(一)制定管委会章程，维护业主的合法权益；
(二)管理物业维修资金和其他公共财产；
(三)决定选聘、续聘和解聘物业管理公司；
(四)审议物业管理公司制定的年度管理计划和物业管理重大措施；
(五)协调业主与物业管理公司之间的矛盾；
(六)检查和监督物业管理的各项管理工作和物业管理合同的执行情况。
第九条 管委会的义务：
(一)接受业主的监督；
(二)接受物业管理行政主管部门、各有关部门及物业所在地街道办事处的指导和监督；
(三)协助物业管理公司落实各项管理措施。
第十条 物业管理公司是自主经营、自负盈亏、具有独立法人资格的经济实体，管委会招聘，承担住宅小区物业管理。
第十一条 物业管理公司应当与管委会签订物业管理合同，明确委托管理的事项、管理标准、管理权限、管理费用、合同期限和违约责任。
第十二条 物业管理公司必须经市物业管理行政主管部门资质审查合格，向工商行政管理部门办理注册登记后，方可接受委托，承担住宅小区的物业管理。
第十三条 物业管理公司的权利：
(一)依照物业管理合同对住宅小区实施物业管理；
(二)依照物业管理合同和有关规定收取物业管理费、服务费；
(三)劝阻、制止业主违反物业管理规定的行为，对造成物业损害的，有权要求赔偿；
(四)选聘各类专业公司承担专项服务；
(五)从事物业经营或开展其他有偿服务。
第十四条 物业管理公司的义务：
(一)履行物业管理合同，依法经营；
(二)接受业主的监督，维护业主的合法权益不受侵害；
(三)重大管理措施提交管委会审议决定；
(四)接受物业管理行政主管部门、各有关部门及物业所在地街道办事处的指导和监督。
第十五条 业主应与管委会签订进住合同，履行进住手续，遵守合同中规定的义务，按时交纳有关费用，自觉维护住宅小区秩序。
业主有权要求管委会与不称职的物业管理公司解除聘用合同，有权对妨碍住宅小区管理秩序、生活秩序和损坏公共设施的行为进行劝阻、制止和举报。
第十六条 业主违反本规定，有下列行为的，物业管理公司有权劝阻、制止，要求其恢复原状、赔偿损失，并和有关行政管理机关报告：
(一)擅自占用公共场所地或者改变公共设施用途的；
(二)擅自改变房屋结构、用途、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；
(三)私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位堆放杂物，破坏绿化，污染环境，影响住宅区景观，制造噪声扰民的。
第十七条 物业管理公司违反本办法，有下列行为之一的，业主有权向管委会投诉或向物业管理行政主管部门反映，管委会有权予以制止并要求其限期改正，赔偿损失，直至解除物业管理合同：
(一)房屋及公共设施、设备修缮不及时的；
(二)管理制度不健全，管理混乱的；
(三)擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
(四)擅自改变房地产和公用设施用途的；
(五)不履行或者不全面履行物业管理合同及本办法规定的义务的。
第十八条 住宅小区开发建设单位移交住宅区时，应向管委会提供相应的办公用房，并提供一定的物业维修资金。
物业维修资金由管委会设立专帐进行管理，用于住宅共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，不得挪作他用。
物业维修资金不足时，业主应当根据拥有的住宅建筑面积比例交纳物业维修资金。
管委会应定期公布物业维修资金的收支情况，接受业主监督。
第十九条 物业管理服务收费应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。
第二十条 无资质审查合格证，擅自承揽住宅小区物业管理业务的，由物业管理行政主管部门对其处以2000元至20000元的罚款，并责令其终止对住宅小区物业的管理。无营业执照的，由工商行政管理部门依据工商法规处罚。
第二十一条 物业管理公司管理不善，住宅小区居住环境达不到规定标准的，由物业管理行政主管部门对其予以警告，限期改正，逾期不改的，处以1000元至10000元的罚款，并可降低资质等级。
第二十二条 物业管理公司擅自扩大收费范围，提高收费标准的，由物价部门依法处理。
第二十三条 物业管理公司与业主因管理和维护发生纠纷时，经管委会调解无效，物业管理公司与业主可依法申请仲裁，或直接向房屋所在地人民法院起诉。
第二十四条 条当事人对行政机关作出的行政处罚不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第二十五条 市属郊、县可参照本办法执行。第二十六条 本办法由市房地产管理部门负责解释。
第二十六条 本办法自公布之日起施行。
