发布文号: 粤价[1997]第24号
各市、县(区)、自治县物价局：
为贯彻落实省政府《关于采取措施盘活房地产资金的通知》(粤府(1996)71号)以及实施国家计委和建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费(1996)266号)，经省人民政府同意，现将有关规定通知如下：
一、城镇住宅小区物业管理服务收费，是指物业管理单位在城镇范围内受委托对住宅小区业主、住(用)户提供与居住环境及生活需求有关的服务所收取的费用。
二、各级政府的物价部门是城镇住宅小区物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。
住宅小区物业管理服务收费实行分级管理。驻穗的中央、部队、省所属企业的物业管理单位的住宅小区物业管理服务收费，由省物价部门管理；各市范围内的住宅小区物业管理服务收费的管理权限分工，由各市物价部门确定。
三、未成立业主(住户)管理委员会的住宅小区，属为全体住(用)户提供公共卫生、清洁、保安、绿化及公共设施的维修、保养等管理服务收费(称公共性服务收费)，实行政府定价，其收费标准由物价部门审定；属为满足部分住(用)户需要而提供的特约服务，除物价部门规定有统一收费标准的外，由供需双方协商收费。
已经成立了业主(住户)管理委员会的住宅小区物业管理服务收费，其收费标准可由物业管理单位与业主(住户)管理委员会参照当地同类住宅小区物业管理服务收费标准，通过签订合同协商议定，并将收费项目和收费标准报物价部门备案。
四、公共性服务项目的内容主要包括：
(一)清洁卫生管理。包括楼宇内公共楼道在内的公共地方的卫生清洁，垃圾清运以及经常性的保洁。
(二)绿化物日常维护管理。对绿化物进行定期修剪、施肥、更新，保持绿化物生长良好。
(三)治安管理。设专职保安人员坚持每天24小时的巡逻值班，保证住宅小区内的安全。
(四)维护公共蓄水池。楼内公共蓄水池应定期清洗消毒，保证住(用)户的饮水质量。
(五)水电管理。对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常管理维修，维持设备正常运行。
(六)排污设施管理。清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池，确保正常使用。
(七)高层楼宇增设的服务项目。配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养，保证电梯正常运行。
(八)根据需要增设的其他服务项目。
五、公共性服务项目实行综合服务收费，费用构成如下：
(一)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
(二)服务项目的物资损耗补偿费(含公用设施、设备维护保养费)；
(三)直接用于住宅小区物业管理的固定资产折旧费；
(四)法定税费；
(五)合理利润。
物业管理服务收费的利润率可逐步提高到接近10％的水平。
六、实行政府定价的住宅小区物业管理服务收费，物业管理单位必须如实向物价部门申报实际提供的服务项目和各项费用开支等价格资料，物价部门以独立小区为单位，核定收费幅度或具体收费标准。
七、物价部门在核定收费标准时，应调查研究，以实际发生的合理成本费用为基础，同时考虑住(用)户的经济承受能力，结合不同类型的住宅小区和物业管理单位的服务内容、服务质量和深度核定各类住宅小区的收费标准。
八、物业管理初始阶段，收费标准的制定首先应注意考虑住(用)户的经济承受能力，各类住宅小区的中准收费标准(每月每平方米建筑面积)为：
(一)解困房、微利房、福利房为主的住宅小区0．20元；
(二)普通多层住宅小区0．30元；
(三)普通高层住宅(有电梯)0．80元；
(四)高级高层住宅(有电梯)1．60元；
(五)高尚住宅区、别墅区主要依据住(用)户的要求及所提供的服务质量和深度，根据优质优价的原则制定。
各地物价部门可参照上述原则和标准，在上下30％的幅度内确定当地不同类型住宅小区的具体收费标准。深圳、珠海、汕头等经济特区的浮动幅度，由当地物价部门确定。
省物价部门将根据物业管理服务发展的需要和职工家庭收入水平的提高，适时调整收费标准。
九、住宅小区内的办公、零售商业用房的收费标准可高于同类住宅，但提高幅度办公用房不宜超过100％，零售商业用房不宜超过200％。
住宅小区物业管理范围内未售出的空置物业也应分摊物业管理费用，由该物业的业主(房地产发展商)按住(用)户收费标准的50％交纳。
十、物业管理单位的收费要实行明码标价，收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点公布，每半年(或一年)以书面形式向住(用)户公布收支情况，接受住(用)户和物价部门的监督。
十一、物业管理单位在不影响住(用)户利益的前提下利用住宅小区的场地、设备等条件，开展多种经营活动的，其收益应用于补充物业管理费用，并接受住(用)户的监督，不得挪用。
十二、包含在第五点费用构成内应由物业管理单位统一支付的费用，不得转嫁住(用)户分摊，也不得重复收取第五点费用构成中已包含的费用。未经物价部门批准或业主管理委员会同意，物业管理单位不得以任何名目向住(用)户收取长期占用性质(超过三个月以上)的管理基金、押金、保证金等。
十三、未经物价部门批准，物业管理单位不得代其他单位向住(用)户收取任何费用。
十四、经住(用)户同意及符合总体规划要求新增公用设施，应由住(用)户共同负担的费用，只能按直接费用的实际发生额合理分摊，物业管理单位不得加收服务费或手续费。
十五、物业管理收费按月收取。住(用)户应按规定向物业管理单位交纳管理服务费。物业管理收费应使用税务部门统一印制的发票。
十六、物业管理单位应按国家规定建立有关财务会计核算制度，接受物价、财税和审计部门的监督。任何单位、团体、个人不得巧立名目向物业管理单位乱收费。
十七、物业管理单位与住(用)户之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处，也可通过仲裁或诉讼程序解决。
十八、各级物价部门要加强对物业管理服务收费的监督检查，对违法收费行为，依照《中华人民共和国价格管理条例》予以查处。
十九、本通知自1997年3月1日起实施。
