发布文号: 沪财基[1996]24号
根据历年财务决算、所得税清算以及今年会计整顿工作中反映出的问题，为进一步做好房地产开发企业的财务、税收管理工作，按照《企业财务通则》、《施工、房地产企业财务制度》，现就有关财务问题的处理明确规定如下，请遵照执行。
一、关于当期无收入、收益的房地产开发企业期间费用的处理
企业发生的各种与房地产开发有关的直接费用与间接费用，应分别计入“开发成本”和“开发间接费用”。竣工开发产品其发生费用转入“开发产品”按照配比原则待开发产品出售时计入开发产品销售成本；期末未实现销售或未竣工的开发产品，应列入企业存货处理。
企业经营期间所发生的期间费用应用企业所取得的收入、收益进行弥补。如当年无经营收入的，应用企业取得的其他业务利润、投资收益与营业外净收入(已抵扣营业外支出部分)进行弥补；如当年没有收入、收益或取得的收入、收益不足以抵补所发生的全部或部分期间费用时，对于成立超过三年(含三年)的房地产开发企业应将所发生的全部期间费用计入当期损益；对于成立不足三年的房地产开发企业，可向同级财政部门申请，经审核同意后，企业可将所发生的全部或部分期间费用转作“递延资产”，待以后年度有收入、收益时，按以下原则分期逐步计入当期损益。
1、部分抵补时，抵补的数额以当年不出现亏损为限；
2、转作递延资产后，以后年度一有抵补能力就应全部或部分抵补；
3、对于开发产品所发生的贷款利息支出，如数额较大，又分得清项目的，报经同级财政部门审核批准后，可采用待摊的办法，在受益期内按照收入与费用配比的原则，分期逐步摊入企业的财务费用。
二、关于配套设施费用的处理
为正确及时计算开发产品的销售成本，凡与开发产品同步施工、同步完成的配套设施项目发生的费用应计入开发产品成本；对于开发小区内尚未完成配套设施，但已建成准备出售的开发产品，报经同级财政部门批准后，可按概算或预算造价预提配套设施费。
实际支出数与预提数的差额应增加或冲减以后有关开发项目成本。如实际支出数大于已预提数的数额较大时，应视同待摊费用，分期摊入有关项目成本。
预提费用当年应全部结清，年末不留余额。如需保留余额的，应在当年决算报告的财务说明书中就承提的项目名称、预提的依据、预提的标准、预提的数额详细分类加以说明。
对于土地开发以生地、半生地对外出售所造成的销售提前，但尚未发生的开发成本，可按概算或预算造价预提成本。对于确需预提成本的企业，应向同级财政部门上报成本预提办法。财政部门应加强审核，对预提办法给予批复。如企业预提成本需结转下一年度的，企业还应在决算报告财务情况说明书中，就结转的预提成本，分项详细说明。
对于房地产开发企业未按上述办法进行报批或未按规定在财务情况说明书中详细说明及按规定数额预提成本的，企业擅自预提的成本，应作调增纳所得额处理。
