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市房管局：?
沪房(94)商字发第431号“关于报送停止高标准内销商品房项目审批意见的函”收悉。经研究，同意你局提出停止高标准内销商品房(即侨汇商品房)项目的审批。对以前已批准的项目，仍按沪建研(92)第1300号文的有关规定执行，但房屋再转让应按有关规定补办土地使用权出让手续。?
特此批复。?
一九九四年七月二十九日?
附：?上海市房产管理局关于报送停止高标准内销商品房项目审批意见的函
沪房(1994)商字发第431号
市建设委员会：
高标准内销商品房(即侨汇商品房)是在一定的历史条件下形成和发展的，曾为加快本市住房制度改革、为解决广大归侨、侨眷的居住需求、落实党的侨务和统战政策、促进房地产业的振兴发挥了积极作用。据统计，1979年至1993年上海已先后建造并销售各类高标准内销商品房40万平方米，取得了良好的经济效益和社会效益。?但近年来，随着土地使用制度改革的不断深入，本市房地产市场结构发生变化，高标准内销商品房在目前房地产市场结构中所隐含的问题和矛盾正日益突出。主要表现为：?
(一)购房客户的构成已发生了很大变化，高标准内销商品房逐渐偏离了原定的经营原则。高标准内销商品房经营政策主要是以“解决本市归侨、侨眷的居住需求、落实侨务与统战政策”为原则的，其政策规定的购房对象既可以购买高标准内销商品房，也可以购置一般标准内销商品房。近年来，本市房地产业迅速发展，房地产投资开发量和上市销售的各类商品房都有了大幅度增长，市场供求矛盾已趋平缓，因此大批归侨、侨眷已把购房着眼点逐渐转向一般标准内销商品房，高标准内销商品房的购置比例逐年减少；反之却有越来越多的港、澳、台胞、华侨和海外华裔人士利用“高标准内销商品房产权可以给本市亲友，也可以给海外出资人”的这一政策优惠，纷纷涌入高标准内销商品房市场，以解决本市亲友居住为名而给自己购房。据1992年的销售资料统计，港、澳、台胞、华侨和海外华裔人士购房比例已占当年高标准内销商品房销售总量的68%，而本市的归侨、侨眷及居民购房仅占23%，高标准内销商品房逐渐偏离了原定的经营原则。?
(二)以经营为目的的境外购房客户比例不断扩大，对外销商品房市场造成了很大冲击。自1988年本市以国际招标的方式成功地出让虹桥第26号地块使用权以来，土地批租速度不断加快，外销商品房市场已颇具规模。至1993年本市已先后批出土地464幅，出让土地面积超过8000多公顷，其中出让的非成片地块已可建各类外销商品房1700余万平方米。1991年本市外销商品房市场开始启动后，具备预售条件并经批准上市的外销商品房急剧递增，目前已达347万平方米，使本市的外销商品房迅速从卖方市场转化为买方市场。因此，大量外销商品房购房对象如继续流入内销商品房市场，必然会冲击正在迅速发展中的外销商品房市场。同时，由于开发成本的提高，尤其是受外销商品房价格的影响，高标准内销商品房售价每年均有很大幅度的上涨。据统计，1992年高标准内销商品房平均价格指数与1985年相比，高层与多层公寓分别增加674和642，致使境外经营性购房比例日增，严重干扰了本市房地产市场秩序。?
(三)投资开发规模迅速增加，影响房地产投资向一般标准内销商品房倾斜。为进一步适应房地产市场发展的需要，使内销商品房政策与住房制度改革相衔接，1992年本市在调整内销商品房管理政策的同时，加强了对高标准内销商品房项目的审批工作。但由于高标准内销商品房与外销商品房相比，土地投资少，回报率高，驱使一些开发公司仍热衷于把资金投向高标准内销商品房，开发规模迅速扩大。不利于投资结构的调整。1993年年底市政府先后下发了“外商投资城市建设综合开发公司资质管理的补充规定”和“上海市利用外资开发经营内销商品住宅的暂行规定”。这一系列新举措，大大激发了外商参与上海旧区改造，投资开发内销商品房的热情。但如不及时加强引导，迅速调整投资开发结构，必然会在扩大内销商品房开发规模的同时，进一步提高高标准房屋的投资比重，加剧投资结构的不合理。不断深化改革，促进房地产开发经营政策与住房制度改革紧密结合，这是保持房地产业是否持续、健康发展的关键所在。为此，建设部、国家土地局等四个部局联合印发“关于加强房地产市场宏观管理、促进房地产业健康持续发展的意见”中要求：调整房地产开发投资结构、确保重点。房地产开发重点是为重点建设配套的房地产开发项目和城镇职工住宅，对市场需求量有限的花园别墅、度假村、高级公寓、高档宾馆、写字楼等要严格控制。因此，对于高标准内销商品房的开发经营政策，应结合当前房地产市场的实际以及长远的发展目标，及时进行调整，以促进房地产市场的健康发展。现经研究，提出以下意见：?
(1)立即停止高标准内销商品房项目的审批，进一步理顺房地产市场结构。为有利于外销商品房市场的发展，促进房地产投资向一般标准内销商品房倾斜，继本市规定把花园别墅全部纳入土地使用权有偿出让轨道后，停止所有高标准内销商品房新项目的审批。除已经市房管局批准的高标准内销商品房外，今后各开发公司(包括外商投资城市建设综合开发公司)开发的内销商品房不再划分标准类别，以达到逐步统一经营管理政策，简化市场结构，方便市场运作的目的。?
(2)为保持政策的连续性，并考虑到已经批准的高标准内销商品房项目的实际情况，凡过去已经批准的在建或拟建的高标准内销商品房可仍按沪建研(92)第1300号文的有关规定实施。但上述房屋在开发公司出售后，房屋所有权人再转让时，均应按有关规定补办土地使用权出让手续。?
上述意见如无不当，请批转下发，以便迅速贯彻实施。?
请予函复??
一九九四年四月二十六日
