发布文号: 京政发1994第71号
各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：
现将《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》印发给你们。为贯彻落实国务院的决定，深化全市住房制度改革，经市委、市政府同意，特对《北京市住房制度改革实施方案》(京政发(1992)35号)作如下修改补充，请一并贯彻执行。
一、稳步出售公有住房
(一)向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价或标准价。原标准价优惠售房的办法停止实行，准成本价改称为标准价。
成本价按征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(不含小区级非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息、税金共7项因素测定。标准价按负担价和抵交价之和测定。1994年的负担价按当年双职工年平均工资的3倍计算，2000年提高到3．5倍。抵交价按双职工65年(男职工35年、女职工30年)内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80％计算。
出售公有住房的成本价和标准价，每年由市政府房改办公室会同物价、财政、国有资产和房屋土地管理等部门测定，经市政府批准后公布执行。1994年新楼房每建筑平方米标准价：城近郊区为710～1099元，远郊平原县为640～910元，远郊山区县为590～880元。1994年城近郊区新楼房每建筑平方米为成本价1165元，远郊区县的成本价由各区、县政府自行测定，报市政府房改办公室批准后执行。
(二)出售旧楼房，按出售当年新楼房的成本价或标准价给予成新折扣；经过大修或设备更新的旧房，应按有关规定评估确定。标准价售房年折旧率为1．5％，成本价售房年折旧率为2％。计算折旧年数时，使用年限超过30年的，以30年计算。
(三)职工以成本价或标准价购买公有住房，根据购房职工夫妇双方建立住房公积金前的工龄给予工龄折扣。1994年计算工龄折扣以公布的标准价低限和工龄折扣率0．6％为起点，随标准价提高，工龄折扣率可相应提高，最高不超过0．9％。
(四)职工以成本价或标准价购买现住房给予现住房折扣。1994年现住房折扣率为负担价的5％。以后逐年减少，2000年以前取消。
(五)职工购房可一次付清全部房价款。一次付款有困难的，可以用所购房产作抵押，向其单位所属住房资金管理分中心申请委托贷款，也可向其他金融机构申请长期抵押贷款。经售房单位同意，也可按分期付款办法支付房价款，实行分期付款的，首期付款不得低于房价的30％，分期付款的一般不超10年，分期交付的部分要计收利息，单位不得贴息。
为避免出现在当年度房价截止月份集中交款的现象，售房单位可按购房职工当年付款月份距房价截止月份的时间不同，按照人民银行规定的一年期储蓄存款利率，给予购房职工提前付款折扣。
(六)职工以市场价或成本价购买的住房，产权归个人所有。职工以成本价购买的住房，一般住用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权。按市场价、成本价和标准价出售的住房产权的具体规定，按京政发(1992)35号文件执行。
(七)参加工作早或离退休的职工，难以在工作年限内或正常分期付款期限内支付房款本息的，允许其子女继续支付所差房款本息，住房产权为职工和子女共有。
(八)按成本价、标准价购房的职工离退休后，家庭生活发生困难的，可将所购住房抵押给原售房单位或其所属的住房资金管理分中心，并按届时其家庭收入低于全市中等家庭生活费支出的部分，按月从抵押金中支取生活费。抵押人及其配偶辞世后，抵押权人方可按有关规定处置住房。抵押金支付生活费不足的，不足部分由抵押权人补发；有剩余的，按抵押人遗嘱处理。为保证上述政策的落实，原售房单位或市住房资金管理中心及各分中心可比照金融机构设立准备金的规定，建立离退休职工购房抵押保障基金。
(九)产权单位出售公有住房，仍按京政发(1992)35号文件的规定执行，售房收入专项用于住房建设和资助职工建立住房公积金，不得挪作他用。
(二)落实公有住房售后维修管理工作，1994年公共维修基金的交纳标准为每建筑平方米35元。以后，每年公共维修基金的交纳标准，由市政府房改办公室会同有关部门确定。
二、积极推进租金改革
(一)在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度，从1995年起，分两个阶段提高出租公有住房的租金标准，到2000年达到每使用平方米月租3．86元以上，约占届时双职工家庭平均工资的15％。
(二)提高住房租金采取一次签约、分步到位的方式。1995年至1997年作为一个阶段，每使用平方米月租金标准1995年初达到0．87元，1996年初达到1．30元，1997年初达到1．80元。房改推进较快、售房比例较大的远郊区县，可按高于以上的水平制定租金标准和提租规划。
(三)私有出租住房的提租办法，由市房屋土地管理部门规定。
(四)各产权单位出租的现住房，须执行市或远郊区县政府统一规定的租金标准，租金高于统一规定标准的，需报市政府房改办公室或区县政府房改办公室批准；出租的新住房、允许产权单位在规划的2000年租金标准(每使用平方米3．86元)内定租；或在执行统一租金标准时，向承租人收取租赁保证金或建房集资款。
(五)租金提高后，住户的住房符合《北京市城镇公有住房租金改革办法》第 五条标准规定的部分，实纳租金超过家庭工资5％的，超过部分，在职职工可申请用住房公积金支付；离退休职工由其工资发放单位给予补贴；领取失业救济金的职工，可凭失业救济金领取证向出租单位申请免交。社会救济户及享受国家定期抚恤的孤老户，免交现住房新增租金。
三、全面推行住房公积金制度
(一)各单位要按照京政发(1992)35号文件的规定，个人和单位住房公积金交存率，1995年必须达到5％，2000年必须达到10％。在职职工，包括按市场价、成本价、标准价购买住房的职工，要建立住房公积金。已按标准价优惠办法购房的职工夫妇双方不建住房公积金。行政机关和全额预算事业单位，单位资助职工建立住房公积金的金额，按行政机关、国有企业二者职均工资的差额系数调整计算(即：单位资助额＝本人工资×(1＋(国有企业职均工资－行政机关职均工资)÷行政机关职均工资)×交存率)。个人交存金额仍按本人工资计算。外商投资企业职工建立住房公积金的规定，按市政府房改办公室、市财政局、市劳动局(93)京房改办字第154号文件执行。
(二)市住房资金管理中心及所属各分中心要严格遵守国家的规定，管好用好住房公积金，金融业务一律委托金融机构办理，并接受同级财政、审计、监察部门监督。
各地区、各部门、各单位要加强对房改工作的领导，做好宣传工作。要鼓励各单位开展集资合作建房，结合房改工作推进康居工程和危旧房改造。本通知未及事宜，仍按本市原有房改规定执行。执行中的具体问题，由市政府房改办公室负责解释。
