山东省泰安市人民政府办公室关于印发《泰安市经营性用地储备与出让工作制度》的通知

泰山区、岱岳区人民政府，市政府有关部门、直属机构：
　　《泰安市经营性用地储备与出让工作制度》已经市政府同意，现印发你们，请认真贯彻执行。《泰安市人民政府办公室关于印发〈泰安市经营性用地储备与出让工作制度〉的通知》（泰政办发〔2005〕3号）同时停止执行。

二OO八年七月十六日

泰安市经营性用地储备与出让工作制度

　　为规范商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地储备和出让工作程序，保障土地储备和出让工作公开、公平、公正进行， 根据《中华人民共和国土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部39号令）等法律法规及有关规定，结合我市实际，制定本工作制度。
　　一、经营性用地储备
　　（一）编制年度经营性用地储备计划。
　　市国土资源局根据城市规划、年度建设计划、土地利用总体规划、建设用地年度计划和城市发展的客观要求，于每年11月底以前编制下一年度经营性用地储备计划。经营性用地储备计划征求泰山区、岱岳区、市高新区、市旅游经济开发区、市规划局意见后，于12月底前报市土地资产管理委员会审定。
　　（二）土地储备事权划分 。
　　经营性用地储备工作由市国土资源局按照土地储备计划组织实施。城市市区、市高新区范围内的存量经营性用地，除市高新区管理范围内的由其自行储备外，市属以上单位的由市土地收购储备中心负责储备，区属以下单位的由泰山区、岱岳区和市旅游经济开发区土地储备机构负责储备，也可申请市土地收购储备中心进行储备；市辖区范围内的增量经营性用地，原则上按照行政区域和管理范围由泰山区、岱岳区、市旅游经济开发区土地收购储备机构负责储备，也可申请市土地收购储备中心进行储备，其中市高新区管理范围内的，由其自行储备。
　　（三）存量土地储备按下列程序进行。
　　1、市土地收购储备中心负责向市规划局申请规划用地性质和储备意见；
　　2、按照事权划分，与原用地单位洽谈，达成储备意向；
　　3、对土地权属明晰，土地界址清楚无争议地块的土地及地上物进行评估，参考评估结果确定补偿意见；
　　4、拟定宗地储备方案；
　　5、储备方案按事权划分分别经市、区政府（市高新区管委）分管领导批准；
　　6、签订收回或收购合同；
　　7、纳入政府储备。
　　（四）增量土地储备按下列程序进行。
　　1、由市土地收购储备中心向市规划局申请规划用地性质和储备意见；
　　2、按照事权划分，由泰山区、岱岳区、市高新区、市旅游经济开发区对拟纳入储备的地块按规定程序办理征收土地的前期工作；
　　3、拟定宗地储备方案，组织建设用地报批手续，分别报省政府和国务院审批；
　　4、经国务院、省政府批准后，直接办理国有土地使用证，纳入政府储备。
　　（五）土地储备资金筹措。
　　土地储备资金按照谁储备、谁筹措的原则进行。市土地收购储备中心组织的土地储备，由市土地收购储备中心筹措资金；泰山区、岱岳区、市高新区、市旅游经济开发区储备的土地分别由泰山区、岱岳区、市高新区、市旅游经济开发区筹措资金。
　　（六）土地储备补偿资金支付。
　　1、存量土地储备补偿资金，按储备协议和中介机构的审计报告予以支付；涉及房屋拆迁的，按拆迁部门组织的评估结果和审计报告支付。
　　2、增量土地储备补偿资金，按征地协议和中介机构的审计报告支付。
　　二、经营性用地出让
　　（一）编制年度土地出让计划。
　　市国土资源局根据土地储备计划和建设、房管部门每年12月底前提供的商品房供需信息，本着适度从紧、不饱和供地的原则，在元月底前编制当年经营性用地出让计划，征求市规划、建设、房管等部门意见后，报市土地资产管理委员会批准。出让计划应当包括拟出让地块的位置、面积、用途等内容。
　　（二）编制拟出让地块控制性详细规划。
　　市规划局应当根据批准的年度出让计划，编制拟出让地块控制性详细规划。拟出让地块控制性详细规划应当在土地出让前一个月编制完成。控制性详细规划应明确拟出让地块的用途、容积率、绿地率、建筑高度以及配套的公共建筑面积、基础设施建设指标等。对城市市区内重要地段，市规划局应当制定拟出让地块的整合方案，明确拟整合土地的位置、范围、用地性质、出让条件等内容。
　　（三）公布国有建设用地使用权出让计划。
　　市国土资源部门与市规划部门对接后，将批准的国有建设用地使用权出让计划向社会公布，细化的地段、地块信息同时在中国土地市场网上公布。
　　（四）实行用地预申请制度。
　　单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市国土资源部门认为其承诺的土地价格和条件符合要求的，应当根据土地出让计划和土地市场情况，适时组织招标拍卖挂牌出让活动，并通知提出该宗地用地预申请的单位和个人，参加该宗地竞投和竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。
　　（五）编制经营性用地出让方案。
　　1、市土地收购储备中心根据年度国有土地出让计划，对具备出让条件的宗地，由市土地收购储备中心向市规划局申请规划条件，会同市规划等有关部门适时制定土地使用权出让方案。出让方案包括：宗地位置、面积、用地性质、使用年期、规划条件、出让方式 、招标标底、拍卖起叫价或挂牌起始价及底价、竞买保证金、土地收益测算、招拍挂的公告方式、时间等。
　　2、 出让起（叫）始价由市土地收购储备中心委托土地评估机构对拟出让地块进行评估，土地评估结果要经市国土资源局确认。在评估地价的基础上要充分考虑政府产业政策、相邻土地的市场价格等因素确定招标标底、拍卖起叫价或挂牌起始价及底价。出让起（叫）始价不得低于土地评估价。竞买保证金一般不低于出让起（叫）始价的70%。招标标底或者底价不得低于国家规定的最底价标准。招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。
　　3、在拟定出让方案前，由市国有土地使用权出让定价协调小组对拟出让地块的起（叫）始价、竞买保证金进行初步审定，报市土地资产管理委员会批准。
　　4、出让方案由市国土资源局报市土地资产管理委员会研究，经批准后，由市土地收购储备中心组织实施。
　　（六）经营性用地招标操作程序。
　　1、编制国有建设用地使用权招标文件。　
　　2、发布招标公告。公告内容包括出让人的名称和地址、宗地的位置、现状、面积、用途、使用年期、规划设计条件、竞买人的资格要求及申请取得资格的办法等需要公告的事项；公告在《泰安日报》、《大众日报》、《国土资源报》、国土资源部网站等新闻媒体于招标前20日发布。
　　3、受理投标申请。投标人应当在招标公告中规定时间内向出让人提出书面申请，并提交有关资料和保证金。资料应包括：营业执照副本、法定代表人证明、资信证明。保证金应按时足额入库，以市财政部门开具的保证金收据为准。
　　4、进行资格审查。收到投标申请书后，市国土资源局会同市监察局、市财政局、市规划局、市土地收购储备中心对投标人进行资格审查，并向具备资格者发出确认书，对不符合招标资格的投标人应将申请资料和保证金退回投标意向人。
　　5、解答问题和现场踏勘。由市土地储备中心负责解答问题和组织统一勘察现场。
　　6、组织投标。
　　7、开标、评标。开标、评标按照国家、省规定的程序进行。评标按照投标价格高低和配套建设等情况综合评定。评标委员会由五人以上单数组成，评标委员会成员由规划、建设、国土资源、监察、财政、审计等部门及出让地块所在的区政府、开发区管委负责同志和有关专家组成。
　　8、公示评标结果，通知中标人。
　　9、经公示无异议后，市国土资源局与中标人签订成交确认书，中标人按成交确认书的约定与市土地收购储备中心签订《国有建设用地使用权预出让协议》。
　　10、中标人按照《国有建设用地使用权预出让协议》的约定，一般应在3个月之内付清全部土地出让金及契税后，市国土资源局与中标人签订《国有建设用地使用权出让合同》。
　　（七）经营性用地拍卖操作程序。
　　1、编制国有建设用地使用权拍卖文件。
　　2、发布拍卖公告。
　　3、受理竞买申请。竞买人在拍卖公告发出20日内，向拍卖人提出书面申请，并提交有关资料和竞买保证金。资料应包括：营业执照副本、法定代表人证明、资信证明。保证金应按时足额入库，以市财政部门开具的保证金收据为准。
　　4、进行资格审查。收到申请书后，市国土资源局会同市监察局、市财政局、市规划局、市土地收购储备中心对竞买人进行资格审查，并向具备资格者发出确认书，对不符合竞买资格的竞买人应将申请资料和保证金退回竞买人。
　　5、现场勘察与问题解答。拍卖公告规定的时间组织竞买人集中勘察被拍卖的地块，并进行疑点解答。
　　6、召开拍卖大会，确定竞得人。
　　7、公示拍卖结果。
　　8、经公示无异议后，市国土资源局与竞得人签订成交确认书，竞得人按成交确认书的约定与市土地收购储备中心签订《国有建设用地使用权预出让协议》。
　　9、竞得人按照《国有建设用地使用权预出让协议》的约定，一般应在三个月之内付清全部土地出让金及契税后，市国土资源局与竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》。
　　（八）经营性用地挂牌操作程序。
　　1、编制国有建设用地使用权挂牌文件。
　　2、发布挂牌公告。
　　3、受理书面申请。竞买人应当在公告发出后20日内，向市土地收购储备中心提出书面申请，并提交下列资料和保证金，并可以在出让公告中规定的挂牌出让结束前2天，参与申请竞买。资料应包括：营业执照副本、法定代表人证明、资信证明。保证金应按时足额入库，以市财政部门开具的保证金收据为准。
　　4、进行资格审查。收到申请书后，市国土资源局会同市监察局、市财政局、市规划局、市土地收购储备中心对竞买人进行资格审查，并向具备资格者发出确认书，对不符合竞买资格的竞买人应将申请资料和保证金退回竞买人。
　　5、挂牌竞价。
　　6、确定竞得人。在挂牌截止日，出价最高者为竞得人。如果在挂牌期限截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的，出让人对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。
　　7、经公示无异议后，市国土资源局与竞得人签订成交确认书，竞得人按成交确认书的约定与市土地收购储备中心签订《国有建设用地使用权预出让协议》。
　　8、竞得人按照《国有建设用地使用权预出让协议》的约定，一般应在3个月之内付清全部土地出让金及契税后，市国土资源局与竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》。
　　（九） 公示。
　　招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在 10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在市国土资源政务大厅和市国土资源局网站公示。
　　（十）土地登记。
　　受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。
　　未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。
　　三、经营性用地出让收入管理
　　（一）经营性土地出让收入收缴及收益核算。
　　1、各类经营性用地统一在市国土资源局土地有形市场进行公开出让，出让收入由市土地收购储备中心统一催收。市本级、泰山区、岱岳区、市旅游经济开发区土地出让收入全额上交市财政；市高新区储备土地出让收入按照泰政函〔2004〕49号文件执行。
　　2、市土地收购储备中心负责对土地出让成本进行核算，土地出让后5个工作日内，填制国有建设用地使用权出让金清算单，并提供土地收回、收购合同、中介机构审计等有关资料，与市财政局结算成本费用。市财政局在土地出让后10个工作日内对土地出让成本进行核实确认，并返还成本。
　　土地出让成本包括：土地储备成本、土地整理费、土地评估费、公告费、招拍挂业务费、银行贷款利息等。
　　3、泰山区、岱岳区、市旅游经济开发区储备的土地，土地储备成本通过市土地收购储备中心核算返还；市高新区储备土地由高新区自行核算。
　　（1）新增建设用地成本构成包括：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上地下附着物补偿费、耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、征地管理费、土地测量费、登记费、中介审计费、耕地占用税、贷款利息、储备土地奖金、储备直接费用等。
　　（2）存量土地成本构成包括：土地补偿费、地上地下附着物补偿费、拆迁安置费、土地测量费、中介审计费、土地评估费、登记费、贷款利息、储备直接费用等。
　　4、市财政、审计、监察等部门对土地出让收入收缴、成本核算、成本返还、费用提取等业务进行监督检查。
　　（二）土地收益管理使用。
　　1、土地收益按照泰政发〔2004〕第29号文件规定，由市财政分配，在收益全部到账后30个工作日内拨付泰山区、岱岳区和市旅游经济开发区。市、区严格按中央、省、市有关规定安排使用。
　　2、市级土地收益，按国家规定提取土地出让业务经费，由市财政局根据年初核定的预算予以安排。
　　3、按照缴入地方国库的招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有建设用地使用权所得的总成交价款的5%提取国有土地收益基金，由市财政局根据年初核定的预算予以安排，主要用于土地收购储备。
　　四、监督监察
　　（一）年度土地出让计划、出让方案经批准后，由市国土资源局在5个工作日内，报送市监察局备案。
　　（二）市国土资源局在每次组织招标拍卖挂牌出让活动5个工作日前和结束后5个工作日内，分别将招标拍卖挂牌的有关情况报送市监察局。
　　（三）市监察局对市国土资源局每次组织的招标拍卖挂牌出让活动进行现场监督，并适时组织全面检查。
　　（四）市监察局在土地有形市场设立举报箱，并向社会公开举报电话，受理举报和投诉。对招标拍卖挂牌出让活动中违法违纪行为进行调查处理。
　　（五）在现场监督中，对违反《泰安市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的行为，要及时纠正。
　　（六）对应当以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权而擅自采用协议方式出让的，要追究作出决定的人员和其他直接责任人员的责任。
　　（七）在招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权活动中，对干预招标拍卖挂牌出让活动、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，要给予纪律处分；构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任