发布文号: 湘建房[2008]387号
各市州建设局（建委、规划建设局）、房（地）产局、统计局：
2008年10月21日，省建设厅、省统计局、省国土资源厅、省发展和改革委员会、中国人民银行长沙中心支行、中国银行业监督管理委员会湖南监管局、国家统计局湖南调查总队、长沙市房屋产权管理局在长沙召开联席会议，分析2008年三季度房地产市场形势。现将有关情况通报如下：
一、2008年前三季度房地产市场运行总体情况
2008年1—9月，我省房地产市场正在深刻调整变化，投资和信贷增长乏力，市场供过于求，交易出现萎缩，房价趋于下跌。
1．房地产开发投资增速大幅回落。1-9月，全省完成房地产开发投资666.8亿元，同比增长22.6％，增速回落23.3个百分点，比全国房地产开发投资平均增速低3.9个百分点。投资额在全国排第13位，中部地区排第3位，增速在全国排第23位。投资额占全省固定资产投资的比重18.1％，同比下降0.7个百分点，增速比全省固定资产投资增速低5.5个百分点。其中，长沙市完成投资362亿元，占全省房地产开发投资的54.3％，同比增长16.5％，增速下滑29.1个百分点；张家界市、益阳市、永州市、邵阳市、衡阳市的投资需求仍然较强，增速在40％以上；湘潭市、常德市、郴州市、娄底市的投资需求较弱，增速低于20％，娄底市出现负增长。
2．开发企业购置土地减少。受商品房销售不畅的影响，开发企业投资信心不足，参与土地招标、拍买、挂牌的积极性下降，土地购置数量减少，土地开发进度放缓。1-9月，开发企业购置土地1579.3公顷，同比减少5.1％，开发土地860.6公顷，同比减少1.2％，其中长沙市购置土地848.3公顷，同比减少2％，开发土地487.3公顷，同比减少2.1％。
3．房地产信贷增速大幅回落。从紧的政策环境使得开发企业融资较以往难度加大，居民贷款买房的意愿明显降低。截止9月底，全省房地产贷款余额1071.5亿元，同比增长22.8％，增速回落15.4个百分点。其中，开发企业贷款、个人购房贷款、政策性购房贷款为354.7亿元、560.3亿元、156.5亿元，同比分别增长13.1％、27％、33.3％，增速分别回落12.6、21.7、6.5个百分点。个人购房贷款的增速回落最快。
4．商品房供应持续增长。1-9月，全省商品房施工面积8751.3万平方米，同比增长28.8％ ，其中住房7154.9万平方米，同比增长34.6％。商品房新开工面积3044.2万平方米，同比增长20.1％ ，其中住房2570.3万平方米，同比增长28.8％。商品房竣工面积1222.4万平方米，同比增长26.8％ ，其中住房1009.8万平方米，同比增长31.6％。
5．商品房成交量萎缩。由于消费者持币观望，住房需求减少，商品房成交量在近10年来首次出现负增长，商品住房开始滞销。1-9月，全省商品房销售面积1571.8万平方米，同比减少2.3％，其中商品住房1436.9万平方米，同比减少2.6％。
6、商品住房价格逐月下行。全省房地产市场由去年的供不应求转变为今年的供过于求，房价逐月下滑。全省商品住房销售均价由3月份的2329元/平方米下降到9月份的2221元/平方米，下跌了4.4％。长沙市房地产市场销售不旺，商品房的供销比为1.63：1，商品住房销售均价由2月份的4125元/平方米下降到9月份的3935元/平方米，下跌了4.6％。
当前房地产市场价量齐跌，投资者和消费者信心受挫，出现一些突出问题：一是住房需求萎缩。受国际金融危机的冲击，市场观望气氛较浓，消费者预期收入的不确定性增加，居民的购房意愿较低。二是开发企业资金链紧张。由于房地产信贷趋紧、商品房销售不畅、民间融资困难、建材价格和报建费上涨等因素影响，开发企业资金空前紧张，部分在建项目处在停工或半停工状态，可能出现烂尾楼、半拉子工程，同时拖欠工程款显现抬头迹象。三是开发企业买地、报建锐减。意味着明、后年商品房供应量将急剧减少，由于我省住房需求仍在持续增长，持币待购只是暂时现象，一旦消费者入市购房，市场可能重现供给不足、房价飙升。
二、房地产市场的发展趋势
进入10月份以来，为了应对国际金融危机，保持国民经济稳定增长，国家出台了一系列政策措施，扩大国内消费需求和投资需求，启动住房消费，稳定房地产市场。随着鼓励住房消费政策的落实，预计房地产市场将逐步走出低迷状态，具体呈现以下特征：
1．房地产开发投资保持平稳增长。人民银行货币信贷政策有所松动，连续三次调整利率政策，房地产开发贷款政策限制有所放宽，改善了开发企业的融资环境，缓解了项目建设资金紧张的压力，房地产开发投资可望逐步恢复正常。
2．有效调控土地供应量。受前期土地招标拍卖过程中出现流标的影响，政府将适当调控土地供应量，加大土地供应结构调整力度，重点保障中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的土地供应。
3．住房需求将逐步复苏。当前，我省经济保持平稳发展，城市化进程加快，消费品价格指数进一步回落，城乡居民收入稳步增加，居民储蓄存款快速增长，住房刚性需求增长的态势没有改变。国家降低房地产交易环节的税费，对首次购买90平方米以下住房的减免契税，降低购买改善性住房的首付款比例，按正常利率的7折为购房者提供优惠贷款，居民购房的税费负担和利息负担大为减轻，自住型和改善型住房需求将释放，持币待购、市场观望的气氛将有所改变。
4．二手房市场预计成交量有所上升。国家实行鼓励二手房交易的政策，把二手房交易营业税的征收年限从5年缩短至2年，并停止征收二手房交易的土地增值税和所得税，这有利于盘活存量资产，刺激二手房交易，从而结束二手房交易量持续萎缩的局面。
5．住房价格大幅度下跌的可能性减少。由于开发企业融资能力增强，销售回笼资金的压力正在减缓。另外，成本推动房价上涨的因素依然存在，征地拆迁费用和劳动力成本增长较快，商品房品质提高，都将导致商品房成本增加。因此，商品住房价格下跌空间有限。 湖南省建设厅
湖南省统计局
二OO八年十一月三日
