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关于印发《嘉峪关市城镇住宅售后维修管理办法》的通知
嘉政办发61号
各委、办、局，在嘉各单位：
《嘉峪关市城镇住宅售后维修管理办法》已经2004年5月20日市政府第二次常务会议讨论通过，现予印发，请认真遵照执行。
二00四年七月十三日
嘉峪关市城镇住宅售后维修管理办法
第一章总则
第一条为了加强我市城镇住宅的售后维修和养护管理，保障住宅所有人的合法权益和住用安全，根据建设部《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》和《关于公有住房售后维修基金管理暂行意见》的有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于我市城镇所有住宅,包括房改售房（直管和自管）、商品房、经济适用住房的售后维修和养护管理，以及住宅出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理。
第三条市房地产管理局是城镇住宅售后维修管理的主管部门，依法对住宅售后的维修和养护进行指导、监督和管理，并查处维修基金管理中的违规违纪行为。
第四条本办法所称房改售房（直管和自管）是指在住房制度改革和拆迁安置中按房改优惠政策向个人出售的住房。住宅的自用部位是指包括门、窗、顶棚、墙面、地面、非承重隔墙、隔扇、自用阳台（包括自用户外楼顶平台）、栏杆、扶手以及户内其它装修。
自用设备是指包括户内电器、煤气、暖气、自来水分户表以内的管线及配件（包括分户表）、卫生器具和相关的下水管道。
住宅的共用部位是指承重结构部位（包括楼盖、楼顶、梁、柱、内外墙体和基础）、外墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、楼内地下室等。
住宅共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、供电干线、照明、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施、电梯、绿地、道路、路灯和公益性文体设施等。
第二章住宅维修和养护管理
第五条售房单位在出售住宅时，要严格界定住宅的自用部位和自用设备及共用部位和共用设施的维修养护责任，制定对所有购房人具有约束力的有关住宅使用、维修、管理等方面共同行为规范的房屋使用公约，购房人在签订房屋买卖合同时，同时签订业主公约或房屋使用公约。
第六条住宅出售后，住宅自用部位和自用设备的维修养护责任，由住宅所有人承担，住宅所有人可以自行维修养护，也可以委托物业公司代修。
第七条住宅出售后，住宅共用部位和共用设备的维修养护，在业主委员会成立前，由售房单位承担；业主委员会成立后，由业主委员会选聘的物业管理企业，按照双方签订的物业管理合同进行维修、养护和管理。
第八条住宅的共用部位和共用设施设备凡属人为损坏的，由责任人负责修复或者赔偿。
第九条住宅以外的市政公用设施（道路、上下水管道、煤气、供暖管道、窨井、下水井及化粪池等）第一个井子或距离楼房两米以外的支干线按产权归属由产权单位负责维修和管理。
第十条物业管理部门的维修养护责任单位，要定期对住宅的共用部位、共用设施设备进行维修养护，保证居住安全和设备的正常使用，并接受市房地产管理局的指导、监督和管理。
第十一条住宅所有人不得侵占住宅共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或者减少对该栋住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备。
第三章住宅维修基金的管理和使用
第十二条凡商品房、经济适用住房和房改售房出售后都应建立住宅共用部位和共用设施设备的维修基金。
1、房改售房（直管和自管）时，购房者要按购房款1%的比例向售房单位缴交维修基金。完成售房后，售房单位要按多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款30%的比例，从售房款中提取维修基金。
2、商品房、经济适用住房销售时，售房单位与购房者应当签订有关维修基金缴交的约定。购房者要按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。本办法施行前销售的商品房、经济适用住房未提缴维修基金的，经审查后，由售房单位向购房者补收或者由售房单位自行承担维修费用。售房单位代收的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
3、房改售房、商品房、经济适用住房在维修基金未建立前，维修费用暂由售房单位承担。
第十三条购房者办理房屋产权证时，售房单位要将购房者缴交的维修基金移交给市房地产管理局，由市房地产管理局在银行专户存储，待业主委员会成立后，经业主委员会同意，再由市房地产管理局移交物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当受业主委员会的检查与监督。
第十四条维修基金实行专户存储，专项用于住宅共用部位、共用设施设备的维修养护，不得挪作它用；维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息，维修基金利息净收益计入维修基金管理和使用。
第十五条维修基金管理单位应当建立维修基金明细帐，维修基金明细户一般按住宅小区分别设置，定期向业主委员会公布；维修基金管理单位应当为每户建立维修基金收支手册，注明业主维修基金的缴交、支付及维修使用情况。
第十六条维修基金的使用，业主委员会成立前，由售房单位提出使用计划，经市房地产管理局审核后划拨；业主委员会成立后，由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会会审后实施。
第十七条住宅共用部位、共用设施和共用设备的维修养护费用由该小区住宅共用部位维修基金存款户的利息收入中支取。
第十八条维修养护专项基金利息收入不敷使用时，由物业维修养护单位申请，经业主委员会批准可使用维修基金本金。维修基金本金使用后，售房单位或业主委员会按业主所有的住宅建筑面积向业主续筹。
第十九条物业管理企业变更、撤销或合并时，代管的维修基金帐目经业主委员会审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送市房地产管理局和业主委员会备案。
第二十条业主转让房屋所有权时，维修基金随房屋所有权同时过户。
第二十一条因房屋拆迁或者其它原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。
第二十二条市房地产管理局和市财政局负责指导、协调、监督维修基金的管理和使用。
第二十三条个人购买的其它住宅的维修养护管理和维修基金的管理可以参照本办法执行。
已实行物业管理、委托管理等住房的维修养护管理模式按照相关规定执行。
第四章法律责任
第二十四条当事人因住宅的维修养护发生纠纷时，应当协商解决，协商不成的，当事人可以向仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
第二十五条业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。
第二十六条售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，由市房地产管理局或市财政局责令限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。
第二十七条违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，按有关规定进行处罚。情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章附则
第二十八条本办法由市房地产管理局负责解释。
第二十九条本办法自公布之日起实行。
