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各市建委（建设局）：?
现将全国廉租住房工作研讨会传达题纲印发给你们，结合我省实际情况，提出如下意见，请一并贯彻执行。?
一、要进一步提高对廉租住房制度建设意义的认识，明确各级政府在住房保障中的职责。廉租住房制度建设意义重大，任务繁重，涉及政策研究、调查摸底、对象核定、轮候管理、房源筹集与管理等大量事务性工作，但是，目前各地在人员、资金、房源等方面，都远远不能适应工作的需要，亟待加强。要像上海市委、市政府那样，领导重视，措施得力，政策配套，勇于探索，开拓创新，做到三个到位（建立班子，组织到位；统一思想，认识到位；加强领导，工作到位）。要对照上海会议推广的典型经验找差距，凡廉租住房的配套文件未出台的地方，要抓紧制定并限期出台；措施未到位的要限期到位。要根据本地实际情况，积极稳妥地推行廉租住房制度，争取年内６０％以上城市基本建立起廉租住房制度。?
二、要把廉租住房资金纳入政府年度公共财政预算，同时多方筹集资金，建立稳定正常规范的廉租住房专项资金渠道。实施廉租住房政策的核心问题是资金问题，资金是否落实到位，是建立廉租住房制度的关键。《山东省城镇廉租住房管理暂行办法》明确规定，廉租住房的资金来源包括公共财政支出、直管公房售房款、住房公积金和住房补贴增值收益，其中最主要的是公共财政支出。因为住房保障主要是政府的职能，保障的本质是政府的社会化保障，各地要根据本地区最低收入居民的需要和财政支持能力，明确年度的住房保障支出水平。 三、要积极探索适合本地特色的廉租住房实现模式。住房租赁市场发育比较成熟的地区，可借鉴上海以租金补贴方式为主，以实屋配租为辅的廉租住房制度。也可借鉴厦门廉租住房置换的经验。总之，无论采取哪种办法都要有相应的管理办法和操作程序，保证廉租住房制度的建立和实施。?
附：全国廉租住房工作研讨会传达题纲??
二○○一年三月二十七日??
全国廉租住房工作研讨会传达题纲
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为了加快推进全国廉租住房建设，建设部于３月８日至９日在上海召开了全国廉租住房工作研讨会，会议主要目的是提高认识、统一思想、开阔思路、开拓创新，进一步搞好廉租住房制度建设工作。会议由谢家瑾司长主持，刘志峰副部长自始至终参加会并作重要讲话，上海房地局和长宁、闸北区政府介绍了他们以租金补贴为主、实屋配租为辅建立廉租住房制度的思路和试点情况；成都、长春和厦门的同志也介绍了他们的具体做法。这些做法对于建立符合各地实际情况的住房保障制度积累了宝贵的实践经验，各具特色，具有很强的示范性、指导性、针对性、操作性，对推动和促进我省廉租住房工作具有十分重要的借鉴意义。?
一、刘部长讲话要点?
（一）关于建立住房保障制度的主要意义?
１、住房保障是社会保障制度的重要组成部分。?
住房问题产生的根本原因，是城市化和工业化的加速发展。从历史上看，在不少国家的工业化加速时期，大批低收入居民由于无力支付城市住房费用，拥挤在城市边缘地带，形成了大量的贫民窟。在这些地区，住房问题、贫困问题、犯罪问题、社会规范和社会道德约束力下降等社会问题交织在一起，形成了一系列严重的城市问题，既危害着城镇居民的健康和生活质量，也影响着整个城市社会的稳定。通过政府的积极干预，解决低收入居民家庭的住房问题，实现“为每一个居民家庭提供良好的住房”或“居者有其屋”的社会目标，既是维护社会安定的重要手段，也是社会收入再分配的重要方式。
２、住房保障是城镇住房新体制的重要内容。
城镇住房制度改革的目标，是建立适应社会主义市场经济体制要求的城镇住房新体制，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。建立住房保障制度一直是我国住房制度改革的重要内容。随着住房分配制度改革的历史性突破，住房货币化分配方案实施，城镇居民已经成为住房投资和消费的主体，从而大大加快了我国城镇住房市场化进程。住房市场体系的加速发展，使城镇居民住房保障问题日益突出。对于无力通过市场机制解决住房问题的中低收入和最低收入居民家庭，如何保障他们的基本住房条件，是当前我们建立城镇住房新体制过程中的一项紧迫任务。
３、建立住房保障制度与转变政府职能密切相关。
? 随着住房制度改革的进一步深化，必须建立以政府为主导的社会化的住房保障体系，转变政府原来在住房问题上的职能。在当前机构改革与转变政府职能的过程中，我们必须清醒地认识到，住房保障是各级政府特别是城市政府的重要职能，各级政府必须切实承担起住房保障的责任，加快建立符合本地区实际情况的住房保障制度。
综上所述，建立住房保障制度关系到改革、发展与稳定的大局，关系到人民群众能否安居乐业的切身利益，关系到住房货币化改革的顺利推进，关系到建立住房新体制的进程，意义十分重大。是各级政府的德政工程、民心工程。必须要以高度的政治责任感和历史使命感，努力做好这项工作。
（二）关于住房保障的基本方式与建立我国住房保障制度需要把握的几个问题?比较市场经济国家（或地区）推行住房保障的基本经验，对建立我国的住房保障制度具有重要的借鉴意义。政治、安定、公平的考虑是各国建立住房保障制度的基本原因，满足城镇居民的基本居住需求，保障居民的基本生活需要，是建立住房保障制度的出发点。但绝大部分国家并不仅仅从社会因素考虑住房问题，促进经济发展、提高市场运行效率也是各国决定住房保障方式的重要因素。这些因素与具体情况相结合，决定了住房保障方式的多样性。
市场经济体制国家住房保障的方式大体上可以分为两类、三种。所谓两类，是指任何保障方式都是从帮助居民家庭购房，或帮助居民家庭租房这两种基本的住房消费方式提出的。所谓三种，是指住房供应支持方式、购（建）房支持方式和租房支持方式。
建立住房保障制度必须紧密结合本地区的实际情况，并根据情况的变化适时进行调整。
第一，要充分考虑本地区财政支付能力。
第二，要充分考虑本地区住房发展阶段、住房供求关系状况。
第三，要充分发挥市场机制的作用。
? 根据上述要求，结合各地的实际情况，我国的住房保障制度具有三个方面的要求：
第一，是基本保障。也就是说，住房保障水平要适度，做到广覆盖、低水平。
第二，是分层次。住房保障的内涵，是由政府承担住房市场费用与居民支付能力的差距，解决部分居民对住房支付能力不足问题。由于保障对象的住房支付能力是千差万别的、分层次的，所以住房保障制度也必须分层次，能够灵活地适应不同保障对象的具体需求，提供不同保障水平的保障方式。
第三，是多样化。住房保障方式的多样性，是保障分层次的延伸，取决于保障需求的多样性。
根据上述判断，结合各地当前的工作进度，目前我国住房保障制度建设的主要任务是：
研究确定本地区住房保障制度建设的总体思路和具体目标，推动经济适用住房供应体系的建设、完善廉租住房制度、发展多种保障方式。
（三）关于完善经济适用住房和廉租住房制度问题
１、完善经济适用住房供应体系。
? 要进一步提高对经济适用住房政策长期性、重要性的认识。当前经济适用住房供应体系是一个发展和完善问题，而不是一个要不要取消的问题。
第一，控制供应对象。目前，有的地方对经济适用住房购买对象不做严格控制，甚至完全放开。加重了政府的负担，使政府保障性质的优惠政策不能真正落实到中低收入居民家庭，脱离了建立经济适用住房供应体系的目的，背离了经济适用住房的保障性质。各地应对购买对象作出规定，根据本地的实际情况，和各种保障方式的作用范围，确定本地可购买经济适用住房居民家庭的收入界限，对家庭收入进行审核，保证经济适用住房的供应对象是中低收入居民家庭。
第二，控制建设标准和购买标准。针对部分地区经济适用住房建设标准过高、购买标准不加控制的问题，各地应根据基本保障的原则，结合中低收入居民家庭的实际需要，合理确定经济适用住房的套型和建设标准。
第三，控制销售价格。严格按照八项因素，实事求是地核定经济适用住房的销售价格，确保政府优惠政策真正落实到中低收入居民家庭。
第四，加强管理。当前的问题，主要是制度建设和政府管理是否到位问题。各地应明确机构，建立申请、审批制度，对购房家庭收入、住房状况、购房面积等进行严格审核，并做好档案管理工作。居民家庭收入审核是当前的一个难点，目前可以先通过单位或居住地有关机构（办事处、居委会等）出示证明方式，逐步过渡到依靠纳税单等进行审核。在当前通过单位或有关机构证明的方式下，应实行公示制度，接受社会监督，确保经济适用住房销售公平、公正。审核核定表应作为办理买卖交易和权属登记的证明。在完善经济适用住房建设和管理制度的同时，要探索对中低收入居民家庭购房支持方式的多样化。比如，发展政策性住房贷款或对商业性住房贷款贴息的办法，提高部分居民家庭的住房支付能力，达到保障中低收入居民家庭购房需要的目标。比如，借鉴南通市的做法，探索采取发放购房补贴的办法，帮助中低收入居民家庭购买商品住房，解决住房保障问题。再比如，借鉴宁波等地的做法，采取有力措施，从整体上抑制商品房价、保持合理的住房价格水平，从而使大部分居民有能力自己购房，减轻总体上的住房保障压力。
２、发展和完善廉租住房制度。
最低收入居民家庭的住房保障是住房保障的重点和难点，保障程度最高，对政府支持水平要求最高。因此，廉租住房供应制度是建立健全我国住房保障制度的重要环节。《通知》和建设部《城镇廉租住房管理办法》下发后，各地结合本地实际情况，对建立和完善廉租住房制度进行了积极探索。目前，各地主要采取四种方式：一是，长春市在全市范围内对租住公房的职工家庭进行了廉租住房对象认定，确定了职工家庭负担的廉租住房租金水平，现租金与廉租住房租金的差额由房改办代表政府给予补贴；二是，天津、广州等城市进行了新建廉租住房试点，解决了一批最低收入住房困难职工家庭的住房问题；三是，青岛等城市结合搞活住房二级市场，收购了部分旧住房，作为廉租住房的房源；四是，上海、成都对部分最低收入家庭实行了房租补贴办法，帮助这些家庭到市场租赁住房。这些探索为各地发展和完善廉租住房供应制度，提供了可供比较、选择的实践经验。
根据我们国家长期住房福利制和还有部分公房存在的实际情况，结合当前搞活存量住房市场的需要，比较而言，我倾向于更多地利用现有公房、现有旧房资源，更多地进行现住房认定和房租补贴的探索。
当前，我国廉租住房制度的建立工作还刚刚起步。还不能适应建立住房保障制度的要求。相当一部分地区在思想认识、机构和资金准备上都非常不足。因此，发展和完善廉租住房制度，需要重点解决以下几个问题：
第一，要进一步提高认识，高度重视廉租住房制度在促进城镇社会稳定中的重要性，明确各级政府在住房保障中的责任，加强领导，建立健全工作机构。廉租住房工作意义重大，任务繁重，涉及政策研究以及收入核定、轮候管理、房源筹集与管理等大量事务性工作。但是，目前各地在人员、经费等方面，都还远远不能适应工作的需要，亟需得到加强。在这方面，上海的做法值得各地借鉴。要对本地区最低收入家庭进行全面调查，做到心中有数，制订廉租住房发展规划、确定保障水平和方式。
第二，必须把廉租住房支出纳入公共财政预算支出之中，同时多方筹集资金，建立稳定、规范的廉租住房资金来源渠道。《城镇廉租住房管理办法》提出，廉租住房的资金来源包括财政支出，住房公积金增值收益、社会捐助及其他资金。其中主要应该是公共财政支出，因为住房保障主要是政府的职能，保障的本质是政府的社会化保障，各地政府要根据本地区最低收入居民的需要和财政支持能力，明确年度的住房保障支出水平。
第三，完善廉租住房制度。无论采取房租补贴的办法，采取现住房认定的办法，还是采取收购旧住房进行实屋配租、新建住房的办法，都要有相应的管理办法和操作程序。
二、四种模式的主要做法?
（一）上海实行以租金补贴为主实屋配租为辅的廉租住房制度。?
１、廉租住房的对象实行“双困”标准。在试点阶段，暂定为：（１）家庭人均月收入低于民政部门确定的城镇家庭最低生活保障线２８０元以下，并接受民政部门救助连续６个月以上；（２）家庭人均居住面积在５平方米以下。主要考虑一是人均居住面积４平方米以下的困难户已基本解决，新产生的４平方米以下困难户为数不多；二是在试点起步阶段，着力于建立运作机制，因此标准先定低点，以后根据实施情况再逐步提高。 ２、廉租住房的房源主要来自三个渠道。发放租金补贴，廉租对象持租金补贴通过市场租住住房；政府出资收购标准较低的普通住房；接受社会捐赠和其他渠道选集的符合廉租住房标准的住房。?
３、廉租住房配租设计上的两种形式。一是租金补贴，就是给符合条件的家庭一定的租金补贴，目前确定的标准是以人均居住面积７平方米为暂定解决标准，其不足部分暂按每平方米４０元给予租金补贴。在实际操作中，由各区廉租办与补贴对象签订租金配租协议，补贴对象可以直接到市场上去租赁房屋，区廉租办也可以推荐部分合适房源，介绍给补贴对象选择租赁。但不管采取何种方式，政府发给补贴对象的住房补贴都通过银行专户付给出租人。二是实屋配租，即政府以低廉的租金（租金标准按家庭月均收入的５％收取），向孤老、烈属、残疾困难家庭按人均居住７平方米进行实屋配租，并实行轮候。也就是由各区廉租办寻找合适房源收购或承租后再直接配租给轮候对象。符合实屋配租条件的家庭根据自愿原则，也可选择租金补贴的办法。另外，为体现“三公”原则，所有申请廉租住房家庭在经过受理初审后，其基本情况都将在其所居住的小区内进行为期１５天的公告，接受群众的监督。?
（二）成都市确立了“原则上不再兴建廉租住房，以租金补贴为主建立廉租住房供应机制，广泛汇集市场房源信息供租金补贴使用；少量购置符合廉租住房标准的普通住房，供实屋配租使用”的工作思路。?
１、按家庭收入标准进行补贴。即承租者个人出资额达到占家庭收入的２５％，政府补贴差额部分。此补贴方式虽简单，但由于承租房屋的面积、地段的差异，再加之家庭收入认定的不准确性，很容易造成新的分配不公和政策漏洞。
２、差额补贴。即以定额的人均使用面积为解决标准，其不足部分按每平方米给予一定的租金补贴。比如：以人均使用面积１０平方米为解决标准，不足部分按（成都市）政府公布的指导租金每平方米９元给予补贴。假设一户３口之家人均使用面积为７平方米，其补贴金额为８１元（３平方米×３人×９元）。此方式主要是基于承租户可将原住房出租后，用获取的租金及补贴资金再租房。?
３、定额补贴。以定额的人均使用面积为解决标准进行全额补贴。此方式适用于无房户和愿意退出原租公房的承租户。即：凡承租者均以人均１０平方米为标准进行全额补贴，超过部分由承租者自行承担。如：三口之家租住使用面积为３７平方米，租金每平方米９元的廉租住房，其应付租金为３３３元。政府公布指导价租金为９元，政府应付补贴资金为２７０元（３人×９元×１０平方米）。这种补贴方式操作简单，虽有可能出现承租者个人出资额为零的现象，但却可以使地段差的居住面积宽一点，地段好的居住面积窄一点，从而适应了承租者的家庭收入，满足了不同的居住需求，使承租者有了最大的选择自由。?
４、以市场指导价租金为标准定额补贴。即在限定的人均居住面积内，以市场指导价租金的９５％为补贴标准，剩余租金由承租者个人承担。以三口之家为例，人均补贴面积为１０平方米，市场指导价租金为每平方米９元。如果承租者租住面积为３７平方米，租金每平方米９元的廉租住房，则应付租金总额为３３３元，租金补贴为２５６元（３人×９元×１０平方米×９５％），差额部分由承租者自行负担。此补贴方式与定额补贴基本相同，但市场指导价租金需根据不同的地段确定。它可最大限度避免个人出资额为零情况的出现。?
５、实屋配租。向孤老、烈属、残疾等特殊困难家庭按人均使用面积１０平方米进行实屋配租，廉租住房的租金标准可按公房租金标准或家庭收入的５％收取。符合实屋配租条件的家庭，根据自愿原则，也可选择补贴办法。?
（三）厦门市通过置换的办法对双困户实行配租，即将经济适用房置换旧公有住房，将置换腾退出来的旧公有住房配租给廉租对象。
申请置换的对象必须是承租直管公有住房或单位公有住房的住户，旧公有住房必须能够腾退出来。用于置换的旧公有住房居住面积不少于１５平方米或建筑面积不少于３０平方米，且有水、电、厨房、卫生间等设施（含公用），同时还要求住房的结构基本完好，通风采光较好，基本符合居住条件。申请对象置换成功后，新住房在购房人的住房面积控制标准内或人均建筑面积在２０平方米内的部分按经济适用住房的价格计价（２０００年厦门市经济适用住房的价格是砖混一等１４５０元／平方米，框架１５８０元／平方米），超标部分按当年商品房指导价计价，置换后腾退出来的旧公有住房由房管局根据住房的结构等级和配套情况给予４００－２００元／平方米的补偿，补偿款在新购住房的房款中直接扣除，实际上是公有住房使用权有偿收回。厦门市老城区内，还有不少居民居住在不成套的住房里，这些住房不能参加房改，通过这种置换办法，解决了这一部分住房困难但经济并不困难的居民的住房问题，为他们提供了一次购房机会。另一方面，置换后腾退出来的旧公有住房做为廉租住房，既符合了廉租住房的控制标准，又将廉租住户分散居住，不会形成新的“贫民窟”而产生社会负面影响，同时减轻廉租户的经济承受力。?
（四）长春市采取认定廉租住房的方式，启动廉租住房工作。? 这种作法是，将城区最低生活保障线以下的家庭所承租的公房认定为廉租住房，将其公房租金标准降低，其与现行租金的差额由政府补贴给产权单位，这样既为城区居民最低生活保障线以下的家庭解决了住房上的经济困难问题，又不使产权单位的租金收入减少，同时政府也用力所能及的资金实施了德政工程。实践证明，这种作法灵活简便，易于操作，比较符合长春市实际，更易于被群众接受。
三、四城市主要经验?
从上海、成都、厦门、长春四个城市推行廉租住房的经验，归纳起来主要体现在以下几方面：?
１、领导重视，工作到位。上海经验表明，要抓好廉租住房工作，领导必须高度重视，认识上要有高度，思想上要有位置，工作上要有深度。上海市委、市政府对廉租住房工作非常重视，多次召开会议进行专项研究，制定出台了配套完善的政策措施。并选择长宁和闸北两区进行试点。长宁区注重加强领导，做到三个到位（即建立班子，组织到位；统一思想，认识到位；加强领导，工作到位）；条块联手，充分发挥居委会、街道廉租办和区廉租领导小组三个层面的作用；把握政策，开展政治思想、党风廉政、政策业务三方面培训，严格把关，坚持三级会审。?
２、勇于探索，措施到位。建立廉租住房制度，是一项全新的工作，必须敢于实践探索，积累经验。上海闸北试点告诉我们，要确保试点政策顺利出台，必须做到组织落实，形成合力。闸北区成立以区长任组长、有关职能部门、街道主要领导组成的领导小组，提供组织保障；深入调研，提供政策依据；研制方案，规范操作规程；善于抓好动员与培训、申请与受理、审核与公告、配租与落实、管理与监督五个关键环节，从而确保廉租试点的稳定推进。成都市在面临开展廉租住房工作难度大的情况下，及时调整工作思路，将建购置换方式改为租金补贴方式，较好地解决了廉租对象易进难退、轮候难以执行的被动局面。?
３、财力支持、资金到位。廉租住房是社会保障性住房，廉租住房制度是社会保障制度的重要组成部分，要建立廉租住房制度，必须建立稳定正常的资金来源渠道。上海由市、区两级财政从专项资金中拨付。成都每年以市财政安排的专项资金为主，辅以住房公积金增值收益中提取（１０％）廉租住房专用资金。厦门和长春也都从财政专项资金拔付。
