发布文号: 锡政发［2004］3号
各市(县)和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
现将《无锡市住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
无锡市人民政府
二○○四年一月五日
无锡市住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法
第一章 总则
第一条 为规范住宅共用部位共用设施设备维修资金(以下简称维修资金)管理和使用，保障住宅共用部位共用设施设备正常使用，维护住宅产权人、使用人的共同利益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法规，制定本办法。
关联法规：
第二条 本办法所称住宅共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称住宅共用设施设备是指物业区域或者单幢住宅内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、电梯、天线、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场(车库、平战结合使用的地下防空室)、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第三条 凡本市市区范围内，住宅物业的业主、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，都须交纳维修资金。
第四条 维修资金属于业主所有，按照统一交纳、专户储存、专款专用、业主决策、政府主管部门和财政部门监督使用的原则进行管理。
第五条 无锡市房产管理局(以下称市物业管理行政主管部门)是本市维修资金管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施。无锡市物业管理中心具体负责维修资金的归集、核算。
市财政部门负责对维修资金的使用和管理进行监督。
区房产管理部门依照本办法做好维修资金的相关管理工作。
第六条 物业区域内的市政公用设施和相关设施设备，按规定应当由供水、供电、供气、环卫、公共照明、通信、有线电视等部门和单位养护维修的，管理职责和养护方式不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。
第二章 维修资金的筹集
第七条 维修资金按以下标准筹集：
(一)出售公有住房的，在售房款中按建筑面积每平方米50元的标准提取。
(二)本办法施行前核准销售的商品房，购房人按建筑面积每平方米35元的标准交纳；本办法施行后核准销售的商品房，购房人按建筑面积每平方米50元的标准交纳，其中购买独立别墅或者住宅小区内独立的非住宅物业的，购房人按建筑面积每平方米30元的标准交纳。
(三)本办法施行后核准销售的设有电梯的商品房，购房人除按本条第(二)项的规定交纳维修资金外，还须按建筑面积每平方米40元的标准另行交纳专项用于电梯更新的维修资金(以下简称电梯更新资金)；出售设有电梯的公有住房的，在售房款中按建筑面积每平方米40元的标准另行提取电梯更新资金。
(四)本办法施行前已出售的设有电梯的住房，其电梯更新资金的筹集，业主大会或业主委员会可以参照本办法的有关规定执行。
第八条 下列住宅由购房人或者产权人按照本办法第七条规定的标准交纳维修资金：
(一)集资建造的住房；
(二)拆迁安置实行产权调换的住房；
(三)农民拆迁安置房；
(四)转让时未交纳维修资金的住房；
(五)其他应当交纳维修资金的住房。
第九条 购房人或者产权人应当在办理房屋产权证前将维修资金交纳至市物业管理中心；未出售的商品房，由开发建设单位在房屋竣工交付使用两年内将维修资金一次性交纳至市物业管理中心。
第十条 住房的出售方应当事先告知购房人维修资金的交纳标准和方式，并在买卖合同中予以载明。
第十一条 市物业管理中心在收到维修资金后应即存入维修资金专户，开具维修资金专用票据，并发放维修资金卡，交由业主保存，供查询、核对。
第十二条 在办理房屋产权登记时，购房人或者开发建设单位应当向房产登记机构提供已交纳维修资金的专用票据。
第十三条 维修资金余额用至首期维修资金的30％时，维修资金暂缓使用，业主委员会或者住宅管理单位应当向业主再次筹集，再次筹集后的维修资金余额不得少于首期维修资金数额。
电梯更新资金不足支付的部分由产权人按规定再次筹集。
第三章 维修资金的管理
第十四条 市物业管理中心管理维修资金应按幢建帐、按幢使用、核算到户。
市物业管理中心应当建立维修资金公示和查询制度，定期公布维修资金的筹集和使用以及保值增值情况，接受业主的查询和监督。
第十五条 市物业管理中心应保证维修资金的安全和增值。维修资金闲置时，在保证正常使用的前提下，经市物业管理行政主管部门同意，市物业管理中心可以用部分维修资金购买国债，严禁挪作他用。
维修资金自存入维修资金专户之日起按银行规定存款利率结息。
维修资金利息净收益和购买国债的增值收益应当转作维修资金滚存使用和管理。
第十六条 利用住宅共用部位共用设施设备进行经营的所得收益应当主要用于补充维修资金；其中，利用地下防空室进行经营所得，应当用于地下防空室的维修和大修。业主大会另行决定用途的除外。
第十七条 住宅房屋所有权转让时，维修资金余额随房屋所有权同时过户。转让当事人之间对维修资金余额补偿另有约定的，从其约定。
第十八条 因拆迁或者其他原因造成住房灭失的，业主可持本人身份证、房屋权属证书注销证明，向市物业管理中心申请退回维修资金余额。市物业管理中心应当在三日内办理完毕；不能退回的，应当书面说明理由。
第十九条 本办法施行前开发建设单位和物业管理单位已收取的维修资金，必须限期进行清理，统一交至市物业管理中心专户储存。
第四章 维修资金的使用
第二十条 维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后因自然损坏或者不可抗力原因毁损而实施的维修、更新和改造，不得挪作他用。住宅共用部位共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。
独立别墅或者住宅小区内独立的非住宅物业的业主交纳的维修资金专项用于小区内共用设施设备的维修、更新、改造。电梯更新资金专项用于电梯的更新及大修，电梯的日常维护应在电梯运行使用费中列支。
第二十一条 维修资金应先在增值部分中列支，当住宅交付使用满15年且增值部分不敷使用时，可使用维修资金本金，但最多不能超过维修资金本金的70％；若住宅交付使用未满15年，但损坏特别严重，迫切需要维修、加固的，经业主大会或者授权业主委员会批准后，可提前使用维修资金本金。
第二十二条 维修资金的使用应当接受业主的监督。每年年初物业管理企业或者受托管理的单位应当将上一年度维修资金的使用情况向业主委员会或者相关业主报告，并向物业区域内的业主张榜公布。
业主委员会或者相关业主可以委托社会中介机构对本物业区域内维修资金的使用情况进行审计。
第二十三条 住宅共用部位共用设施设备需要维修的，按下列程序办理：
维修资金的使用，已实施物业管理的，由物业管理企业提出年度使用计划，经业主大会或者业主委员会审定后，由市物业管理中心划拨。未实施物业管理的，由受托管理的单位提出年度使用计划，经业主同意后报市物业管理中心核拨。
突发性事件抢修，由物业管理企业或者受托管理的单位负责先行维修，然后填写市物业管理行政主管部门统一印制的报修单，经业主委员会或者业主同意后，报市物业管理中心划拨维修费用。
第二十四条 维修费用按照下列规定分担，并在业主交纳的维修资金中列支：
(一)住宅共用部位共用设施设备的维修、更新、改造费用，由该幢住宅楼的业主按照住宅建筑面积的比例分担；一幢住宅楼有两个以上门号的，一个门号内共用部位共用设备的维修、更新、改造费用，由该门号内的业主按照住宅建筑面积的比例分担。
(二)物业区域公用设施设备的维修、更新、改造费用，由全体业主按照住宅建筑面积的比例分担；属于两个以上物业管理区域的共用设施设备维修、更新、改造费用，由所属物业管理区域的全体业主按照住宅建筑面积的比例分担。
维修资金未交纳期间发生的维修费用由相关业主按住宅建筑面积的比例分担。
第二十五条 对未按照规定实行维修资金专户储存以及挪用维修资金等行为，将依照有关法律法规的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
物业管理行政主管部门和其它行政管理部门工作人员违反本办法玩忽职守、滥用职权或者不依法履行职责的，将给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
第二十六条 江阴市、宜兴市可参照本办法执行。
第二十七条 无锡市房产管理局可对本办法的具体应用作出解释。
第二十八条 本办法自2004年2月1日起施行。本市过去制定的有关规定与此办法相抵触的，执行本办法。
