发布文号:
（一九九四年十二月十七日上海市人民政府发布）
第一章 总则
第一条 （目的和依据）
为了加强本市公有住宅出售后使用、维修的管理，根据国家和本市有关房产管理的规定，制定本办法。
第二条 （有关用语的含义）
下列用语在本办法中的含义：
（一）业主是指住宅区域内居住房屋和非居住房屋的所有人。
（二）自用部位是指单元房屋业主自用的客厅、房间、厨房、卫生间、阳台、天井和庭园（含围墙）以及室内墙粉饰等部位。
（三）自用设备是指单元房屋内业主自用的门窗、浴缸、抽水马桶、各类表具等设备。
（四）共同部位是指整幢房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙、外墙面、走廊墙和墙面粉饰等部位。
（五）共用设备是指整幢房屋业主共同使用的上下水管道、落水管、共用照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置和消防器具等设备。
（六）公共设施是指住宅区域内住户共同使用的道路、上下水管道、窨井、化粪池、垃圾废弃物储存设施、照明路灯、绿化地等设施。
（七）房屋承重结构是指房屋的楼盖、屋顶、梁、柱、承重墙体等。
第三条 （适用范围）
本办法适用于本市范围内按《关于出售公有住房的暂行办法》向个人出售的公有住宅。
第四条 （主管部门）
上海市房产管理局（以下简称市房管局）是本市公有住宅售后管理的行政主管部门。
区、县房产管理局和浦东新区综合规划土地管理局（以下简称区、县房管部门）是本辖区公有住宅售后管理的行政主管部门，业务上受市房管局领导。
公用、市政、环卫、园林、规划、电力、邮电、民防等部门应按各自职责分工，做好住宅售后管理工作。
区、县人民政府应加强领导、检查督促，做好公有住宅售后管理的组织协调工作。
第五条 （售后管理原则）
公有住宅售后管理实行业主自治管理与物业管理单位专业管理相结合的原则。
第二章 管理组织
第六条 （业主管理组织）
一幢房屋公有住宅出售率达到３０％以上的，出售单位应在一个月内会同业主设立业主管理小组（以下称房管小组）；一个住宅区域公有住宅出售率达到３０％以上的，应设立业主管理委员会（以下简称管委会）。
住宅区域范围由住宅所在地的区、县房管部门根据公共设施与房屋的相关程度、房屋总面积予以确定。
相对独立的一幢房屋也可以按幢设立管委会，行使管委会和房管小组的职责。
第七条 （房管小组成员）
房管小组成员应具有完全民事行为能力，由本幢房屋内业主协商或选举产生。房管小组组成人数应为三人以上的单数。
第八条 （房管小组的职能）
房管小组具有下列职能：
（一）代表和维护业主的权益，负责本幢房屋的管理；
（二）听取和反映业主对房屋修缮等有关方面的提议和意见；
（三）决定本幢房屋内修缮基金的使用和支付，当住宅修缮基金不足时，负责筹集；
（四）决定本幢房屋共用部位和共用设备的修缮；
（五）协助调解房屋使用、修缮纠纷；
（六）执行业主代表大会和管委会作出的决定。
（七）督促业主遵守业主公约和房屋使用公约。
第九条 （业主代表大会的召开）
一个住宅区域公有住宅出售率达到３０％以上的，住宅所在地的区、县房管部门的售房单位应在一个月内组织召开第一次业主代表大会。
管委会设立后，业主代表大会每年至少召开一次。
经１５％以上业主代表提议，管委会应在接到该提议后十五日内就所提议题召开临时业主代表大会。
业主代表大会须有半数以上业主代表出席才能举行。
第十条 （业主代表大会代表）
业主代表大会代表由本住宅区域内房管小组成员组成，每位代表享有平等的表决权。
第十一条 （业主代表大会的职权）
业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免管委会成员；
（二）听取并审议通过管委会工作报告；
（三）决定本住宅区域内有关业主共同利益的重大事项；
（四）审议通过业主公约和管委会章程；
（五）改变或撤销管委会作出的不当决定；
（六）监督管委会工作。
第十二条 （管委会的成立）
第一次业主代表大会选举产生管委会成员，应报住宅所在地的区、县房管部门审核。报审时需提交下列材料：
（一）设立管委会的申请书；
（二）管委会章程；
（三）管委会成员名单；
（四）办公场所证明文件。
区、县房管部门应在接到书面申请之日起十五日内提出是否同意设立管委会的意见。区、县房管部门超过十五日未提出意见的，视作同意。
管委会成员每届任期三年，可连选连任。管委会委员为兼职，管委会主任可为兼职也可为专职。
第十三条 （管委会的职能）
管委会具有下列职能：
（一）代表和维护业主的权益，负责本住宅区域内房屋的管理；
（二）召集、主持业主代表大会；
（三）负责向业主代表大会汇报工作；
（四）提出拟订或修订业主公约、管委会章程的草案；
（五）决定选聘、解聘物业管理单位，代表业主与物业管理单位签订物业管理服务合同；
（六）管理住宅修缮基金；
（七）审议物业管理单位制订的年度修缮管理计划并监督其执行，审议住宅区域管理服务的重大措施；
（八）决定公共设施修缮基金和高层电梯、水泵更新基金的使用；
（九）督促业主遵守房屋使用公约和业主公约；
（十）法规、规章和管委会章程赋予的其他职能。
第十四条 （对有关决议、公约、章程的限制）
管委会决议、业主公约、管委会章程和业主代表大会决议，不得与法律、法规、规章相抵触。
违反前款规定的，区、县房管部门有权予以纠正。
第十五条 （物业管理单位条件）
从事住宅售后管理服务的物业管理单位须具备下列条件，并向工商行政管理部门办理登记注册，领取营业执照后方可开业：
（一）有符合规定的名称、组织机构、章程和固定的经营场所；
（二）具有１０万元以上的注册资金；
（三）具有８名以上的专业技术管理人员，其中中级职称以上的须达到３０％；
（四）法律、法规规定的其他条件。
物业管理单位应在领取营业执照后的一个月内，到登记机关所在地的区、县房管部门备案。
第十六条 （房屋管理服务合同的订立和内容）
一个住宅区域应由管委会委托一个物业管理单位承担房屋售后的管理服务。接受委托的物业管理单位必须与管委会签订房屋管理服务合同。
房屋管理服务合同应当包括下列内容：
（一）管理服务事项；
（二）管理服务权限；
（三）管理服务标准；
（四）管理服务费用；
（五）管理服务期限；
（六）违约责任；
（七）双方约定的其他权利、义务。
房屋管理服务合同范本由市房管局制定。
房屋管理服务合同签订后，应在十五日内报区、县房管部门备案。
第十七条 （物业管理基本内容）
下列事项由管委会委托物业管理单位进行管理服务：
（一）共用部位、共用设备的修缮和管理；
（二）公共设施的修缮和管理；
（三）社区服务配套设施的经营和管理；
（四）房屋修缮基金的财务管理；
（五）物业档案资料管理；
（六）委托管理服务的其他事项。
第三章 住宅使用管理
第十八条 （相邻住户关系准则）
相邻住户应当按照有利居住、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理房屋使用、给排水、通行、通风、采光、维修、环保等方面的关系。
在修缮共用设备时，有关相邻住户应予配合。因修缮造成相邻住户房屋或设备损坏和其他财产损失的，责任人应予修复或赔偿。相邻住户阻挠修缮的，由房管小组协调处理；因相邻住户阻挠修缮造成房屋及他人人身财产损害的，由阻挠人承担赔偿责任。
第十九条 （房屋使用公约）
售房单位在出售公有住宅时，应制定房屋使用公约。购房人应在签订房屋买卖合同的同时签署房屋使用公约。
房屋使用公约范本由市房管部门制定。
第二十条 （业主公约）
业主公约是对本住宅区域全体业主具有约束力的有关房屋使用、修缮、管理等方面的共同行为守则。
业主公约范本由市房管局制定。业主代表大会可以根据本住宅区域的实际情况，参照范本制定业主公约。
业主公约须经业主代表大会通过后生效。
第二十一条 （房屋使用中的禁止行为）
房屋使用中禁止下列行为：
（一）擅自改动房屋主体承重结构；
（二）擅自在内天井、天井和庭园内搭建；
（三）擅自移装共用设备；
（四）占用共用部位、共用设备；
（五）侵占绿化地，损坏绿化或围护设施；
（六）法律、法规和规章禁止的其他行为。
第二十二条 （住宅改建）
业主改建房屋或改变房屋主体承重结构，应按规定向规划管理部门申领建设工程规划许可证后方可施工；改建房屋或改变房屋主体承重结构对相邻住户有妨碍的，还应征得相邻住户的书面同意。
第二十三条 （住宅使用性质的改变）
第二层及第二层以上的住宅不得改变使用性质。
除本条前款规定外，改变住宅使用性质须符合下列条件，并经房屋所在地的区、县房管部门批准：
（一）不影响房屋安全；
（二）不妨碍相邻住户的使用或对相邻住户有妨碍但已征得相邻住户书面同意。
业主改变住宅使用性质从事经营性活动，须经区、县房管部门批准后，方可向工商行政管理部门办理登记注册和申领营业执照。
第二十四条 （室内搭建）
室内搭建不得影响房屋安全、周围环境和市容观瞻。
第二十五条 （生活垃圾及粪便清运）
生活垃圾及粪便由环卫部门按规定负责清运。
第四章 住宅修缮管理
第二十六条 （修缮更新的责任和费用）
修缮责任的划分：
（一）自用部位、自用设备的修缮、更新责任，由单元房屋业主承担，费用由单元房屋业主自理。
（二）房屋承重结构、共用部位及共用设备的修缮、更新责任，由整幢房屋业主按各单元房屋建筑面积比例共同承担，费用在住宅修缮基金中列支，但高层住宅电梯、水泵的大修更新费用在电梯、水泵大修更新基金中列支。
（三）公共设施的修缮、更新，按照公有住宅出售前的规定办理；其中道路、照明路灯、绿化地的修缮、更新费用在公共设施修缮基金中列支，不足部分在城市维护费中列支。
（四）社区服务配套设施的修缮、更新、改造责任，由该设施的所有人承担，费用在经营管理收入中列支。
共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由行为人负责修复或赔偿，费用由行为人承担。
第二十七条 （报修）
自用部位和自用设备的损坏，由单元房屋业主自行报修；共用部位和共用设备的损坏，由房管小组成员负责报修；公共设施的损坏，由管委会成员负责报修。
自用部位和自用设备的损坏，业主可以向该住宅区域的物业管理单位报修，也可以向其他修缮单位报修。
第二十八条 （物业管理单位的职责）
接受委托的物业管理单位，应按房屋管理服务合同的约定，对自用部位、自用设备、共用部位、共用设备和公共设施进行修缮、更新和管理。
对业主的报修，物业管理单位应当场登记，确定修缮时间，按规定的质量标准及时修缮，并按标准收费。
第二十九条 （住宅修缮基金的筹集）
公有住宅出售后，应建立住宅修缮基金。住宅修缮基金由售房单位和购房人在办理售房手续时按下列标准缴纳：
（一）多层住宅的售房单位按出售房屋每平方米建筑面积成本价６％的比例缴纳；高屋住宅的售房单位按出售房屋每平方米建筑面积成本价１２％的比例缴纳。
（二）购房人按所购房屋每平方米建筑面积成本价１．５％的比例缴纳。
住宅修缮基金不敷使用时，由房管小组按各单元房屋建筑面积比例向业主筹集。业主可使用本人及其同住人的住房公积金支付住宅修缮基金。
公有住宅出售成本价标准，由市房管局会同有关部门拟定，报市政府批准后公布。
第三十条 （住宅修缮基金的管理）
住宅修缮基金以管委会的名义存入金融机构，利率不低于城乡居民存款利率。住宅修缮基金应按幢立帐，按户核算。管委会可委托物业管理单位管理具体帐务。管委会成立前，住宅修缮基金由售房单位管理；管委会成立后，由售房单位转交管委会。
住宅修缮基金应专项用于本幢房屋共用部位和共用设备的修缮、更新，不得挪作他用。
住宅修缮基金的收支情况，物业管理单位应定期公布，并按受管委会和房管小组的监督。
第三十一条 （住宅转让及修缮基金的处理）
业主转让住宅应事先报告房管小组，并办理户名变更手续。
业主转让住宅后，其缴纳的住宅修缮基金不予退还，继续用作该住宅的维修。住宅修缮基金中原个人交纳的剩余部分，应在房管小组和物业管理单位见证下予以结算，由受让方向出让方支付。
第三十二条 （电梯、水泵大修更新基金的筹集和管理）
高层住宅电梯、水泵大修更新基金，由售房单位在办理售房手续时，从售房收入款中按规定标准提取。
使用高层住宅电梯、水泵大修更新基金，由房管小组向管委会提出申请，经管委会批准后按规定列支。
管委会成立前，高层住宅电梯、水泵大修更新基金，由房屋所在地的区、县房管部门存入金融机构。设立专门帐户，按城乡居民存款利率计息；管委会成立后，移交管委会管理。
第三十三条 （公共设施修缮基金的筹集和管理）
公共设施修缮基金，由售房单位在办理售房手续时，从售房收入款中按规定标准提取。
使用公共设施修缮基金，由管委会会同物业管理单位编制年度计划，按规定列支。
在管委会成立前，公共设施修缮基金，由房屋所在地的区、县房管部门存入金融机构，设立专门帐户，按城乡居民存款利率计息；管委会成立后，移交管委会管理。
第三十四条 （住宅修缮的收费标准）
物业管理单位应按规定公布住宅修缮的收费标准，并严格按规定收费。
第三十五条 （公用电费和电梯水泵运行费）
按本办法规定已成立房管小组的整幢住宅，在向供电部门办理手续后，其公用照明和高层住宅电梯、水泵的电费按居民生活用电标准核收。
高层住宅电梯、水泵运行费的收取办法和标准由市房管局规定。
除本条第二款以外的公用电费应按实结算，由整幢房屋业主按各单元房屋建筑面积比例分摊。
关联法规：
第三十六条 （住宅管理费）
住宅管理费由物业管理单位管理人员经费、办公经费等构成。
住宅管理费由业主向提供管理服务的物业管理单位支付。
住宅管理服务费的收取标准由市房管局提出，经市物价局核定后执行。
第五章 法律责任
第三十七条 （擅自改建、搭建的处罚）
违反本办法第 二十二条、第 二十三条规定，擅自改建房屋或改变房屋主体承重结构，擅自在内天井和庭园内搭建的，由规划管理部门按照城市规划管理的法律、法规、规章处罚。
第三十八条 （其他违法行为的处罚）
违反本办法规定，有下列行为之一的，由房屋所在地的区、县房管理部门予以处罚：
（一）擅自在天井内搭建、损坏围护设施的，责令限期改正，并可处以恢复费一倍的罚款；
（二）售房单位不支付住宅修缮基金的，责令限期改正，并处所欠修缮基金总额１％以下的罚款；
（三）擅自将住宅修缮基金及增值部分挪作他用的，责令限期改正，并可处挪用款额２０％以下的罚款；
（四）擅自改变住宅使用性质的，责令限期改正，恢复房屋使用性质，并可处以恢复费一倍以下的罚款。
第三十九条 （违约处理）
物业管理单位或管委会违反房屋管理服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。
第四十条 （对不交费用的业主的处理）
对不缴纳各项应交费用的业主，管委会或物业管理单位可督促其缴纳；拒绝缴纳的，管委会或物业管理单位可根据《业主公约》、《房屋使用公约》和管委会章程采取必要措施，也可向人民法院提起诉讼。
第四十一条 （复议和诉讼）
当事人对规划管理部门或区、县房管部门的处罚不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或提起诉讼。当事人逾期不申请复议，不起诉又不履行的，作出处罚决定的规划管理部门或区、县房管部门可以根据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。
关联法规：
第四十二条 （纠纷处理）
当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁，或直接向人民法院提起诉讼。
第六章 附则
第四十三条 （参照适用范围）
《关于出售公有住房的暂行办法》颁布前向个人出售的公有住宅的管理，参照适用本办法。
第四十四条 （应用解释部门）
本办法的具体应用问题，由市房管局负责解释。
第四十五条 （施行日期）
本办法自一九九五年一月一日起施行。
