发布文号: 沪住总[2000]161号
各区（县）住宅发展局（署）、各有关单位：
为认真贯彻实施市委、市政府关于城市化战略，切实加强上海的村镇住宅建设管理，提高村镇住宅建设整体水平，现将《上海市村镇住宅建设试点工作实施意见》印发给你们，请遵照执行。
在执行过程中，如有什么问题，请及时将信息返回我局。
特此通知
上海市住宅发展局
二○○○年七月二十六日
上海市村镇住宅建设试点工作实施意见
遵照市委、市政府关于＂小城镇，大战略＂的指示要求，根据冯国勤副市长在村镇建设工作现场会上的讲话精神，在三委、三局（计委、建委、农委、规划局、房地资源局及住宅局）的共同关心和努力下，村镇建设与研究工作已全面展开。当前，在深化农村改革，实施城市化战略中，农村住宅建设已经发生深刻的变化，新一轮农民建房的高潮正在出现，为总结以往农民建房的经验教训，切实解决村镇住宅建设中的实际问题，建设现代化郊区新村镇，理顺管理体系，规范建设运作，重点突破，政策聚焦，必须通过开展村镇住宅建设试点工作，积累经验，以点带面，实现整体推进。现经研究，对上海市村镇住宅建设试点工作的实施提出如下意见。
一、试点范围和条件
（一）试点范围：
１、试点的重点以中心集镇和中心村的新开发住宅小区为主，以一个完整的住宅街坊或农民新村为单位。亦可选择已有一定开发规模，需进一步扩建和完善的住宅小区。
２、市局试点第一批新开发小区选择１个新城、１－２个中心集镇和４－５个中心村，并选择若干个需扩建和完善的村镇住宅小区。
３、区、县局试点同时展开，相关区、县局可视情况选择１－２个试点。
（二）试点条件：
１、有经规划主管部门批准的村镇控制性详细规划，当地政府重视并列入建设计划的；
２、有一定经济条件或结合市政动迁、产业结构调整而需易地重建或改建的；
３、有一定的市政基础设施配套条件的。
二、试点原则和目标
（一）试点原则
１、结合试点地区具体条件，合理规划布局，完善配套建设，强调地方特点，体现上海现代农村的特色；
２、以人为本，优化村镇住宅的设计，解决居住功能的合理、经济、完善问题；
３、合理利用自然和社会资源，依托科技，加大＂四新＂技术应用及太阳能利用，提高土地利用率，注重节地、节能、节水、节材效果，走可持续发展的道路；
４、由当地政府组织，发挥政府管理部门和建房农民两方面的积极性，采取多种形式，实行统一规划，提倡集中建设，加强全过程管理；
５、提高村镇住宅建设整体质量水平，将＂完整街坊＂、＂示范居住区＂的创建工作延伸至农村，为今后的农民住宅树立典型样板。
（二）试点目标
２００１年初见成效，３年内逐步展现形象，构筑适应社会主义市场经济体制的村镇住宅建设良性发展的建设、管理机制。
三、试点内容和要求
（一）规划
１、规划、布局高起点，并与当地的经济社会发展水平相适应；
２、规划经过市住宅局组织的专家评审和规划部门审批；
３、规划选址应具备一定的市政基础设施和文教、卫生及其他配套的公共服务设施条件，方便居民生活。注意环境条件，避免噪声、大气及工农业排放物等环境污染与侵害；
４、试点小区建设规模宜适中，中心村建筑面积宜２万平方米左右，中心镇建筑面积宜５万平方米左右，要避免农村土地资源的浪费，每户平均占地面积不超过０．７亩；
５、规划布局要合理，环境尺度亲切宜人，避免单调的行列式排列，要富有江南乡村气息和当地人文特色；
６、加强环境建设，要以绿为主，避免过多、过大的广场、雕塑、硬地等。小区绿地分布宜采用分散与集中相结合，以乔木、灌木为主，绿化率不小于４０％；
７、适当考虑农民停汽车、停自行车的需要，既要相对集中，又要方便农民的实际需要；
８、小区内各类工程管线宜采用地埋式，进行统一管网综合设计，合理安排，一次建成并便于维修；
（二）建筑设计
１、坚持＂以人为本＂和＂适用、经济、美观＂的原则，设计既要符合农民的生活习惯，又要加以引导，使其功能更齐全，平面布局更合理；
２、平面布置要＂全明＂，房型设计要多样化。厨房应设脱排油烟机烟道和热水器烟气道，卫生间应考虑干湿分离。宜在底层设一定面积的储藏空间且考虑其通风防潮效果；
３、建筑造型宜采用坡屋顶或平、坡结合的方式，要亲切、活泼、空间丰富。平屋顶部分可根据顶层房型的变化，同时宜考虑增加露台设计，结合屋顶绿化布置，丰富屋顶形体空间效果。建筑宜采用独立式、联排式、并联式及庭院式等多种形式，以低层、４层以下多层结合为主，不宜做高层和小高层；
４、建筑立面要体现地区特征和现代农村特点，色彩要明快，要具有农村的鲜明特色和时代气息；
５、农村住宅宜设有晒晾衣设施，但不得设置球门晒衣架；
６、应设置空调冷凝管预留孔和空调室外机位置，处理好隐蔽性和冷凝水排放问题；
在窗外及阳台不宜设置防盗铁栅栏，如确有需要设置，应总体设计，统一实施。
（三）应用四新技术，推进住宅产业现代化。
１、推广使用新型墙体材料、外墙涂料、ＵＰＶＣ排水管、改性沥青卷材和新型防水卷材；
２、推广使用陶瓷片密封水嘴和冲水量不大于９升／次的座便器；
３、推广使用塑料门窗、喷涂铝合金门窗等；
４、试点中可考虑太阳能利用、环保节能型配电技术、新型防水技术、有机生活垃圾生化处理技术等；
５、在节能和节约成本的基础上，可尽量利用周边地区能源；
有条件的，也可在安保、家庭上网等方面推广智能化技术。
（四）公共服务设施建设
试点村镇住宅小区应根据村镇总体规划及农民生活习惯和日常需要，尽量依托原有的配套设施。同时，根据农村实际情况，合理配置必要的生活服务设施。
（五）市政配套设施建设
１、试点小区上水应纳入乡镇级以上区域市政管网，供电禁止采用临时过渡措施；
２、有条件的小区应使用城市管道煤气或天然气，尚无条件的，应使用罐装液化气；
３、试点小区排水系统应雨、污水分流并排入指定的排水系统；
４、试点小区生活垃圾应定点收集，如有条件，应设置生活垃圾压缩收集站，封闭运输；
５、试点小区应保证电话线和有线电视线到户；
（六）工程质量管理
所有试点工程应严格推行规范的质量监督管理办法，工程质量合格率必须达到１００％，创无渗漏工程；推行《新建住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，由建设单位向住户作出质量保证，形成施工竞争优选，工程监理，完善质量保障体系。
（七）物业管理
试点小区在验收后，应正式向村镇管理机构或物业管理单位办理移交手续。小区宜实行统一的物业管理，形式视情而定，不强求一律，可适当收取一些物业管理费用，亦可由村镇统一调度安排。
四、试点的政策扶持
（一）在试点中拟先予解决的政策：
１、由市住宅局组织成立村镇住宅建设专家组，在试点的规划设计阶段，组织专家对规划设计方案进行指导，并在专家咨询费用和设计费用上给予一定支持。
２、帮助试点小区搞好市政配套，“四新”技术应用上给予一定的支持。
（二）试点中有关土地、税收、金融贷款等政策问题，拟向市政府反映，建议有关部门能予研究解决。
五、试点的组织领导
村镇住宅建设试点是村镇住宅建设管理工作的重要环节，各级领导必须提高认识，统一思想，明确任务，求实创新，积极推进。各级住宅管理部门必须确保组织落实，思想到位，工作到位。
为加强对村镇住宅建设试点工作的领导，市住宅局已明确由局长王文忠挂帅，副局长毛佳梁、林应清负责，由总师室牵头，会同有关处室建立联席会议制度，专门研究、处理试点有关事宜，并落实专人组成试点推进小组，已聘请资深专家成立村镇住宅建设专家组。各有关区（县）住宅局（署）要明确分管领导，并指定专门部门，落实专人负责试点工作。各试点单位也必须首先在组织上予以保证。组织的形式、名称不限，由各地按实际情况确定。分管领导、指定部门、专人负责的名单报市住宅局备案。
