发布文号: 湘建房[2004]43号
各市、州建设局、房地产局、统计局、国土资源局、计委、人民银行、银监分局、省直有关单位：
2004年2月6日，湖南省建设厅、湖南省统计局、湖南省发展计划委员会、湖南省国土资源厅、中国人民银行长沙中心支行、中国银行业监督管理委员会湖南监管局召开了2003年度房地产市场联席会议，认真分析了我省2003年房地产市场的基本形势，并对我省房地产业的发展趋势进行了探讨，提出了相应的调控措施。现将有关情况通报如下：
2003年全省房地产开发投资持续高速增长，房地产开发规模日益扩大，住房消费需求强劲，房地产信贷增长迅速，商品房价格稳步攀升，经济适用住房空置面积下降，房地产市场购销两旺，市场供给与需求总体平衡，房地产业持续快速发展，进一步扩大了消费需求和投资需求，拉动了国民经济增长。根据1-12月统计资料分析，主要呈现以下特征：
1、房地产开发投资持续高速增长。全省共完成房地产开发投资230亿元，比上年增长52.4%，投资额居全国第十四位，投资增速居全国第五位。其中，长沙市完成房地产开发投资110.8亿元，增长35.9%，占全省开发投资的48.2%。投资高速增长的主要原因：一是新注册企业迅速增加，新增327家，总数达1986家，增长19.7%，企业自筹资金97.2亿元，增长74.7%；二是房地产开发吸引大量民间资本，民营企业完成投资192.5亿元，增长61.1%，明显高于全省的平均增速，占总投资的83.7%，比上年提高了4.5个百分点；三是商业银行继续看好房地产市场，加大了信贷力度。
2、房地产开发规模实现新突破，商品住宅占房地产市场的主导地位。全省商品房施工面积突破三千万，达到3073万平方米，增长47.4%，其中，新开工面积1466.9万平方米，增长47.6%。商品房竣工面积突破一千万，达到1146.7万平方米，增长42%。在商品房施工面积中，商品住宅2295万平方米,占74.7%，写字楼98.6万平方米，占3.2%，商业营业用房541.6万平方米,占17.6%，其它房屋137.8万平方米,占4.5%。
3、适时调控经济适用住房，经济适用住房空置面积降低。全省经济适用住房建设完成投资29.5亿元，减少了36.3%。施工面积671.7万平方米，减少了13.3%，其中，新开工面积354.8 万平方米。竣工面积343.4万平方米，减少44.5%。销售面积235万平方米，销售收入20.3亿元，平均售价863.5元/m2 ，下跌了6.4%(长沙市平均售价1248元/m2)。经济适用住房空置31.3万平方米，下降24.8%，其中空置一年以上6万平方米，下降19.3%。全省严格管理经济适用住房的建设和销售，及时遏制了滥用优惠政策、滥建经济适用住房的势头，全面禁止党政机关组织职工兴建公务员小区。
4、强劲的个人住房消费带动房地产信贷迅速增长。截止去年12月底，金融机构房地产各项贷款余额364.5亿元，比年初增长41.7%，占全省贷款总额9.3%，新增贷款107.3亿元，占全省新增贷款的18.2%。房地产不良贷款率从2002年的14%下降到7.6%，信贷资产质量大幅度提高。个人住房消费贷款余额161.1亿元，新增贷款58亿元，比年初增长56.3%，明显高于开发贷款的增长速度。
5、商品房销售形势良好，预售面积强劲增长，价格稳步攀升。商品房销售面积达到846.9万平方米，增长40.6%，销售收入119.7亿元，增长47.9%。商品房均价1413元/ m2，上涨了5.2%(长沙市商品房均价2468元/ m2)。商品房预售面积达到387.9万平方米，增长91.3%，定金及预售款达到72.6亿元，增长43.3%。四季度国房景气指数为104.23点，较前三个季度有所回落，在适度景气的空间运行。
6、房地产业对经济增长的贡献突现。首先表现在，房地产开发投资增幅明显高于全社会固定资产投资增幅，占全社会固定资产投资的比重达到14.8%，比上年提高3点6个百分点，对固定资产投资增长的贡献率为38.8%，是投资构成中最活跃的因素，起到了火车头的作用。其次表现在，启动个人住房消费，个人住房消费贷款占全省个人消费贷款72.9%，住房消费成为最重要的消费热点，有效地扩大了内需。2003年房地产开发投资直接拉动经济增长1点8个百分点，占GDP比重达到5%，比上年提高了1点6个百分点，经济增长对房地产业依赖性增大。
同时，必须清醒看到，湖南省房地产市场也存在一些不容忽视的问题：一是部分市、州房地产开发投资增长过大，其中郴州市、怀化市、湘西自治州、株洲市及娄底市的投资增幅超过100%。二是土地供应量增长过快，新购置土地面积为1550万平方米，同比增长52.3%。三是商品房空置面积呈上升势头，空置一年以上的49万平方米，同比增长13.4%，加上2003年建成而尚未销售的共计空置面积为212.4万平方米，同比增长24.5%。造成部分城市空置面积上升幅度较大的原因主要是不少地方竞相开发商业步行街、市场、商贸城，过度开发商业营业用房，空置面积达到56.7万平方米，增加了84%。
因此，应当认真分析房地产市场形势，加强宏观调控力度，重点做好以下工作：
1．要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，进一步扩大市场作用范围，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用，不断增强房地产市场的理性投资和理性消费，创造良好的消费预期，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。
2．加强对土地市场的宏观调控，健全房地产开发用地计划供应制度。土地出让采取透明度高的招标、拍卖、挂牌制度，建立统一规范、竞争有序的土地市场。
3．采取有效措施，严格商品房预售市场准入条件，加快消化空置商品房。房地产投资增长过快、空置量较大的市州，要适当控制商品房新开工项目，特别是高档商品住房以及高档写字楼、商业性用房空置较多的市州，要停止此类项目的审批和建设用地供应。
4．加强对经济适用住房的计划、建设、销售、管理以及监督。认真落实国家对经济适用房制定的各项优惠政策，同时严格控制户型面积，严格审查购买人资格，切实保障城镇中低收入家庭的住房需求。对经济适用住房占商品住房建设比重过高的市州，应在保证完成在建项目的同时，根据当地实际情况适当限制新的经济适用住房开工项目的审批，减少经济适用住房的空置面积。
湖南省建设厅
湖南省统计局
二○○四年二月十九日
