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房地产企业纳税筹划的具体操作思路
www.110.com 2010-07-30 14:49

  房地产业涉及的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等,再加上房地产开发周期长,要精确计算各个税种的纳税情况,如何降低税负成为资金紧缺的房地产企业亟待解决的问题。

  房地产企业的纳税筹划,一方面需要借助其所涉及税种的一般纳税筹划方法,另一方面,也需要利用房地产业税收优惠政策进行具有自身特色的纳税筹划。

  一、利用土地增值税率临界点进行纳税筹划

  税法规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。

  二、变房屋出租为承包业务来进行纳税筹划

  根据房产税暂行条例第3、4条的规定,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%.两种方式计算出来的应纳税额有时候会存在很大差异,这就存在纳税筹划的空间。房地产企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。

  【例】A房地产开发公司曾将其拥有的一处位于市中心的房屋出租,租金为20万元一年,该房屋的原值为100万元。公司应该缴纳房产税20×12%=2.4万元,营业税20×5%=1万元,城市维护建设税和教育费附加1×(7%+3%)=0.1万元。不考虑企业所得税,公司的利润为20-2.4-1-0.1=16.5万元。

  如果进行纳税筹划,公司将该房屋变成自己的一个分公司,并且将该分公司承包给某家商贸企业,承包费为20万元一年。由于该房屋没有进行出租,不能按照租金计算房产税,应该按照房产原值计算房产税。应纳房产税100×(1-30%)×1.2%=0.84万元。公司不需要缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加,同样,不考虑企业所得税,公司的利润为20-0.84=19.16万元。该纳税筹划可减轻企业税收负担19.16-16.5=2.66万元。

  三、变房地产销售业务为代建行为进行纳税筹划

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