案例解析房屋优先购买权制度的缺陷

　　「裁判要旨」

　　房屋优先购买权制度旨在发挥租赁物的作用，减少交易风险。但在审判实践中，因难于操作而使其形同虚设，并增加了当事人的纠纷和诉累。

　　「案例索引」

　　(2007)平民一初字第1-55号民事判决书

　　裁判日期 2007年6月6日

　　「案情」

　　原告王甲，男。

　　被告王乙、王丙，男。

　　被告贾某某，男 .

　　王乙、王丙(二人系兄弟)在村内有房院一处，内有北房六间，临街门市三间。2006年4月25日，王甲与王乙、王丙签订租赁合同，王甲租赁王乙、王丙北房三间、临街门市三间，租赁费每年550元。王甲交纳了2006年至2008年的租赁费。2007年3月20日，王乙、王丙在未通知承租人的情况下，与贾某某签订了房院买卖合同。约定因王乙、王丙(甲方)年老体弱，现有住房年久失修，故将甲方现有房院一处转让给贾某某(乙方)。乙方付给甲方房款15000元。乙方负责甲方兄弟二人终身有房居住，乙方在翻盖住房前必须先按置好甲方住房问题才能动工。后原告提起诉讼，认为三被告侵犯了其依法享有的优先购买权，要求确认所立房屋买卖合同无效 .

　　被告王乙、王丙辩称：在我出卖房屋以前确实未通知原告，同意原告的主张。

　　被告贾某某辩称，原告与被告王乙、丙所签租房协议是在王乙、丙将房院卖给我之后才伪造的，而且王乙、丙在出卖房院前已通知了原告，故三被告所签买卖合同没有侵犯原告的优先购买权。

　　「审判」

　　法院经审理认为，王甲租赁被告王乙、丙的房屋，并已交纳两年租赁费，故王甲享有在同等条件下优先购买王乙、丙房屋的权利。王甲主张王乙、丙在出卖所租赁的房屋前未履行提前告知义务，王乙、丙认可，系被告的自认行为，应予认定。被告贾某某虽主张在其与被告王乙、丙订立房屋买卖合同前，被告王乙、丙已通知了原告，但由于其所提供的证人证言内容不一致，故对被告贾某某的主张不予认定。三被告的行为侵犯了原告的优先购买权，原告要求确认三被告所立房屋买卖合同无效的主张应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条之规定作出如下判决：

　　被告王乙、丙与被告贾某某于2007年3月20日所立房屋买卖合同无效。

　　该案判决后原、被告均未上诉。

　　「评析」

　　本案是一起房屋买卖合同纠纷案件，涉及到承租人的优先购买权问题。三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权，本案原告主张被告王乙、丙侵犯了其优先购买权，而被告王乙、丙对自己的侵权行为表示自认，从而使房屋买受人贾某某的利益受到侵犯。房屋优先购买权制度的立法目的是为了充分发挥租赁物的作用，减少交易风险，维持既有的经济秩序和社会秩序，但在实践中不仅限制了房屋买卖的自由交易，而且徒增当事人诉累。本文拟从以下三个方面来探讨房屋优先购买权制度存在的缺陷。

　　一、房屋买受人所处法律地位尴尬

　　在本案中房屋买受人应列为被告还是第三人?在通说中一般是将房屋买受人列为无独立请求权的第三人。其特点是具有独立的诉讼地位，依附于原告或被告一方，并支持该方的主张，从而达到维护自己权益的目的。在本案中对于原告的诉求，被告王乙、丙表示认可，在此情况下房屋买受人无论是支持原告一方的主张还是被告一方的主张，都无法达到维护自己权益的目的。因此，本案将房屋买受人贾某列为被告参加诉讼，笔者认为是合适的。本案要认定三被告订立的房屋买卖合同无效，就必须首先确认三被告侵犯了原告依法享有的优先购买权，因此贾某只有在举证证明被告王乙、丙没有侵犯原告优先购买权的前提下才能胜诉。笔者认为要买受人承担这一举证责任是不公平的。作为购房人在购房前核实房屋产权是否归出卖人所有，是购房人应尽的注意义务。而房屋优先权既不象房屋所有权一样可以在有关部门登记并查询，又不象其他权利一样必然存在于每一起买卖合同中，所以如果要求买受人在买房前去调查出卖人有没有通知承租人房屋要出卖，确实勉为其难。因此在出卖人承认侵犯原告优先购买权的情况下，再由房屋买受人举证反驳，胜诉的可能性极小，这就在无形中造成了对房屋买受人的侵害，而对于这种侵害的弥补，买受人只能通过另行诉讼去主张，但也仅限于金钱的补偿，而对于房屋所有权的主张却永久丧失，这显然是不公平的。