一、抵押权实现的条件

　　抵押权的实现，又称抵押权的实行，是指债权已届清偿期而未受清偿时，抵押权人可以就抵押物优先受偿的办法。这是抵押权的中心效力。［1］抵押权的实现须具备一定的条件。对此，各国法律规定并不完全相同。例如，日本民法规定，若抵押物已为第三人取得时，因第三人享有涤除权，则以通知第三人为必要。我国《担保法》第53条第1款规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。由此可见，在我国抵押权的实现必须具备以下条件：

　　1.存在有效的抵押权。抵押权的实现首先应以抵押权存在为前提。其次，抵押权必须合法有效。抵押权是对物的价值的支配权，如果不能合法存在，则不享有支配权，也就谈不上优先受偿了。

　　2.债务履行期届满而未受清偿。这是在正常情况下实现抵押权所必须具备的条件。但是，在以下两种情况下，即使债务未届清偿期，抵押权亦得以实行。第一种情况，债务未届履行期，但债务人宣告破产的，此时，债务人依法丧失了期限利益，未届期的债权视为已届清偿期，抵押权人得以提前行使抵押权。第二种情况，即《解释》第70条规定的抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人请求抵押人恢复原状或提供担保遭到拒绝时，抵押权人可请求提前行使抵押权。对此，许多国家在立法上均予明文规定。例如，日本民法典等137条规定：“于下列各项情形，债务人不得主张期限利益：1.债务人受破产时；2.债务人毁灭或减少担保物时；3.债务人负担供担保义务而不予提供时”。

　　二、抵押权实现的方法

　　关于抵押权的实现方式，各国立法的规定并不一致。在英美法系国家，由于担保权的实行方法是根据当事人约定而决定，故有多种实现方式。其中主要有：担保权人取消赎回权后订立抵押协议、出卖担保物、占有抵押物并以其孳息清偿债务、占有担保物并进行经营、担保物接管、公开拍卖等。在大陆法系各国中，近现代民法主要规定了三种实现抵押权的方式：拍卖抵押物、订立契约取得抵押物所有权，以及以其他方法处分抵押物。［2］我国《担保法》第53条规定抵押权实现的方法有三种：折价、拍卖、变卖。

　　（一）拍卖和变卖

　　拍卖，是世界各国法律上所规定的最主要的抵押权实现的方法。因其是以公开竞价的方式将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式，并且一般由专门的机构进行，因此，较之其他方法，更能公平地实现抵押物的价值。

　　1.拍卖的性质

　　从各国普遍立法看，拍卖可分为任意拍卖和依民事诉讼法强制拍卖两种。任意拍卖是指当事人根据约定而自行委托拍卖机关依据拍卖法进行的拍卖。依我国《担保法》规定，抵押人可以与抵押权人协议拍卖抵押物。这种拍卖基于当事人的自由意思而发生，因此，属于私法行为。依民事诉讼法强制拍卖是指当事人通过向法院提起拍卖抵押物的诉讼，并于法院裁判生效后，申请法院对抵押物进行拍卖的方式。这种拍卖并非基于当事人私力而发生，而是通过讼诉事件，由法院强制执行，因此，属于公法行为。

　　2.拍卖的立法主义

　　对此，各国法律规定不一，大体有三种立法例。一为承受主义。采取这种主张的立法规定，抵押物拍定后，除须交付必要费用外，不须立即清偿抵押权所担保的债权，拍定人即可取得抵押物的所有权并承担该债务，此为罗马法上所采取的立法观点。二为注销主义。采取这种主张的立法规定，抵押物一经拍定，拍定人即须交付全部价金，该物的所有权即归拍定人，该物上的抵押权亦归消灭。现在多数国家采取此种立法主张。三是涤除主义。这是日本等国民法采取的。依日本民法规定，抵押物的价额不足以清偿担保债权时，准许买受人得估定抵押价额，向抵押权人为清偿，而使抵押权消灭。若抵押权人以价额过低拒绝其清偿，应声请增价拍卖。如果再拍卖而应买价格未能赶过底价的一定比率，抵押权人须以照底价加一定比率的价格自行收买。从我国现行立法看，我国基本上是采取注销主义的。［3］3.拍卖的法律效力