「案情」
张甲与肖乙是夫妻,有一间夫妻共有房屋需要出售。肖乙私自与同事胡某达成协议,以12万元将该房卖给胡某,双方签订了买卖协议,但未办理过户登记。张甲因不知此房已出售于胡某,又私自与其朋友董某达成协议,将房屋卖与董某,价额15万元,并且私自办理房屋过户登记手续。因胡某要求交付房屋与张甲、肖乙发生纠纷,遂诉至法院。
「分歧」
本案在审理过程中,对这二次买卖是否适用善意取得、是否有效存在争议,对该案如何处理存有如下三种意见。
第一种意见认为,本案应根据民法通则的规定处理。《民通意见》第89条规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的,应当维护第三人的权益。对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中,张甲与肖乙系夫妻,其共有房屋为夫妻共同共有财产,其对夫妻共有财产的处分,应经过双方协商,取得一致意见后才能处分。本案的二次卖房均未取得共有人的同意,故二次房屋买卖合同均为无效合同。但董某已付了房款,进行了房产登记。虽然买卖行为是无效的,但第三人善意有偿取得该项财产的,应当维护其利益,故董某应为该房屋的合法财产所有人。
第二种意见认为,房屋属不动产,根据民法原理,不动产不适用善意取得制度,故二次卖房行为均无效,本案应按无效合同处理。
第三种意见认为,二次买卖房屋合同均有效,不动产所有权变动以登记为公示方式,房屋所有权已办理过户登记于董某名下,故其所有权应由董某享有,肖乙只能向胡某承担违约责任。
「笔者评析」
赞同第三种意见,理由为:我国婚姻法规定对夫妻共同所有的财产,夫或妻有平等的处理权。《婚姻法》解释(一)第十七条第(二)项规定:夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。本案中,胡某和董某均有理由相信卖房是夫妻共同意思,故共有人的对方不可对抗买受者,故二次买卖房屋合同均有效。由于董某已办理了过户登记手续,故该房所有权转移给了董某。第一种意见中应适用《民通意见》处理和第二种意见中的不动产不适用善意取得,均是民法中的一般规定。对于夫妻的共同共有关系,应按特别法优于普通法原则处理,即适用《婚姻法》的司法解释。这样,才能得出比较妥当解决这起纠纷。
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