2.专业化物业管理。条件成熟的物业管理区域，可通过召开业主大会，成立业主委员会，选聘物业管理公司实施专业化的物业管理。成立业主大会的筹备工作由物业所在地的社区居民委员会牵头负责，具体由居民委员会的负责人担任业主大会成立筹备组的组长，按照有关规定组织召开业主大会，选举产生业主委员会，制定《业主公约》和《业主大会议事规则》。成立工作完成后，由业主大会通过招投标的方式，选择物业管理企业，以微利为原则，签定物业管理服务合同。物业管理服务收费标准执行政府指导价，原则上只能下浮，不得上浮。

　　结论

　　老城区的物业管理应当是“三位一体”的管理模式，即自治性业主大会与业主委员会、专业性物业管理公司、社会性居民委员会三方在平等合作的基础上，按照一定的原则和三方协议，联合组成一体化的物业管理和服务共同体，共同对老城区实行物业管理。“三位一体”管理模式体现了业主自治原则——物业管理权以物业所有权为基础，谁的物业谁主管，物业管理权属于业主，业主通过业主大会与业主委员会实现民主管理；两权分离原则——物业的所有人将物业的管理权授予物业管理公司，物业管理公司由业主大会选聘产生，根据全体业主的委托对物业进行专业化的经营管理，消除业主“分散自管”和行政部门“多头管理”的弊端，实现“以区养区、以业养业”，依托全体业主共有物业经营创出的收益和按照物业公用面积分摊、公用设备受益状况收取的物业维护管理费用，专项用于贴补物业管理费、社区公益事务活动费和充实物业维修基金，培养物业管理造血功能，实现物业管理经费方面的“维持平衡、略有节余”原则要求；协同管理原则——业主大会、业主委员会与物业管理公司与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会与物业管理公司积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。作为城市管理的关键，在老城区实施物业管理是一个城市发展的必然趋势。正视历史遗留下来的问题，老城区的物业管理问题需要政府部门、物业管理公司以及业主三方面共同协商解决：首先政府要给予一定的政策倾斜，使老城区具备一定的基础条件；物业管理公司则要加强服务内容，使业主满意；业主则需要真正理解物业管理的内容，配合物业管理公司工作，从而形成一种齐抓共管、共管共建的局面，以实现建设平安和谐社区的目标。

　　＊ 中国政法大学法学博士，暨南大学法学院院长，中国法学会经济法学研究会副会长，中国政法大学经济法研究中心副主任。

　　＊＊ 中国政法大学法学硕士，南华工商学院法学讲师。

　　1 罗伯特·D·考特，托马斯·S·尤伦：《法和经济学》，上海财经大学出版社，2002，137.

　　2 陈天祥：《论中国制度变迁的方式》，《中山大学学报》（社会科学版）2001年第3期。

　　1 萨瓦斯：《民营与公私部门的伙伴关系》，中国人民大学出版社，2002，45.

　　摘自《法治论坛》2006年第四辑